Négocier les honoraires du notaire

Que comprennent les frais d’acquisition ? 

Inhérents à toutes les transactions immobilières, les frais de notaire sont toujours à régler par l’acquéreur. D’ailleurs, on parle de frais d’acquisition !

Ils varient selon que l’achat soit effectué dans le neuf ou dans l’ancien :

• Pour un achat dans le neuf, les frais représentent 2 à 3% du prix de vente ;
• Pour un achat dans l’ancien, ils sont de 7 à 8%.

Pour rappel, les frais de notaire sont composés à 80% de droits de mutation, c’est-à-dire de taxes fixes prélevées par l’Etat et les collectivités locales. Le reste correspond à divers frais.

Une autre partie concerne les débours (10% des frais) et correspond aux sommes payées par le notaire pour le compte de son client. On y trouve notamment les frais de déplacement, les coûts des intervenants, le prix de certains documents indispensables pour préparer l'achat immobilier. 

Enfin, les émoluments du notaire, c’est-à-dire sa rémunération ou ses honoraires, représentent environ 10% des “frais de notaire” et sont également réglementés par l’administration.

Négocier les émoluments du notaire 

Si les taxes dues à l’Etat sont non négociables, il est toujours possible de discuter avec son notaire pour diminuer ses émoluments, surtout depuis la loi Macron de 2016 fixant les tarifs réglementés des notaires. 

Depuis janvier 2021, les notaires peuvent accorder une réduction de 20% maximum à leurs clients à condition que le coût de la vente dépasse 100 000 €. 

Les négociations peuvent être difficiles mais rien ne vous empêche de poser la question.
Vous pouvez aussi consulter différents notaires et tenter de négocier leur rémunération : chaque consultation est gratuite jusqu’à la rédaction de l’acte du compromis de vente. Ainsi, tant qu’aucun acte n’a été établi, il est toujours possible de négocier.

Gardez en tête lors de la négociation que certains actes réalisés par le notaire restent en honoraires libres. En fonction de votre situation familiale, patrimoniale ou professionnelle, un professionnel peut avoir intérêt à attirer un nouveau client et à travailler avec lui dans la durée. 

Résumons : les frais de notaire se composent à 80% des droits de mutation, 10% des débours et 10% des émoluments. Sur un achat immobilier dans l’ancien à 100 000 €, cela représente environ 7,5%, soit 7 500 €. Vous pouvez négocier la partie émolument (750 €) jusqu’à 20%, soit un gain de 150 € maximum ! 

Payer les frais d’agence à part

Si vous passez par une agence immobilière pour trouver votre bien, sachez que les frais de notaire seront calculés sur le prix de vente du bien immobilier, et non pas sur les services sollicités pour trouver ce bien. Il est donc possible d’exclure du prix de la vente les frais d’agence, avant de calculer les frais de notaire.

N’hésitez pas à discuter avec votre agent immobilier pour en savoir plus sur le type de document qu’il possède : mandat de vente ou mandat de recherche.

• Si les honoraires de l’agent immobilier sont à la charge du vendeur, l’acquéreur paiera des frais de notaire sur le montant total de l’acquisition, et ces frais seront donc plus élevés.
• S’ils sont à la charge de l’acquéreur, cela doit être précisé dans l’annonce. Le montant des frais de notaire sera ensuite calculé sur le prix de vente net vendeur, et sera donc moins important.

Pour faire baisser les frais de notaire, mieux vaut donc privilégier les mandats avec frais d’agence à la charge de l'acquéreur.

Pour profiter de cette réduction des frais de notaire, vous devez vérifier : 

• le mandat du professionnel précise que c’est l’acheteur qui paie les frais ;
• le compromis de vente distingue bien le prix de vente net vendeur et les frais d’agence ;
• les frais sont réglés séparément du prix de vente.

Déduire le montant des équipements

Tous les équipements intérieurs constituant le mobilier (cuisine équipée, salle de bain, électroménager, abri de jardin, etc.) peuvent être séparés de l’acquisition de la maison ou de l’appartement.

Les frais de notaire ne concernant que l’achat du bien immobilier (et non le mobilier), vous êtes en droit de demander la dissociation des prix de vente et des biens.
Concrètement, il vous suffit de dresser, avec le vendeur, la liste des meubles et équipements garnissant le logement, d’en évaluer la valeur (un prix d’occasion, basé si possible sur les factures et la période d’achat ou de rénovation), en utilisant un coefficient de vétusté si besoin, et de soustraire cette somme du prix de vente.

Là encore, il faudra distinguer les deux montants sur le compromis de vente.
Le notaire calculera ensuite ses frais sur un total moins élevé.

Attention également : les banques ne peuvent prêter sur le montant du mobilier, uniquement sur le montant de l'immobilier. Veillez donc à ce que le montant du mobilier ne soit pas trop élevé, afin de ne pas fragiliser l’obtention de votre prêt immobilier.

En conclusion, quelle que soit la solution retenue pour réduire les frais de notaire, pensez également au financement de votre achat immobilier ! Les solutions proposées dans cet article ont un impact sur le montant financé par la banque… Faites le point avec votre courtier sur l’ensemble du projet et votre demande de crédit immobilier !