Rappel sur les conditions d’octroi des crédits immobiliers

Pour bien comprendre l’enjeu, il faut s’intéresser au HCSF. Initialement, ses recommandations périodiques adressées aux banques restaient facultatives. Or, depuis janvier 2022, les recommandations du HCSF ont valeur contraignante pour les établissements de crédit.

Créé en 2013, le HCSF vise à limiter le surendettement des ménages.

Actuellement, les principales règles d'octroi du HCSF concernent :

• un taux d’effort limité à 35 % des revenus des emprunteurs ;
• une durée de prêt immobilier limitée à 25 ans (27 ans en cas de décalage de l’entrée en jouissance du bien) ;
• une possibilité de déroger à ces limites dans 20 % des dossiers des banques, dès lors que ces dérogations visent à 70 % l’achat de résidence principale dont 30 % par des primo-accédants.

Notez que ces directives adoptées le 27 janvier 2021 n’ont que peu évolué depuis, à l'inverse des taux de crédit immobilier !

Quelles sont les propositions proposées et leurs enjeux ?

Un député issu de la majorité présidentielle, Lionel Causse, a rédigé une proposition de loi visant à réformer le Haut conseil de stabilité financière.

Les principales mesures concernent : 

• ajout d’un député et d’un sénateur (portant à 10 les membres du HCSF) ; 
• amélioration de la motivation des décisions du HCSF et de la transparence.

L'article 2 permettait initialement aux banques de déroger aux normes du HCSF, dès lors qu’aucun risque de surendettement n’apparaissait prévisible. Toutefois, cet article n’a pas survécu à son passage en commission des finances et a été vidé de sa substance.

Le gouverneur de la Banque de France est un fervent opposant à toute modification du HSCF. En effet, il estime que le sujet de la crise immobilière est ailleurs !

Face à cela, d’autres propositions de professionnels émergent :

• développer les prêts in fine selon le ministre du Logement, un souhait accueilli froidement par les banques ;
• développer le bail réel solidaire ou le prêt social location-accession (PSLA) pour favoriser location et accès à la propriété ;
• développer la transférabilité et la portabilité des crédits immobiliers, pour la FNAIM.

Et si finalement, la solution venait des acheteurs emprunteurs et des vendeurs, les principaux intéressés par une transaction immobilière ? CAFPI accompagne tous les jours les acquéreurs pour concrétiser leur projet d’achat immobilier, auprès des meilleurs partenaires bancaires.