Logement vide : définition

Comme son nom l’indique, on parle de location vide quand un propriétaire loue son logement vide, sans meubles.
C’est donc un logement qui ne possède pas l’aménagement nécessaire pour être qualité de location meublée ni pour être habité immédiatement, et au quotidien. Il ne comporte ni literie, ni équipements de base de cuisine (plaques chauffantes, four, réfrigérateur, etc.), ni luminaires, ni rangements.

Avantages et inconvénients d'une location vide

Très prisée, la location vide concerne une part importante du secteur locatif. Elle présente plusieurs avantages :

• Une rotation des locataires plus rare, grâce à un bail plus long et moins souple,
• Moins de vacances locatives entre deux locataires,
• Un investissement de départ limité au prix du bien immobilier et une mise en location facilitée, le propriétaire n’ayant pas à s’inquiéter des meubles à installer dans le logement.
• Moins de travaux de maintenance, car aucun entretien ou réparation des meubles n’est nécessaire.
• Un état des lieux plus simple.

Si vous ne souhaitez pas louer votre bien meublé, sachez néanmoins que la location d’un bien vide possède quelques inconvénients, notamment pour le bailleur :

• Le loyer fixé est moindre qu'en meublé,
• Le montant du loyer ne peut être fixé par le propriétaire, car il doit respecter l’indice INSEE,
• La concurrence est plus rude car il existe plus d'offres en vide qu'en meublé,
• Le bail de location est plus rigide (il est impossible de résilier le contrat avant la fin de la durée du bail) et est donc plus risqué en cas de mauvais payeur,
• Un préavis de 6 mois doit être accordé au locataire si le propriétaire décide de mettre en vente le logement.

Fiscalité et rentabilité d’une location vide

La loi dispose que le propriétaire d’une location vide est tenu d’établir un bail de location sur une durée assez longue, avec des délais de préavis tout aussi longs. Ainsi, un contrat de location est généralement conclu pour au moins 3 ans.

Les revenus générés par une location vide constituent des revenus fonciers.
Niveau fiscalité, 2 régimes co-existent :

• Le micro-foncier : il est applicable si vos revenus locatifs sont égaux ou inférieurs à 15 000 € par an, et vous permet de bénéficier d'un abattement de 30% sur vos revenus locatifs imposables ;
• Le régime réel : avec ce régime, il n’y a pas de plafond, vous pouvez imputer vos charges de mise en location et d’entretien et donc créer un déficit foncier pouvant être retranché de ces revenus locatifs, à hauteur de 10 700 € par an.

Alors quelle rentabilité pour une location vide ?
La demande locative étant plus forte pour les logements vides que meublés, la location vide connaît rarement la vacance locative.
De ce fait, la perception de loyers est beaucoup plus régulière, bien que les loyers soient un peu moins élevés.

Différences entre location vide et location meublée 

Pour avoir tous les éléments afin de faire le meilleur choix pour un bailleur, lister les avantages de la location vide et les avantages de la location meublée n’est qu’un début. Pour une décision pertinente, CAFPI vous propose de voir les spécificités de chaque option et d’en dégager ce qui les différencie. 

▶ Les caractéristiques du logement 

Un bien vide ne désigne pas seulement la mise en location d’un logement sans meuble. En effet, il suffit que l’un des éléments essentiels pour la qualification de location meublée manque pour que l’habitation soit considérée comme vide. 

Aussi, pour qu’elle soit vue comme une location meublée et non vide, il faut qu’elle ait : 

• des rideaux ou des volets dans les chambres ; 
• des luminaires ; 
• une table et des sièges ; 
• une literie (avec couverture ou couette) ; 
• de la vaisselle pour tous les résidents ; 
• des étagères de rangement ; 
• du matériel d’entretien ménager ; 
• un réfrigérateur avec un compartiment à congélation de -6° maximum (ou un congélateur) ; 
• des ustensiles de cuisine ; un four micro-ondes ou un four ; 
• une plaque de cuisson. 

▶ Les différences entre le bail et les termes de la location vide et de la location meublée 

Notez d’abord que la location vide et la location meublée sont des investissements qui ont toutes deux des avantages et des contraintes. Il revient alors à chaque propriétaire d’apprécier les caractéristiques qui lui semblent les plus en rapport avec ses attentes. Voyons donc ce qui les distingue l’une de l’autre. 

Les types de baux 

La nature du bail est l’une des principales différences entre le bien loué meublé et celui vide. D’ailleurs, le bail étant ce contrat qui établit l’accord entre le bailleur et le locataire (tout en recensant les droits et obligations de chaque partie) ; les distinctions entre les deux sont à connaître pour mieux comprendre les attraits de l’un et de l’autre. 

Les deux types de location peuvent être conclus sous le bail d’habitation classique. Mais le meublé peut aussi être loué sous bail mobilité. 

La durée du bail

Pour le logement vide loué avec un bail mobilité, la durée maximale du bail est de 10 mois avec une durée minimale d’un mois. Notez également que ce type d’accord ne s’adresse qu’à un profil précis de locataire (en formation professionnelle, étudiant, stagiaire, en mutation professionnelle, personne s’engageant pour son service civique, en mission professionnelle, sous contrat d’apprentissage). 

Le bail d’habitation (classique) pour le logement vide est signé pour au moins 3 ans ; et pour au moins 1 an dans le cas d’un logement meublé (9 mois minimum pour les étudiants qui optent pour le meublé). 

La durée des préavis

Si l’une des parties veut mettre fin au bail, il lui faudra accorder à l’autre protagoniste un certain délai : 

• Pour le bail de location vide, le propriétaire devra prévenir le locataire au plus tard 6 mois avant la date d’échéance du bail. Si l’initiative vient du locataire, il devra s’y prendre 3 mois ou 1 mois minimum (le délai dépendra du lieu où se trouve le bien) ; 
• Pour le bail de location meublée : avec un bail d’habitation classique, le préavis du propriétaire est d’au moins 3 mois avant la date d’échéance du bail. Le locataire, lui, devra donner un préavis d’un mois minimum. 

Le dépôt de garantie

Il s’agit de la somme d’argent que le propriétaire peut demander à la signature du contrat. Il servira à couvrir les impayés ou tout autre dommage. Si aucune charge, aucun loyer non payé, ni aucune dégradation n’est constaté, il doit être restitué au locataire à la fin de son occupation du logement. Il s’élève à : 

• 1 mois de loyer au maximum pour le logement vide ; 
• 2 mois de loyer maximum pour le logement meublé avec un bail d’habitation classique.

▶ La fiscalité pour une location meublée 

Pour le loueur meublé non professionnel (LMNP), les revenus à déclarer sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). 

S’ils sont inférieurs à 72 600 €, le propriétaire peut choisir entre l’application automatique du régime micro-BIC ou opter pour le régime réel. Au-dessus de ces 72 600 € par an, c’est le régime dit de bénéfice réel qui est appliqué.