Comment emprunter sans aucun apport personnel ?

Vous êtes primo-accédant et vous achetez un bien immobilier pour la première fois ? Vous ne disposez peut-être pas d’une épargne importante. Cela ne veut pas dire qu’un crédit est impossible à obtenir. Pour acheter sans aucun apport personnel, vous pouvez vous aider d’un courtier qui analysera votre éligibilité aux prêts aidés et ainsi constituer le meilleur dossier.

L’apport personnel peut être enrichi de prêts aidés, des prêts réglementés obtenus en fonction de votre situation. On parle alors de prêt constitutif d’apport personnel, envisageable pour l’achat d’une résidence principale :

• Prêt à taux zéro (PTZ) : réservé aux primo-accédants et accordé en complément d’un autre crédit immobilier. Ce prêt sans intérêt est soumis à des conditions de revenus, variables en fonction de la zone de résidence et de la nature du bien.
   
• Prêt Action logement (anciennement 1% Logement ) : prêt à taux réduit accordé pour les employés de certaines entreprises privées de plus de 10 salariés ;
   
• Prêt épargne logement (PEL) : avec le compte épargne logement (CEL), ce sont deux solutions d’épargne qui permettent d’obtenir un prêt réglementé en fonction de la durée de détention et du montant épargné ;

​Certaines caisses de retraite complémentaire, certaines collectivités territoriales (commune, département, région), les caisses d’allocations familiales (CAF) peuvent aussi accorder des prêts à taux réduit sous certaines conditions.

Avec l’accompagnement d’un courtier immobilier, vous gagnez du temps ! Il vous apporte son expertise pour connaître tous les prêts auxquels vous avez droit.

Faut-il un apport personnel pour un investissement locatif ?

L’apport personnel est toujours un élément qui pèse en faveur de votre dossier. Toutefois, le projet d’investissement locatif peut se passer de cette contribution. Comme pour le prêt à taux zéro et autres prêts aidés, l’achat pour une mise en location constitue une forme d’assurance pour les banques. Et ce, pour deux raisons principales :

• le loyer perçu qui pourra être utilisé pour le paiement d’une partie (ou même pour la totalité) des mensualités ;
• les avantages fiscaux des dispositifs comme la loi Pinel, la loi Denormandie ou le statut LMNP.

Même si le loyer et tous les avantages fiscaux liés à l’investissement locatif rassurent les banques, elles peuvent tout de même vous demander de souscrire une garantie loyers impayés.

Pour être sûr d’obtenir un crédit dans le cadre d’un investissement locatif sans apport, préparez soigneusement et maîtrisez votre dossier. Afin de convaincre plus facilement les institutions financières et pour avoir de bonnes bases pour les négociations, étudiez :

• l’emplacement du bien : l’intérêt de potentiels locataires et leur affluence dépendront en grande partie de la ville et du quartier. La localisation jouera également beaucoup sur la nature du dispositif fiscal applicable au bien ;
• la taille du bien : tout dépendra de chaque investisseur et de ce que deviendra le bien une fois l’engagement pour la mise en location terminé. Mais si vous êtes déjà propriétaire d’une résidence principale, sachez que les logements à petite surface engendrent moins de frais d’entretien. De plus, le loyer étant plus abordable que pour les biens spacieux, ils s’adressent à plus de profils de locataires. Ce qui évitera que le bien reste inoccupé trop longtemps entre deux locations.
• le rendement locatif : même s’il présente plusieurs nuances, le principe est toujours à peu près le même. Il s'agit de comparer vos revenus locatifs au coût de votre investissement. Pour le résultat le plus précis possible, référez-vous aux prix pratiqués dans le secteur où se situe le bien. Et afin d’avoir un dossier complet, effectuez vos calculs sur différentes bases. Au minimum, calculez un rendement avec un loyer élevé, puis avec un loyer au plus bas (toujours suivant ce qui est pratiqué sur le marché immobilier où se trouve le bien).