Gérer soi-même son bien en location

En mettant votre bien immobilier en location, vous pouvez choisir de gérer vous-même votre logement (trouver les locataires, percevoir les loyers, vous assurer du bon entretien du logement, etc.) ou déléguer à une agence. Vous envisagez de tout faire vous-même ? Voici ce qu’il faut savoir avant de vous lancer.

Les avantages et inconvénients de la gestion locative directe

La gestion locative en direct possède de nombreux avantages :

• Vous assurez la rentabilité de vos revenus locatifs,
• Vous fixez vous-même le montant du loyer et vous en percevez l’intégralité ;
• Vous choisissez votre locataire selon vos critères, en fonction du contact humain que vous avez lors des visites ;
• Vous pouvez disposer d'outils performants, comme des logiciels d’aide à la gestion locative.

Le revers de la médaille comporte une partie administrative importante et une grande disponibilité est requise.

Vous devez en effet :

• Effectuer vous-même la recherche de locataires, vous assurer de leur solvabilité,
• Assurer la gestion courante du bien (paiement du loyer, suivi des travaux, rédaction de bail...), ce qui peut demander du temps,
• Être sur place au moindre problème.
• Connaître toutes les lois en matière d’immobilier locatif, de normes énergétiques, etc.

Comment louer son appartement ?

Si vous optez pour la gestion locative en direct, la première étape pour mettre votre bien en location est de publier une annonce sur les sites gratuits et/ou payants.

Ensuite, c’est à vous d’organiser les visites et de choisir le ou les futurs locataires de votre bien. Vous devez ensuite rédiger un contrat de location, par exemple, grâce à un modèle trouvé sur internet. Vous devrez ensuite réaliser l’état des lieux entrant, en n’oubliant pas d’encaisser un chèque de caution ainsi que le premier loyer. Vous pourrez ensuite fournir votre RIB à votre locataire pour que celui-ci puisse vous verser le loyer chaque mois.

Quelles garanties prendre pour louer son appartement ?

Si vous gérez vous-même la location de votre appartement, vous pouvez sécuriser le paiement du loyer de deux façons différentes :

• En demandant à votre locataire de fournir une caution solidaire, par exemple, ses parents ;
• En demandant la caution Visale à vos locataires (sous réserve d’éligibilité de votre logement) ;
• En souscrivant à une garantie “ loyers impayés " avec votre assurance propriétaire non-occupant ;

Disponible sous conditions, la garantie “ loyers impayés ” peut couvrir les loyers impayés, les frais de recouvrement en cas de non-paiement de loyer et les dégradations causées par les locataires sur votre bien. Attention, une caution solidaire ne peut pas être cumulée à une garantie “ loyers impayés ” sauf si la location est destinée à une colocation d’étudiants. De même, la caution Visale n’est pas cumulable.

Déléguer la gestion locative de son bien

Si la gestion locative directe vous semble trop chronophage, vous pouvez faire appel aux services d’une agence. De nombreux propriétaires préfèrent en effet déléguer la gestion locative de leur bien à une agence immobilière, et ce pour diverses raisons pratiques. 

Pourquoi confier la gestion de son bien à un professionnel ?

Louer un bien peut paraître simple sur le papier, pourtant, cela requiert une certaine expertise ! D’un point de vue légal et administratif, il faut bien connaître la loi, les droits et obligations du locataire et du bailleur, les modes de déclaration des différents revenus locatifs. D’un point de vue purement pratique, il faut bien connaître le marché immobilier de sa région pour louer son bien au prix juste, savoir rédiger un bail, réaliser correctement un état des lieux…

Louer son bien immobilier seul nécessite ainsi de se former aux réglementations et aux enjeux de l’immobilier locatif. Si cela peut être enrichissant, c’est aussi une démarche qui peut être chronophage et stressante !

En confiant la gestion de son bien à un professionnel, on peut se libérer de ce stress en ayant l’assurance que tout sera fait correctement. 

C’est aussi un gain de temps considérable au quotidien comme lors de la mise en place d’un nouveau bail, puisque vous n’avez pas à vous déplacer pour les visites ou les états des lieux. De même, en cas de problème ou de panne d’un équipement, c’est l’agence immobilière qui gère à votre place. 

Comment mettre en place une gestion locative par agence ?

Pour déléguer la gestion de son bien immobilier, il faut signer un mandat de gestion locative, un contrat qui permet de confier la gestion de son bien à une agence ou un agent immobilier indépendant. Ce contrat fixe les conditions de cette délégation, qui peut être totale ou partielle, mais aussi son prix. 

Vous devrez en effet verser à l’agence en question entre 6 et 14 % du montant des loyers annuels contre la gestion de votre bien. Ces frais peuvent varier d’une agence à l’autre, mais aussi en fonction des modalités du mandat de gestion locative. 

Une fois le contrat mis en place, vous n’avez plus rien à faire à part déclarer vos revenus locatifs ! L’agence perçoit les loyers à votre place et vous les reverse directement après avoir prélevé sa part. À noter que certaines agences proposent leurs services pour vous aider à déclarer vos revenus locatifs, grâce à leurs logiciels de comptabilité.

Quels sont les inconvénients d’une gestion locative déléguée ?

Les inconvénients de la gestion locative par agence sont les suivants :

• La rentabilité de votre investissement sera forcément moins élevée, puisque vous devez reverser une part de vos revenus locatifs à l’agence ; 
• Les honoraires appliqués aux locataires lors de la mise en place du contrat de location peuvent en freiner certains, qui préféreront se tourner vers un bien loué directement par un particulier ;
• Vous êtes obligés de passer par l’agence pour toutes vos démarches, ce qui peut être un frein si celle-ci manque de réactivité ou que votre agent est débordé.

Au vu de ces inconvénients, il est normal d’hésiter entre ces deux modes de gestion, surtout si on estime avoir le temps de s’occuper de son bien soi-même.

Alors, comment choisir entre gestion directe ou par agence ? 

Vous devez vous décider en fonction de votre situation : le nombre de biens à gérer, votre situation personnelle et professionnelle, le temps que vous avez à consacrer à la gestion, la distance entre votre lieu d’habitation et de location, vos connaissances en droit…  Vous verrez ainsi si vous êtes en mesure de gérer votre bien seul ou non !

Louer son bien : mode d’emploi

Vous avez opté pour une gestion locative directe ? Si vous louez votre bien pour la première fois, plusieurs questions d'ordre administratif se posent.

L'état des lieux 

Pour réussir votre état des lieux, vous devez respecter quelques prérequis :

• Le logement doit être décrit précisément, pièce par pièce,
• Les équipements doivent être énumérés et leur état évalué,
• Le détail et l'usage des clés doit être mentionné,
• L'état des lieux doit également comporter la date de réalisation, l'adresse du logement ainsi que le nom du locataire et du bailleur,
• Le document doit être signé par les deux parties.

La rédaction du bail de location 

Pour rédiger votre bail de location, utilisez un modèle disponible en ligne sur le site du gouvernement : vous vous assurerez ainsi qu’il soit valide, conforme, et qu’il comporte les informations essentielles :

• Le nom et l'adresse du bailleur,
• Le nom du locataire,
• L'adresse du logement,
• La date de mise à disposition du logement,
• La durée du bail et sa destination (habitation, commercial, mixte...),
• La description détaillée du logement (surface habitable, parties communes, liste des équipements d'accès aux technologies de communication et d'information...),
• Le montant et les conditions de révision du loyer,
• Le montant du dépôt de garantie.

Les règles administratives et obligations du locataire et du propriétaire

En tant que propriétaire bailleur, vous devez respecter plusieurs obligations imposées par la loi :

• Proposer un logement décent,
• Fournir les diagnostics immobiliers obligatoires pour la location (diagnostic surface loi Boutin, DPE, ERNMT),
• Souscrire une assurance propriétaire non-occupant.

De son côté, votre locataire sera lui aussi soumis à plusieurs obligations :

• Souscrire une assurance habitation,
• Réaliser l'entretien courant du logement,
• Payer les charges et le loyer,
• Répondre des éventuelles dégradations.

La déclaration des revenus locatifs

Chaque année, vous devrez déclarer vos revenus locatifs dans votre déclaration de revenus à l’administration fiscale. Comme les revenus professionnels, ces revenus sont déclarés lors de l’année N+1.

Pour déclarer correctement ses revenus locatifs, il faut savoir que les revenus issus d’une location vide sont considérés comme des revenus fonciers, tandis que les revenus issus d’une location meublée sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), même si vous avez un statut de Loueur en meublé non professionnel.