Qu'est-ce que le privilège de prêteur de deniers ?

▶ Définition du privilège de prêteur de deniers​

L’inscription en Privilège de Prêteur de Deniers (IPPD) ou plus simplement le Privilège de Prêteur de Deniers (PPD) est une garantie possible d’un crédit immobilier exigée par le prêteur (banque ou établissement financier) pour assurer le remboursement de l'emprunt en cas de défaut de paiement de l'emprunteur.

Depuis le 1er janvier 2022, l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers remplace le privilège du prêteur de deniers, qui ne peut plus être inscrit.

Grâce à cette garantie, en cas de défaut de paiement de l’emprunteur, la banque sera en mesure de saisir le bien immobilier et de procéder à sa mise en vente afin de rembourser le capital restant dû.

Concrètement, elle donne un privilège à la Banque qui prête l’argent pour le financement du projet immobilier.
En droit français, on distingue 2 types de créanciers : les créanciers privilégiés et les créanciers chirographaires, soit ceux disposant d’un privilège et ceux qui n’en ont pas.
En toute logique, les créanciers privilégiés seront remboursés en premier. Les autres devront se partager le reste, sous réserve qu’il reste une somme à se répartir !

▶ L’importance d’une garantie comme le privilège de prêteur de deniers​ pour un prêt immobilier

Avec des prêts immobiliers accordés en moyenne sur 20 ans, et même si la plupart des acquéreurs revendent leur bien au bout de 8 ans (et soldent alors leur crédit par anticipation), la banque ou tout établissement prêteur prend tout de même un risque en accordant un prêt.
C’est pourquoi les organismes bancaires exigent que vous souscriviez une assurance emprunteur, ainsi qu’une garantie.

Le PPD est une garantie possible d'un crédit immobilier, tout comme le cautionnement ou encore l'hypothèque.

▶ Le privilège de prêteur de deniers​ dans le cadre d’un prêt hypothécaire

Ce type de garantie intervient dans le cadre d’un achat immobilier avec un prêt hypothécaire : lorsqu'une personne souhaite acquérir un bien immobilier et qu'elle a besoin d'un prêt pour financer cette acquisition, elle peut faire appel à un prêt hypothécaire auprès d'une banque ou d'un établissement de crédit.
Le prêt hypothécaire consiste à garantir le remboursement du prêt en mettant le bien immobilier en question en gage. Si l'emprunteur ne parvient pas à rembourser le prêt conformément aux termes du contrat, le prêteur peut se tourner vers la procédure de saisie immobilière pour récupérer la somme due.

Avec le PPD, le prêteur dispose d’une priorité légale de remboursement sur le bien immobilier par rapport à d'autres créanciers (sauf les créanciers munis d'une garantie dite "antérieure", comme un autre prêt hypothécaire enregistré avant le prêt de deniers).

▶ Le PPD, spécifique à un type de biens immobiliers

Le privilège de prêteur de deniers (PPD) s'applique spécifiquement à l'achat d'un bien immobilier existant, c’est-à-dire un bien immobilier ancien (ancienne construction) en France, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement.
Il ne s'adresse pas aux biens immobiliers neufs ou en cours de construction.

Dans le cas de la construction d’une maison individuelle, pour un l’achat d’un appartement en VEFA (pour Vente Future en l'État d’Achèvement) ou pour le financement de travaux, le PPD ne pourra être pris comme garantie.

Néanmoins, il pourra être possible d’utiliser le PPD pour couvrir l'achat du terrain si vous avez un prêt immobilier sur l’achat du terrain ainsi que la construction du logement.
Mais le PDD ne s’appliquera pas pour les travaux de construction de la maison.

Le PPD fait donc partie des garanties indispensables dès qu’un emprunteur souhaite obtenir un crédit pour investir dans un bien immobilier.

Comment fonctionne le privilège de prêteur de deniers ?

En accordant un crédit immobilier pour l’achat d’un bien immobilier ancien, ou pour l’achat d’un terrain, le privilège du prêteur de deniers (PPD) peut être mis en place.
Par conséquent, en cas de défaillance de paiement de l’acquéreur, le créancier se voit dans l’obligation de saisir le bien, le vendre aux enchères puis y prélever la part de l’emprunt restant due.

Cela assure à la banque le “ privilège ” d’être payée avant les autres créanciers, s’il y en a.

Une fois la vente intervenue, si la somme couvre la dette, la banque liquide la créance.
Si ce n’est pas le cas, la différence sera à la charge de l’emprunteur.

L’inscription du PPD (IPPD) prend effet dès la signature de l’acte de vente, et pour garantir son prêt immobilier à l’aide du PPD, certains formalités doivent être effectuées :

• Les actes de vente et d’emprunt doivent être établis par un notaire.
• L’acte d’emprunt doit préciser que la somme empruntée est bien destinée à l’achat d’un bien immobilier.
• L’acte de vente doit indiquer que le paiement de l’achat a été réalisé grâce à un crédit : une quittance du vendeur doit être mentionnée dans l’acte notarié de vente du bien immobilier, reconnaissant que le paiement du prix de vente a été réalisé grâce aux deniers empruntés.

Enfin, le notaire doit s’assurer que le PPD soit publié au service de publicité foncière dans les 2 mois suivant la vente.

Notez également que le PPD prend rang à la date de la vente du bien, et non à la date de son inscription au service de publicité foncière : c’est pourquoi la banque - détentrice de ce privilège - sera prioritaire sur toutes les autres garanties prises sur le bien immobilier et face aux éventuels autres créanciers.

Quels différences et points communs entre Privilège de Prêteur de Deniers et hypothèque ?

On note plusieurs différences mais aussi points communs entre le PPD et l’hypothèque :

▶ Nature de la garantie

• Le PPD est une garantie spécifique à l'achat d'un bien immobilier ancien en France. Il donne au prêteur un privilège de premier rang sur le bien immobilier, ce qui signifie qu'il a une priorité absolue pour se faire rembourser en cas de défaut de paiement de l'emprunteur.
• L'hypothèque, en revanche, est une garantie générale pouvant s'appliquer à tout type de bien immobilier, qu'il s'agisse d'un bien ancien ou d'un bien neuf. Elle permet également au prêteur de garantir le remboursement du prêt en mettant le bien en gage, mais elle offre une priorité relative, c'est-à-dire qu'elle peut être rangée après certaines autres créances dans l'ordre de remboursement en cas de saisie immobilière.

▶ Enregistrement

• Le PPD est enregistré directement dans l'acte de vente notarié lors de l'acquisition du bien immobilier. Il est lié à la transaction spécifique et ne peut pas être transféré sur un autre bien.
• L'hypothèque, quant à elle, doit être enregistrée au bureau des hypothèques pour être opposable aux tiers. Elle est indépendante de l'acte de vente et peut être utilisée pour garantir plusieurs prêts, même sur des biens immobiliers différents.

▶ Procédure de saisie

• En cas de non-remboursement du prêt, le prêteur bénéficiant du PPD a un droit immédiat sur le bien immobilier. Cela signifie qu'il peut engager une procédure de saisie immobilière et vendre le bien pour se faire rembourser, sans avoir besoin de passer par une décision de justice préalable.
• Pour un prêteur disposant d'une hypothèque, il doit entamer une procédure judiciaire (la saisie immobilière) pour obtenir l'autorisation de vendre le bien et se faire rembourser le capital restant dû grâce au produit de la vente.

▶ Durée

Le privilège de prêteur de deniers, comme l’hypothèque, dure jusqu'à la fin du remboursement complet du prêt.
Plus précisément, le PPD prend fin automatiquement deux ans après le remboursement de la totalité du crédit immobilier.

Combien coûte l'inscription en privilège de prêteur de deniers ?

Les frais du Privilège de Prêteurs de Deniers (PPD) sont dégressifs : plus le montant emprunté est élevé, plus le taux de frais de garantie sera faible.
À la mise en place de la garantie, le taux est généralement compris entre 0.50 % et 1 % du montant du crédit.

Ces frais correspondent à divers postes :

• Émoluments du notaire,
• Droits d’enregistrement,
• Contribution de sécurité immobilière,
• TVA dans le cas d’un logement neuf dont la construction a été achevée.

Avec le PPD, aucune taxe de publicité foncière n’est prévue, ce qui la rend légèrement plus attractive que l’hypothèque conventionnelle, souvent autour de 0,60 % du montant total.

Le PPD s'arrête automatiquement et sans frais 2 ans après la dernière échéance du crédit.

Dans quel cas procéder à une mainlevée du PPD ?

▶ Définition d’une mainlevée du PPD

La mainlevée du privilège de prêteur de deniers (PPD) est une démarche qui permet de libérer le bien immobilier de la garantie associée au prêt hypothécaire.
Cette procédure est réalisée lorsque l'emprunteur a intégralement remboursé le prêt immobilier et que le prêteur n'a plus de droits sur le bien.
La mainlevée est donc une étape importante pour que l'emprunteur puisse disposer pleinement de son bien immobilier sans que celui-ci soit grevé par une garantie hypothécaire.

En cas de remboursement anticipé (pour la revente du bien immobilier par exemple), l'emprunteur doit procéder à la désinscription du logement des services de publicité foncière et demander la mainlevée du PPD.

Sans cette démarche, la banque pourra toujours saisir le bien immobilier en cas d’impayé.

▶ Comment effectuer une mainlevée du PPD ?

Pour effectuer une mainlevée du PPD, l'emprunteur doit faire une demande officielle auprès du prêteur, généralement accompagnée des documents prouvant que le prêt a été intégralement remboursé ou que les conditions pour la mainlevée sont remplies.
Le prêteur émettra ensuite l'acte de mainlevée, qui sera ensuite enregistré au bureau des hypothèques pour que la garantie soit levée officiellement. Cet accord doit obligatoirement prendre la forme d'un acte authentique fait par un notaire.

▶ Combien coûte une mainlevée du PPD ?

Il devra alors s'acquitter des "frais de mainlevée hypothécaire". Ces frais sont calculés en fonction du montant du prêt initial, avec une majoration de 20 %. Le coût de la levée d'hypothèque représente entre 0,3 et 0,8 % de cette somme.

▶ Autres situations nécessitant la mainlevée du PPD

D’autres cas peuvent justifier le recours à une mainlevée du PPD : 

• La fin du prêt hypothécaire : si le prêt hypothécaire arrive à échéance et qu'il n'est pas renouvelé, l'emprunteur peut demander une mainlevée du PPD pour officialiser la fin de la garantie hypothécaire.
• Le changement de garantie : dans certains cas, l'emprunteur peut décider de substituer le PPD par une autre garantie, comme une hypothèque conventionnelle. Pour cela, il devra procéder à une mainlevée du PPD avant d'établir la nouvelle garantie.

Quels sont les avantages et inconvénients de l'inscription en privilège de prêteur de deniers ?

▶ Avantages

L’inscription du privilège de prêteur de deniers (IPPD) présente l’avantage principal d’offrir une priorité de premier rang sur le bien immobilier. Cela signifie qu'en cas de défaut de paiement de l'emprunteur,la banque sera en première position pour se faire rembourser. Cela offre une sécurité supplémentaire au prêteur.

Par ailleurs, le PPD est sensiblement moins cher que l’hypothèque, tout simplement car elle se fait fait lors de l'acte de vente notarié (pas de rendez-vous dédié nécessaire) et n’est pas assujettie à la taxe de publicité foncière.

Cette garantie renforce également la négociation pour l’octroi d’un prêt immobilier puisqu’elle donne un privilège conséquent et rassurant à l’organisme prêteur.

Aussi, elle ne nécessite aucun accord et propose une procédure de saisie simplifiée : si toutes les conditions sont réunies, elle peut être mise en place rapidement, sans avoir besoin du consentement de l’emprunteur et sans passer par une décision de justice préalable, ce qui permet de récupérer les fonds plus rapidement.

▶ Inconvénients

Comme inconvénient au Privilège de Prêteur de Deniers, on note surtout l'impossibilité d’utiliser le PPD pour un achat de bien neuf, pour des travaux ou pour la construction d’une maison individuelle, car cette garantie porte uniquement sur les biens anciens.

Cette garantie n’est pas transférable : le privilège de prêteur de deniers est lié spécifiquement à la transaction immobilière pour laquelle il a été contracté. Il ne peut pas être transféré sur un autre bien, ce qui signifie que si vous vendez le bien hypothéqué, le prêt associé au PPD ne pourra pas être maintenu sur le nouveau bien.

Également, cette garantie ne pourra être prise en compte pour un rachat de prêt.

Par ailleurs, il est important d’avoir en tête la nécessité de procéder à une mainlevée en cas de remboursement anticipé du crédit immobilier (tandis que celle-ci est automatique dans le cadre d’une hypothèque simple, au bout de 2 ans suivant la fin du remboursement du crédit).