Définition de la loi Scellier

Du nom du député initiateur de la proposition d’amendement François Scellier, la loi Scellier a été remplacée en 2012 par la loi Duflot (du 1^er janvier 2013 au 31 août 2014) puis par la loi Pinel (depuis le 1^er septembre 2014).

La loi Scellier s’adressait aux personnes investissant dans un logement locatif, entre le 1^er janvier 2009 et le 31 décembre 2012.

Concrètement, elle permettait de bénéficier de réduction fiscale en achetant un logement neuf, destiné au marché locatif.
Le texte de loi stipulait qu’en achetant un logement neuf, en le louant vide et à usage de résidence principale pour le locataire pendant 9 ans minimum, le propriétaire bénéficiait d’une réduction d’impôt répartie sur 9 ans, et correspondant à un pourcentage du bien, dans la limite de 300 000 €, soit 8 333 € d'économie d'impôt par an. Vous retrouvez tous les principes du dispositif Scellier dans les anciennes versions de l’article 199 septvicies du Code général des impôts (CGI).

Les 2 types de loi Scellier

On distingue 2 types d’investissement en loi Scellier :

1. L’investissement en loi Scellier classique,
2. L’investissement en loi Scellier social

Les avantages de la loi Scellier, dans ses deux branches, se recoupent partiellement.

Loi Scellier classique

En loi Scellier classique, la réduction d’impôt était accordée si vous aviez fait l’acquisition d’un bien immobilier neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA), entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012.
Dans ce cas, vous bénéficiez d’une défiscalisation jusqu’en 2021.

Précurseur de la performance énergétique, les investissements Scellier devaient répondre à des normes comme la construction BBC (bâtiment basse consommation), remplacée en 2013 par les normes RT 2012.

En 2012 donc, la réduction d’impôt était alors de 6% pour un logement non BBC (Bâtiment Basse Consommation) si le permis de construire avait été déposé avant le 31 décembre 2011, et de 13% pour un logement labellisé BBC.

Sans dépasser un plafond de 300 000 €, la réduction d’impôt était calculée sur le prix de revient du logement, selon sa zone géographique.

• Zone A : 5 000 €/m²
• Zone A Bis : 5 000 €/m²
• Zone B1 : 4 000 €/m²
• Zone B2 : 2 100 €/m²
• Zone C : 2 000 €/m²

Loi Scellier social

La loi Scellier social, aussi appelée Scellier intermédiaire, vient compléter le dispositif Scellier en procurant des avantages complémentaires en contrepartie d'engagements plus contraignants pour le bailleur.

En loi Scellier social, la réduction d’impôt supplémentaire peut atteindre au maximum 36 000 €, pour un bien d’une valeur de 300 000 €.
Cette réduction supplémentaire est étalée sur 6 ans (2 périodes de 3 ans), représentant ainsi 6 000 € de réduction par an.
Elle est imputable sur l’impôt de l’année de livraison du bien immobilier, avec un plafond d'investissement annuel de 300 000 €.

Pour les investissements actés en 2012, le taux de réduction d'impôts est de :

• 28% (19% en non BBC) du montant de l'acquisition étalée sur 15 ans
• 18% (9% en non BBC) sur les 9 premières années puis 1.67% par an les 6 années suivantes.

Et en plus de la réduction d’impôt, le régime Scellier intermédiaire propose à l’investisseur d’appliquer une déduction spécifique au taux de 30% du montant brut des loyers (soit les revenus du bien).

Enfin, l’investisseur peut déduire de son revenu global, dans la limite de 10 700 €, les éléments suivants :

• La taxe foncière,
• Les frais de gestion ou de gérance,
• Les primes d'assurance garanties de loyers (garantie de vacance locative et garantie de loyers impayés),
• Les charges supportées par le propriétaire (honoraires du syndic de l'immeuble).

Seuls les intérêts d'emprunt ne sont pas déductibles du revenu global ; en revanche ils sont reportables pendant 10 ans.

La SCPI permet à plusieurs investisseurs d’acheter et de gérer un patrimoine immobilier ensemble en vue d’une mise en location. Il peut alors être question de :

• SCPI d’habitation pour un investissement locatif dans les logements ;
• SCPI d’entreprise pour un investissement locatif dans les biens à usage commercial.

Tableau comparatif de la loi Scellier classique et la loi Scellier intermédiaire

	Loi Scellier classique	Loi Scellier intermédiaire
Montant des loyers	30% supérieur	30% inférieur
Plafond de ressources pour les locataires	Non	Oui
Possibilité de louer le bien à un membre ascendant ou descendant de la famille	Oui	Non
Déduction spécifique au taux de 30% du montant brut des loyers	Non	Oui
Extension de la réduction d’impôt au-delà de 9 ans	Non	Oui : 2% supplémentaire jusqu’à la 15ème année d'engagement de location

▶ Le dispositif Scellier pour les résidences de services

La loi Scellier est à l’origine du dispositif fiscal Censi-Bouvard. Cette branche portant alors le nom de dispositif Scellier pour les résidences de services concernait les investissements réalisés pour les :

• établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad) ;
• résidences pour seniors ;
• résidences de tourisme ;
• résidences pour étudiants qui, comme les résidences de tourisme, devaient proposer certaines prestations (restauration légère, service d’entretien, accueil, etc.).

Il était ainsi possible de profiter d’une réduction d’impôts de :

• 25 % du prix d’acquisition pour les investissements de 2009 et 2010 ;
• 18 % du prix d’acquisition pour les investissements de l’année 2012.

Un plafond du prix de revient de 300 000 € était alors instauré. Il fallait également que la personne voulant profiter de l’avantage fiscal s’engage à garder le bien immobilier au moins 9 ans. 

En plus de l’avantage fiscal, le dispositif Scellier pour les résidences de services permettait d(e) : 

• récupérer la TVA sur les coûts de revient des logements ;
• effectuer plusieurs investissements en un an, ce qui n’était pas le cas avec le dispositif Scellier classique et le dispositif Scellier intermédiaire ou social.

Quelles sont les conditions pour bénéficier de la loi Scellier ?

Pour bénéficier du dispositif fiscal Scellier classique ou Scellier intermédiaire, plusieurs conditions devaient nécessairement être réunies :

• Acquérir un logement situé dans l’une des zones géographiques concernées (zones A, Abis, B1, B2, C),
• S’engager à louer le logement vide, pour une période minimum de 9 ans,
• Louer le bien dans les 12 mois suivant son acquisition ou sa date d’achèvement,
• Ne pas louer le logement à un membre de votre foyer fiscal,
• Respecter le plafond de loyer au m² déterminé selon la zone géographique.

En Scellier intermédiaire, il conviendra en plus de respecter les plafonds de revenus pour le locataire. 

Zoom sur les biens immobiliers pouvant bénéficier de la Loi Scellier

Première chose à savoir : la loi Scellier s’adresse à toutes les personnes physiquement domiciliées fiscalement en France.
Elle ne s’applique qu’aux biens situés en France Métropolitaine ou départements et collectivités d’Outre-Mer, et à usage d’habitation.

Le bien immobilier doit être neuf ou en état futur d’achèvement entre le 1^er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 (ou jusqu’en 2017 pour les biens situés Outre-Mer).

Par ailleurs, le bien doit respecter des normes thermiques et de performance énergétique (article L.111-9 du Code de la construction et de l’habitation).

Les zones d’éligibilité de la loi Scellier

C’est l’une des conditions à remplir pour bénéficier du dispositif : le bien immobilier que vous achetez doit impérativement être situé dans l’une des zones définies par le régime Robien-Borloo, précédant la loi Scellier.
Ces zones sont déterminées en fonction de la tension du marché immobilier et de leur attractivité et sont primordiales pour déterminer les plafonds de loyers et plafonds de ressources des locataires.

On distingue les zones suivantes :

• Zone A : Paris et la petite couronne ;
• Zone A bis : deuxième couronne parisienne, Côte d’Azur et pays genevois français ;
• Zone B1 : agglomérations françaises de plus de 250 000 habitants et zones littorales et îles ;
• Zone B2 : villes de plus de 50 000 habitants (mais moins de 250 000 habitants).
• Zone C : reste du territoire.

Pour la loi Scellier, les logements éligibles doivent se situer dans les zones connaissant un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements (zones A et B).
Les logements situés en zone C n'ouvrent pas droit à la réduction d’impôt, quoique certaines communes puissent demander des dérogations.

La loi Scellier, ancêtre de la loi Pinel, visait déjà à améliorer la situation du logement en France, en dynamisant les investissements dans le neuf.

Comment calculer un loyer avec la loi Scellier ?

Plusieurs critères doivent être pris en compte dans le calcul d’un loyer en loi Scellier : la surface habitable est à ajouter à la moitié des surfaces annexes, puis le total est à multiplier par le montant du plafonnement de loyers (diffèrent selon la zone).
Notez que la moitié des surfaces annexes ne doit pas dépasser 8 m².

• La surface habitable inclut le sol (c’est-à-dire la surface du plancher construite) après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, embrasures de portes et fenêtres, marches et cages d’escaliers.
• Les surfaces annexes représentent les surfaces mises à disposition du locataire, et dont la hauteur sous plafond ne dépasse pas 1,80m. Il s’agit des caves, sous-sols, remises, greniers, balcons, loggias, vérandas, parties de terrasses accessibles en étages.

• Les plafonds de loyers varient d’une zone à l’autre, de 9 à 18 € environ.

3 questions-réponses sur la revente d’un bien acheté via le dispositif Scellier

Si le propriétaire-investisseur le désire, il peut revendre un bien acheté avec la loi Scellier.
Plusieurs cas de figure peuvent se présenter.

▶ Comment vendre un appartement avant 9 ans et à quelles conditions ?

S’il est possible de vendre son bien avant l’échéance de 9 ans, cela n’est pas recommandé car il sera demandé à l’investisseur de rembourser toutes les sommes correspondant aux réductions d’impôt obtenues dès la première année grâce au dispositif.

Un cas particulier est toutefois à signaler : en cas de loi Scellier Social, il est possible, à l’issue des 9 ans, d’étendre la location pour 1 ou 2 périodes de 3 ans supplémentaires.
Si la vente du bien survient au cours d’une de ces périodes, le propriétaire devra rembourser les avantages fiscaux perçus uniquement au cours de cette période, et les économies réalisées sur la période initiale de 9 ans seront sécurisées.

Exceptions :
En cas d'invalidité ou de licenciement d’un des époux ayant une imposition commune, ou pour le décès du propriétaire ou de son époux.se, le remboursement des avantages fiscaux obtenus ne sera pas exigé.

▶ Est-il possible de vendre un bien Scellier avec un locataire présent ?

Votre période de location arrive à son terme et votre locataire est toujours présent dans le logement ?
Si vous désirez le vendre, il vous est possible de le mettre en vente, même s’il est occupé.
Dans le cas d’une vente avec un locataire en place, il vous faudra peut-être consentir à une décote de 10 à 15% de la valeur de votre bien afin de le céder, car les investisseurs intéressés par votre bien chercheront à obtenir la meilleure rentabilité possible.
Un logement libre attirera davantage d’investisseurs.

2 solutions s’offrent à vous :

• Ne pas renouveler le bail du locataire actuel, et donner un congé pour vente au locataire en place ; il vous faudra pour cela adresser une lettre recommandée avec accusé de réception 6 mois avant l’échéance du bail pour prévenir le locataire de votre intention de vente. Le locataire disposera alors de 2 mois pour faire une offre au prix indiqué par courrier.
• Parvenir à un accord avec ce dernier afin qu’il quitte le logement. Si le bail n’approche pas de sa fin et que vous souhaitez libérer le logement, vous pouvez négocier une indemnisation avec votre locataire pour son départ.

▶ Quelle fiscalité pour la revente d’un bien Loi Scellier ?

• Impôt sur la plue-value

La vente d’un bien immobilier acheté en loi Scellier est soumise aux mêmes impôts qu’une vente classique, notamment l’impôt sur la plus-value.
Cette dernière est calculée selon la différence entre les sommes de la vente et de l'acquisition du logement.

A noter : les frais déboursés par l’acheteur seront déduits du prix de vente.
Pour le prix d’achat, il faudra se référer à l’acte d’achat initial, auquel on ajoutera les frais d’acquisition et les dépenses de construction.

La plus-value est taxée à 19% (impôt sur le revenu) et 15,5% (prélèvements sociaux).

• Réductions d’impôt

Des réductions d’impôt sont envisageables suivant la durée de propriété : la taxation de l’impôt sur le revenu diminue en effet à partir de la 6ème année, pour une exonération totale au bout de 22 ans.
Les prélèvements sociaux, de leurs côtés, connaissent un abattement fiscal après 6 ans de détention du bien, et une exonération totale au-delà de 30 ans.

• Cession du bien en cas de déduction du déficit foncier

Si vous avez déduit un déficit foncier de votre revenu global, vous ne pourrez pas céder votre bien dès la fin de la période locative.
Une location de 3 années supplémentaires sera incontournable, ou bien il vous faudra rembourser les sommes déduites.

Comment prolonger la loi Scellier après 9 ans ?

Une fois les 9 années de location écoulées, le propriétaire peut demander la prolongation du dispositif Scellier pour une ou 2 périodes de 3 ans, soit 15 ans de défiscalisation au total.

Pour proroger le dispositif, il est nécessaire de cocher la case adéquate lors de la déclaration de revenus : rendez-vous page 8 de l’annexe 2042 RICI, puis repérez “investissement en métropole et dans les DOM-COM”, puis “investissement acheté en 2010” ou en “2011”.
Indiquez enfin le montant de votre investissement, comme vous l’aviez fait lors de l’engagement initial, dans la case correspondant à l’année de réalisation de votre investissement.

Les dispositifs d’investissement locatif en vigueur 

Même si la loi Scellier ne s’applique plus aux nouveaux investisseurs, d’autres dispositifs permettent aujourd’hui de profiter d’avantages fiscaux. Trouvez ci-dessous un résumé des spécificités de 3 d’entre eux : la loi Pinel, Denormandie et Loc'Avantages.

▶ Le dispositif Pinel (et Pinel +)

Avec la loi Pinel, la réduction d’impôt varie suivant la durée d’engagement. Mais, quel que soit le temps de mise en location, le bien doit : 

• répondre aux critères de performance énergétique ;
• être dans un secteur où il y a un déséquilibre entre l’offre et la demande d’habitation ;
• être dans un bâtiment d’habitation collectif ;
• être loué sans meuble (logement nu).

Les avantages de la loi Pinel sont également accompagnés de conditions de plafonds de loyer et de ressources du locataire.

Depuis le début d’année 2023, le dispositif est divisé en deux, à savoir :

• la loi Pinel classique avec des taux de réduction d’impôt dégressifs ;
• la loi Pinel + qui offre les mêmes taux de réduction d’impôt qu’auparavant. Il faut néanmoins que le bien réponde à des niveaux de performance énergétique, d’usage et de confort élevés. Le logement doit également se situer dans un quartier prioritaire.

Le Denormandie

Le dispositif Denormandie est une extension de la loi Pinel. 

Il s’adresse au particulier qui investit dans un bien immobilier ancien à rénover et se situant dans un quartier ancien dégradé.

Loc'Avantages

Loc'Avantages succède au dispositif Cosse en 2022. Le dispositif est mis en place avec la signature d’une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) et fait profiter d’avantages fiscaux qui diffèrent selon :

• le recours à l’intermédiaire locative.
• le niveau de loyer.

Notez que pour bénéficier de la réduction d’impôt, vous devez :

• mettre à disposition le bien à titre de résidence principale ;
• choisir un locataire autre qu’un membre de votre famille ;
• respecter les plafonds de revenus du locataire ;
• respecter les plafonds de loyers ;
• louer le bien pendant 6 ans.