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Acheter
dans le neuf

Acheter dans le neuf Acheter dans le neuf

A l’inverse d’un achat dans l’ancien, acheter en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) signifie s’engager alors que le logement n’est pas encore achevé. 
Après la demande de financement d’un achat sur plan, en ligne ou en “physique”, vient le temps de la réservation du logement. Rendez-vous ensuite chez le notaire pour signer le contrat de vente, avec toutes les garanties et clauses indispensables. 
Afin de réceptionner votre bien en toute sérénité le jour de sa livraison, faisons également le point sur l’importance de la notice technique.

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Financer l’achat dans le neuf

Si l’emprunt est, généralement, un incontournable dans le projet d’acquisition d’un bien immobilier, des dispositifs permettent d’alléger le crédit et les mensualités qui en découlent. En effet, acheter un logement neuf ou en état futur d’achèvement peut se faire en recourant à des aides. Néanmoins, chaque formule de prêt ou de prime est adressée à des destinataires spécifiques et sous certaines conditions :

  • Le prêt conventionné : est octroyé sans condition de ressource spécifique. Néanmoins, l’emprunteur devra s’en servir comme résidence principale 1 an au plus tard après l’achat. Un délai qui peut tout de même être reporté si le bien est mis en location jusqu’à ce que l’emprunteur l’occupe lors de son départ à la retraite (cette période ne devant pas excéder 6 ans). Son principal avantage est le plafonnement du taux d’intérêt ; et ce, que l’emprunteur opte pour un taux fixe, un taux variable ou un taux modulable. De plus, le prêt conventionné peut financer une grande partie de l’achat puisque seuls les frais de notaire, de droits de mutation et d’inscription de dossier ne seront pas pris en compte.
  • Le prêt d’accession sociale (PAS) : s’adresse aux emprunteurs aux revenus modestes voulant acheter une maison ou acheter un appartement neuf (ou en vente en état futur d’achèvement). Ce plafond variera ensuite selon la zone où se trouve le logement et suivant le nombre d’occupants. Comme le prêt conventionné, il peut couvrir la totalité du prix d’achat à l’exception des frais notariés et des frais d’instruction du dossier.
  • Le prêt à taux zéro (PTZ) : comme son nom l’indique, ce prêt permet de contracter un crédit sans avoir à payer d’intérêt. Pour y prétendre, il faudra que le revenu du bénéficiaire ne dépasse pas un certain montant suivant la localisation du bien et le nombre de résidents. Il faudra aussi que le PTZ soit accompagné d’un autre type de prêt puisqu’il ne concernera pas la totalité du prix du bien.

Outre ces dispositifs mis en œuvre par l’État, l’acquéreur d’un appartement neuf peut également bénéficier d’aides de la part d’autres organismes. Des aides destinées à compléter un prêt. Il peut, entre autres, s’agir d’ :

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Acheter sur plan

Boostée par les prêts à taux zéro (PTZ) et le dispositif Pinel, la VEFA ou vente en futur état d’achèvement a le vent en poupe.

  • Dans le cas d’un achat sur plan, vous devez réaliser une demande de financement comme pour un achat dans l’ancien.

Ensuite, le contrat de vente stipulera que vous deviendrez propriétaire de votre quote-part du terrain, puis du logement au fur et à mesure de sa construction.

  • S’il s’agit d’une vente clés en main, vous disposerez des clés le jour de la signature de l’acte de propriété.
  • Enfin, avec une vente à terme, vous ne deviendrez propriétaire du logement qu’après son achèvement. Vous paierez progressivement la construction à un organisme garantissant le bon achèvement.
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Pré-réserver un logement en ligne

Aussi touché par la révolution numérique, le secteur de l’immobilier se modernise et s’adapte.
Ainsi, les visites virtuelles se développent de plus en plus et vous pouvez maintenant visiter une maison ou un appartement sur votre ordinateur, depuis chez vous. Vous pouvez même visualiser tout le quartier en 3 dimensions, consulter des informations sur le quartier et le marché immobilier en général.

Cerise sur le gâteau : si la visite vous a plu, vous êtes maintenant en mesure de préréserver le bien immobilier en question en ligne, immédiatement.

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La réservation

Vous avez consulté les plans d’un logement neuf et vous souhaitez l’acheter ?
Vous devrez donc réserver le bien, et signer pour cela un contrat de réservation​.
Pratique devenue systématique, il va déterminer les conditions dans lesquelles se déroulera la vente du bien.
Il engage le promoteur à vous réserver le bien immobilier et en contrepartie, vous effectuez un premier versement.
Le contrat de réservation doit contenir un bon nombre d’éléments et sécurise votre achat immobilier. C’est la première étape de votre achat dans le neuf. Vous disposez d’un délai de 10 jours pour vous rétracter et ainsi récupérer le dépôt de garantie.

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Contrat de vente : garanties et clauses

Document officiel engageant l’acheteur à payer le prix du bien, et le vendeur à le délivrer, le contrat de vente est un transfert de propriété payant.
Il est composé de toutes les garanties indispensables : garantie d’achèvement de construction du bien, garantie de vices apparents, garantie phonique, … et de toutes les clauses obligatoires : description détaillée du logement, prix, date de livraison.
Le notaire accompagne vendeur et acquéreur tout au long du processus et répond à toutes les interrogations.

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La notice technique

Autre document nécessaire lors d’un achat dans le neuf : la notice technique ou notice descriptive.
Elle indique précisément les matériaux et équipements qui seront présents dans le logement, le jour de sa livraison.
Savoir décrypter une notice technique est primordial pour s’assurer de la qualité technique du logement.
Les points à vérifier attentivement sont, entre autres : façades, portes, fenêtres, cloisons.

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La réglementation environnementale

Acheter dans le neuf, c’est aussi respecter la réglementation environnementale. Et après la RT2012 appliquée depuis une dizaine d’années, c’est la RE2020 qui entre en vigueur.
Ainsi, sont concernées, toutes les demandes de permis de construire, pour les projets de construction de maisons individuelles ou de logements collectifs, déposées à partir du 1er janvier 2022. À noter que les bâtiments d’enseignement primaire et secondaire ainsi que les bureaux y seront également soumis ; et ce, pour toutes les déclarations ou demandes de permis déposées à partir de juillet 2022. 

Dans les grandes lignes, la RE2020 se veut plus exigeante que la réglementation thermique précédente. En effet, même si la RT2012 œuvrait déjà pour améliorer la performance énergétique, la nouvelle norme durcit les attentes au niveau de la performance de l’isolation en incluant tous les modes de chauffage dans l’immobilier neuf. Elle prévoit aussi une réduction de l’impact sur le climat de toutes les constructions concernées ; de la construction à l’exploitation. Enfin, la RE2020 met un point d’honneur sur le confort des occupants en été ; notamment en raison des prévisions climatiques qui tendent vers des épisodes de canicules plus fortes et plus fréquentes.

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La livraison

Étape très attendue dans le processus d’achat dans le neuf, la livraison doit pourtant bien se préparer.
Pour le jour J, rendez-vous sur place muni de la notice technique du bien, du contrat de réservation, d’un appareil photo et d’un petit appareil électrique afin de tester les prises électriques.
Sur place, examinez attentivement l’extérieur (façades, parties communes) comme l’intérieur (réseau électrique, portes et fenêtres, murs et sols, plomberie).
Prévoyez un temps nécessaire pour une inspection sereine de votre logement.

Si vous remarquez des défauts, pas de panique ! Etablissez un procès-verbal de livraison en mentionnant toutes les réserves et faites-en part au constructeur après la visite. Celui-ci disposera alors d’un an pour effectuer les travaux / réparations.
Si vous constatez d’autres défauts, non apparents lors de la visite, vous avez encore 30 jours pour les signaler au promoteur.

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Assurance Dommages-Ouvrage

Obligatoire et indispensable, l’assurance dommages-ouvrage permet le remboursement et la réparation des sinistres qui se produisent après la réception des travaux de construction ou de rénovation et qui engagent la responsabilité décennale des constructeurs (architecte, maître d’œuvre, entreprises).

Cette assurance doit être souscrite avant l’ouverture du chantier, auprès de la compagnie d’assurance de votre choix.

L’assurance dommages-ouvrage couvre :

  • Les dommages mettant en jeu la responsabilité du constructeur,
  • L’abandon du chantier,
  • Les défauts de construction relevant de la garantie décennale,
  • Les frais liés aux dommages mettant en danger les habitants du logement.
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À retenir
  • Des dispositifs de l'État et d’autres organismes aident au financement de l’achat de biens immobiliers neufs.
  • L’achat sur plan se finance comme les autres types d’achat.
  • Avec les visites virtuelles et l’achat en ligne, le secteur de l’immobilier innove et se modernise.
  • Première étape de votre achat dans le neuf, la réservation d’un bien vous engage à effectuer un premier paiement auprès du promoteur. Pour réserver le bien, la signature d’un contrat de réservation est nécessaire.
  • Le contrat de vente représente le transfert de propriété. Il est signé chez le notaire et se compose de toutes les garanties et clauses indispensables.
  • Savoir décrypter la notice technique d’un logement neuf est primordial pour s’assurer de la qualité technique du logement, puisqu’elle précise les matériaux et équipements qui devront figurer à la livraison du logement.
  • Toutes les demandes de permis de construire de logements déposées à partir du 1er janvier 2022 sont soumises à la RE2020.
  • Après des mois d’attente, votre logement est livré. Le jour J, munissez-vous de la notice du bien, du contrat de réservation et de quelques objets pour effectuer toutes les vérifications utiles (à l’extérieur comme à l’intérieur).
Frédérique Moles
Par Frédérique Moles, Chef de projet marketing digital
Mis à jour le 08/01/2024 à 09:26
Frédérique a commencé sa carrière en 2011, se spécialisant dans le marketing pour le secteur immobilier. Au fil des années, elle a acquis une solide expérience et des connaissances approfondies dans ce domaine. En 2017, elle a rejoint CAFPI, élargissant son champ d’expertise pour inclure le crédit immobilier et l’assurance emprunteur. Sa contribution significative à ces domaines est démontrée par ses nombreux écrits sur ces sujets sur le site www.cafpi.fr. Actuellement, elle est en charge des activités digitales sur le site CAFPI, où elle continue de faire preuve de son expertise et de son engagement pour rendre accessible le monde parfois complexe du crédit immobilier et de l’assurance emprunteur. > Linkedin
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