Le compromis de vente : définition

Le compromis de vente, à la différence de la promesse de vente, est un engagement ferme pris par les deux parties, et ceci de façon irrévocable.

Dans le compromis de vente, le vendeur et l’acheteur s’engagent à conclure la vente du bien immobilier, au prix fixé au préalable. D’un point de vue juridique, ce document de vente vaut comme une vente : le compromis de vente a la même valeur juridique qu’une vente dès lors qu'il y a accord sur la chose et sur le prix.
L’enregistrement d’un compromis de vente n’est pas soumis à une obligation d’enregistrement auprès de l’administration fiscale.

La signature du compromis de vente s’accompagne du paiement d’un dépôt de garantie, également appelé séquestre, versé par l’acquéreur à hauteur de 5 à 10% du prix de vente du bien immobilier.

Cette somme sera imputée sur le prix du bien à l’occasion de la signature de l’acte notarié.

Si l’une des deux parties concernées refuse de signer ou ne peut pas signer le jour J devant le notaire, l’autre est tout à fait en droit d’opérer une action en justice et faire appel à un juge pour statuer. Elle pourra aussi exiger des dommages et intérêts.

Quelle différence entre un compromis et une promesse de vente ? 

Souvent confondus, le compromis et la promesse de vente n’impliquent pourtant pas les mêmes engagements. 

Comme évoqué plus haut, le compromis de vente est un acte juridique qui engage deux parties à conclure la vente : le vendeur et l’acquéreur. La promesse de vente, elle, crée un engagement unilatéral : seul le vendeur est engagé. 
Cela signifie que, si le vendeur ne peut renoncer à la vente ni vendre son bien à quelqu’un d’autre, l’acquéreur, lui, peut tout à fait y renoncer sans pénalités.  La signature d’une promesse de vente n’implique donc pas le versement d’un dépôt de garantie, puisque le vendeur n’a aucun engagement à respecter. 

Bien entendu, il reste toujours possible pour un acquéreur de ne pas conclure une vente soumise à compromis. Cependant, si cette décision intervient après la fin du délai de rétractation, il perdra le montant du séquestre, qui sera versé au vendeur en guise de dédommagement. 

Contrairement à la rédaction de la promesse de vente, l’enregistrement du compromis de vente auprès des services fiscaux n’est pas obligatoire. 

Comment se déroule la conclusion d’un compromis de vente ? 

Si le compromis de vente est un document légal soumis à un certain formalisme, il peut être conclu de différentes manières, avec ou sans notaire. 

Le compromis de vente peut ainsi être signé de 2 façons : 

• Signature sous seing privé, simplement entre les 2 parties ou devant l’agent immobilier ; 
• Signature chez le notaire, souvent réalisée en présence des 2 notaires des 2 parties. 

Dans le cadre d’une signature sous seing privé, la rédaction du compromis incombe au vendeur et à l’acquéreur. Les deux parties peuvent participer à la rédaction du document, ou bien décider de confier cette tâche à un tiers, tel qu’un agent immobilier. 

Si la signature du compromis de vente sous seing privé permet de réaliser quelques économies, il faut garder à l’esprit que ce n’est pas la manière la plus sûre de conclure cet avant-contrat. Un compromis de vente est un document complexe, qui doit contenir de nombreuses informations légales et répondre à un certain formalisme. C’est la raison pour laquelle nous vous conseillons fortement de le faire rédiger par un notaire. 

Que doit contenir un compromis de vente ?

En tant que document juridique, un compromis de vente doit contenir de nombreuses informations obligatoires, en plus d’un certain nombre de documents annexes. Quelles sont les mentions obligatoires d’un compromis de vente ?

▶ Éléments obligatoires d’un compromis de vente

Quelle que soit la forme de rédaction du compromis de vente (chez le notaire ou sous seing privé), de nombreux éléments doivent impérativement figurer sur ce contrat :

• L'état civil de toutes les parties figurant sur le contrat,
• Une description détaillée du bien immobilier et de son contenu,
• Un inventaire des équipements qui seront conservés dans le logement, maison ou appartement (aucun frais de notaire ne s’ajoutent à cela),
• La capacité des parties : le vendeur et l'acquéreur ne doivent pas être sous tutelle ou curatelle, et doivent être majeurs. Ils doivent également être en pleine possession de leurs moyens intellectuels au moment de la signature.
• L’origine de propriété, afin de vérifier que le vendeur est bien le dernier propriétaire du bien, et qu'il est donc en droit de le vendre. Dans cette partie doit figurer la date des précédents actes de vente (si nécessaire), le nom des anciens propriétaires et celui du notaire qui a authentifié l’acte,
• La désignation de l'immeuble (son adresse, sa nature, sa contenance, sa désignation cadastrale et sa superficie),
• La somme et le sort du dépôt de garantie versé par l’acheteur,
• Le prix du bien immobilier et les conditions de paiement du bien (en totalité le jour de la vente ou non),
• La date limite pour la signature de l’acte de vente authentique du bien,
• Les conditions suspensives prévues,
• L’existence de charges grevant le bien immobilier.

▶  Quelles sont les annexes obligatoires d’un compromis de vente ? 

Un compromis de vente comporte forcément un certain nombre d’annexes obligatoires. Elles apportent des informations essentielles sur l’état du bien, que ce soit en termes de performances énergétiques, de risques naturels, ou encore les travaux prévus par la copropriété. 

Quelle que soit la nature du bien (neuf ou ancien) ou la situation du logement (individuel ou en copropriété), le dossier de diagnostics techniques (DDT) est une annexe obligatoire. Il contient ainsi : 

• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) ; 
• L'état d'amiante ; 
• L'état d'installation d'assainissement non-collectif ; 
• L’état de l’installation intérieure électrique ; 
• L’état de l'installation intérieure de gaz ; 
• L’état des risques et pollutions ; 
• La mesure de la superficie Carrez ; 

Pour les biens anciens ou situés dans des zones à risques particuliers, d’autres diagnostics peuvent s’ajouter : 

• Le constat des risques d'exposition au plomb ; 
• L’état des risques naturels, miniers et technologiques ; 
• Le diagnostic termite ; 
• Le diagnostic mérule ; 

Pour les biens faisant partie d’une copropriété, il faut ajouter à ces documents : 

• Le règlement de copropriété ; 
• L’état descriptif de division, qui décrit le nombre de lots et la répartition des charges ; 
• Les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, qui informe sur les travaux à venir ; 
• Le carnet d’entretien de la copropriété, qui donne des informations supplémentaires sur l’état de l’immeuble. 

Quels sont les délais légaux d’un compromis de vente ? 

Un compromis de vente est un avant-contrat qui permet de fixer plusieurs délais. 

▶ Le délai de rétractation 

Avant de fixer les délais de la vente dont il délimite les contours, le compromis de vente est lui-même fixé à un délai de rétractation. Fixé à 10 jours après la signature du compromis, ce délai donne le temps nécessaire à l’acquéreur pour bien étudier l’avant-contrat et ses documents annexes. 

Le délai de rétractation permet à l’acquéreur de se retirer de la vente sans avoir à se justifier. Il lui suffit alors de notifier le vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception pour pouvoir annuler la vente sans perdre son séquestre. 

▶ Le délai de la clause suspensive d’obtention du prêt 

Le compromis de vente fixe la date limite à laquelle l’acquéreur doit avoir trouvé un prêt. Ce délai doit être de 30 jours minimum. Il est fixé entre 45 et 60 jours dans la plupart des cas, pour correspondre aux délais généralement constatés pour l’obtention d’un prêt. Si le traitement d’un dossier ou l’obtention d’une offre de prêt prend plus de temps que prévu, mais qu’un accord de principe a déjà été émis par la banque, il est possible de rallonger ce délai par un simple avenant au contrat. 

▶ Le délai maximal pour conclure la vente 

Le compromis établit une date maximale pour conclure la vente. Celle-ci est généralement fixée à 3 mois après la signature du compromis. 
Cependant, elle peut être décalée si l’obtention du crédit prend plus de temps que prévu. Il faut en effet attendre au moins 10 jours pour pouvoir accepter une offre de prêt, puis au moins une semaine pour que les fonds soient débloqués et virés sur le compte du notaire. 
C’est pour cela que la signature de l’acte de vente authentique intervient environ un mois après l’obtention du prêt.