Le mécanisme des conditions suspensives

Les conditions suspensives du contrat forment une sécurité pour les parties.
Intégrées dans le compromis de vente, elles permettent de protéger les parties en faisant reposer la vente sur la réalisation d’un ou de plusieurs évènements.

• Si ces derniers se réalisent, les deux parties ont alors l’obligation de signer l’acte authentique de vente chez le notaire.
• Dans le cas où l’une de ces conditions ne pourrait être constatée pour cause de non réalisation, le compromis de vente serait annulé, libérant les deux parties du contrat qui les liait.

L’obtention du prêt : une condition suspensive obligatoire

Dans le cas où l'acquisition d'un logement est financée par le biais d'un crédit immobilier, la législation dispose que la vente soit conclue sous la condition suspensive de l'obtention de ce prêt bancaire. Elle est d’ordre public : obligatoire dès l’instant où le futur acquéreur a recours au prêt pour financer son logement.

Si l’acquéreur n’obtient pas son accord de prêt immobilier dans les délais convenus (minimum 1 mois, mais généralement 60 jours), il peut renoncer à la vente sans qu’aucune pénalité ne lui soit appliquée.
Cette durée peut éventuellement être prolongée par accord exprès et commun des parties.

La condition suspensive intégrée dans le compromis de vente précise :

• Le ou les organismes prêteurs auprès desquels l’acquéreur va présenter ses demandes de prêt ;
• Le montant de la somme empruntée ;
• La durée maximale de remboursement ;
• Le taux d’intérêt maximum.
   

​La réalisation ou non de la condition déterminera la concrétisation de l’acquisition immobilière. 

La condition suspensive sera réalisée dès la remise par la banque à l’acheteur de l’offre écrite de consentir le crédit aux conditions principales et délais prévus au compromis. La vente est alors parfaite et il suffit de réitérer l’acte authentique devant notaire.

Si la condition suspensive n’est pas réalisée sans que cela soit imputable à l’acquéreur, ce dernier se verra restituer les sommes éventuellement séquestrées au titre du dépôt de garantie, sauf s’il est prévu une indemnité d’immobilisation du bien.
L’indemnité d’immobilisation est prévue pour compenser le préjudice subi par le propriétaire, du fait de l’immobilisation de son bien et donc de l’impossibilité de vendre pendant le délai de la condition suspensive.

Cette indemnité est à distinguer de la clause pénale, qui nécessite de démontrer une faute ou une négligence de la part de l’acquéreur.
En effet, si l’acheteur a empêché l’accomplissement de la condition suspensive, le vendeur pourra demander au tribunal de déclarer la condition suspensive de prêt réalisée et obtenir une indemnisation au titre de la clause pénale.

A la fin du délai prévu, sauf renonciation de l’acquéreur ou refus de la banque, la condition est réputée réalisée donc le compromis vaut vente. L’acquéreur doit donc réitérer l’acte authentique.
Si l’acquéreur ne souhaite plus acquérir le bien, il empêche donc la réalisation de la vente et devra payer une indemnité au titre de la clause pénale. Contractuellement, ce montant représente généralement 10% du prix de vente.

Les conditions suspensives les plus courantes

Outre l'obtention d'un crédit immobilier, les avant-contrats prévoient souvent les conditions suspensives suivantes :

• Présentation du dossier de diagnostics techniques,
• Présentation d’un état hypothécaire vierge,
• Obtention d’un certificat d’urbanisme,
• Levée du droit de préemption urbain ou par un locataire,
• Vente du premier bien permettant le financement du second,
• Absence de servitude administrative (droit de passage, de puisage, etc),
• Obtention d’une autorisation administrative tel qu’un permis de construire.

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Quelques règles sont à respecter dans la rédaction des conditions suspensives dans un compromis :

• Il n’est pas autorisé de stipuler des conditions contraires aux bonnes mœurs ou impossible à réaliser ;
• Il n’est pas autorisé d’écrire des conditions invoquant le consentement de l’une des deux parties. Le compromis lui-même est déjà un accord et le consentement de tous les acheteurs et de tous les vendeurs doit être obtenu dès la signature ;
• Toute situation résultant du hasard et non du pouvoir de l’acheteur ou du vendeur ne peut être prise en condition valable ;
• Les conditions potestatives, c’est-à-dire des conditions résultant du seul souhait d’une des parties, ne seront pas valides ;
• Une condition ne peut dépendre de l’arbitraire de l’acheteur ou du vendeur.​

Le délai de rétractation prévu dans un compromis

Depuis 2015, la loi protège l’acquéreur particulier d’un bien à usage d’habitation s’il souhaite se rétracter dans un délai de 10 jours (avant 2015, le délai était de 7 jours).
Durant cette période, l’acquéreur n’a pas à justifier sa décision d’un motif particulier et aucune pénalité ne s’applique.

L’acquéreur qui n’utilise pas son droit de rétractation s’engage à signer l’acte authentique de vente. A défaut, il pourrait se voir réclamer des dommages et intérêts par le vendeur.
Le délai de rétractation commence à courir à compter dès le lendemain de la notification du compromis de vente signé, réalisée par lettre recommandée avec accusé de réception.

En cas de rétractation, l’acquéreur doit avertir le vendeur de sa décision de rétractation par lettre recommandée avec accusé de réception.
Une rétractation pendant ce délai rend le compromis de vente caduc et le total des sommes versées par l’acheteur doit lui être reversé dans un délai de 21 jours ouvrés à compter du lendemain de la rétractation.