La caution bancaire : une garantie emprunteur

Avant de se pencher plus précisément sur la caution bancaire et ses différentes déclinaisons, découvrons plus en détail en quoi elle consiste.

▶ Qu’est-ce qu’une garantie emprunteur ?

Une garantie emprunteur est une condition indispensable pour obtenir un crédit immobilier. Elle vient compléter l’assurance emprunteur en protégeant la banque contre les impayés qui ne peuvent être pris en charge par l’assurance de prêt.

Cette dernière s’applique en cas de maladie ou d’accident, tandis que la garantie s’applique quelle que soit la raison à l’origine de l’impayé.

Ce n’est donc pas l’emprunteur, mais bien la banque qui est bénéficiaire de la garantie de prêt. C’est la raison pour laquelle elle ne saurait accorder d’emprunt qui ne soit pas couvert. Pour autant, les frais de garantie restent à la charge de l’emprunteur. Il doit les payer au moment de la mise en place de cette dernière, soit avant le début du crédit. Ces frais font donc partie des frais d’acquisition qui doivent être pris en charge grâce à l’apport initial.

▶ Les différentes garanties emprunteur

On distingue généralement deux types de garanties : les garanties réelles et les garanties personnelles.

• Les garanties réelles sont des sûretés qui portent sur le bien financé par l’emprunt ou sur des actifs détenus par l’emprunteur. La banque est alors protégée par un droit de saisie sur le bien ou sur les actifs mis sous caution. La plus célèbre est l’hypothèque, qui est alors prise sur le bien. On peut citer également le Privilège de Prêteurs de Deniers (PPD), qui a à peu près le même fonctionnement, mais qui n’est pas soumis à une taxe de Publicité Foncière. Le nantissement, enfin, consiste à mettre à disposition de la banque un contrat d’assurance-vie ou un compte épargne en guise de garantie.
• Les garanties personnelles, elles, prennent toujours la forme d’une caution. On distingue alors plusieurs catégories de caution en fonction de la personne ou de l’organisme qui se porte garant : la caution prêteur, assurée par une société de cautionnement, la caution mutuelle, assurée par une mutuelle privée, et la caution personnelle, assurée par une personne physique.

Quels sont les différents types de caution bancaire ?

Comme évoqué plus haut, une caution bancaire peut être de trois typologies : prêteur, mutuelle ou personnelle.

Dans les deux premiers cas, elle est accordée par une personne morale : la caution prêteur est ainsi accordée par un organisme spécialisé dans le cautionnement bancaire, tel que le Crédit Logement. Certains emprunteurs avec un statut professionnel particulier (fonctionnaire, agents de la SNCF, agents hospitaliers) peuvent également recourir à un établissement de caution spécialisé. Dans le cas d’une caution mutuelle, c’est une société privée d’assurance ou de prévoyance à laquelle l’acquéreur du bien immobilier adhère déjà qui se porte caution.

Quel que soit l’organisme choisi, cette sûreté repose sur le principe de la mutualisation des risques. En cas de défaillance de paiement, l’entité va prendre en charge l’acquittement du prêt en puisant dans son Fonds Mutuel de Garantie, alimenté par les cotisations des adhérents.

Ce sont les frais de garantie versés par le bénéficiaire de l’emprunt à ces organismes qui permettent d’alimenter ce Fonds. Ils comprennent également une commission censée rémunérer l’organisme de caution.

Dans le cas d’une caution personnelle, l’emprunt est garanti par une personne physique. Souvent désigné parmi les membres de la famille de l’emprunteur, cet individu s’engage alors par un acte notarié ou signé sous seing privé avec des mentions manuscrites obligatoires. La banque doit vérifier la capacité de remboursement de la personne qui se porte caution.

​Par définition, une caution personnelle n’engendre pas de frais obligatoires. Dans tous les cas, la caution est, bien évidemment, un contrat rédigé par écrit. 

Comment fonctionne la caution bancaire ?

Le principe de la caution bancaire est simple : le cautionnement implique que la personne ou l’organisme qui s’est porté garant s’engage à rembourser le crédit en cas de défaillance de l’emprunteur.

L’engagement représenté par un cautionnement dure le temps du remboursement du crédit, et prend fin après le versement de la dernière mensualité.

Le cautionnement est limité au montant inscrit dans le contrat, soit le montant du prêt.
​L’engagement créé par un cautionnement est plus ou moins fort selon le type de caution choisi. On peut en effet choisir entre une caution simple ou une caution solidaire :

• La caution simple est celle qui crée le moins d’engagement pour le garant. En cas de défaut de l’acquéreur du bien immobilier dans l’acquittement de ses mensualités, la banque (le créancier) a l’obligation de le poursuivre en premier lieu. Ce n’est qu’après avoir épuisé les actions contre le bénéficiaire du financement que la banque peut actionner le mécanisme de la caution. Attention, même en cas de caution simple, votre caution (personne morale ou physique) sera informée de votre défaillance de paiement.
• La caution solidaire implique un engagement immédiat du garant. La banque peut alors actionner la caution dès le premier incident de paiement enregistré, ce qui oblige la personne qui s’est portée garante à prendre en charge immédiatement le remboursement du prêt. Plus simple et plus rapide à mettre en œuvre, elle est plus sécurisante pour les banques.

Comment mettre en place une caution bancaire pour son prêt ?

On vous explique comment instaurer une caution, en termes de démarches et de coûts.

▶ Comment se déroule le cautionnement ?

Le cautionnement de prêt doit toujours être acté par un document écrit, qu’il soit un acte notarié ou signé sous seing privé. Ce titre doit nommer précisément le créancier, l’emprunteur et le garant, et doit décrire la nature de la caution (simple ou solidaire).
Les modalités du crédit sur lequel porte cette sûreté doivent être décrites de manière précise, et son montant écrit en toutes lettres.

Dans le cas d’une caution personnelle, la banque doit étudier le profil de l’individu qui s’est porté garant avant d’accepter le cautionnement. Dans le cas d’une caution prêteur ou mutuelle, c’est l’organisme qui donne son accord.

Une fois le cautionnement instauré, la caution reçoit l’offre de prêt définitive et reste informée du remboursement de l’emprunt pendant toute sa durée, même lorsqu’il n’y a pas d’incident.

▶ Combien coûte une caution bancaire ?

Elle coûte environ 1,5 % du montant du prêt. Il est inférieur à celui d’une hypothèque ou d’un privilège de prêteurs de deniers, puisqu’il inclut ni taxe de publicité foncière lors de sa mise en place ni frais de mainlevée en cas de remboursement anticipé. La bonne nouvelle, c’est que suivant l’organisme de caution pour lequel vous avez opté, vous pourrez vous faire rembourser une partie de vos frais de garantie, notamment la participation au Fonds Mutuel de Garantie. C’est notamment le cas du Crédit Logement.

Quels sont les avantages de la caution bancaire ?

La caution est un contrat par lequel une personne ou un organisme s’engage à payer les mensualités à la banque en cas de défaillance de l’emprunteur.

La caution bancaire présente plusieurs avantages :

• un formalisme simplifié : elle ne se signe pas devant notaire, contrairement aux deux autres garanties ; vous ne payez pas de droit d’enregistrement au début du prêt, ni de frais de mainlevée en fin de prêt.
• un transfert possible : vous revendez votre logement pour acheter plus grand ? La caution, en cas d’accord, peut vous suivre car elle est attachée au prêt et non pas au bien.
• un coût allégé : une partie du coût de la caution est constituée par un versement au Fonds Mutuel de Garantie (FMG) et est restituable partiellement en fin de prêt.

La caution bancaire est une des sûretés de crédit immobilier envisageables, mais il en existe d’autres comme l’hypothèque ou le PPD.

N’hésitez pas à faire le point avec un courtier CAFPI pour être orienté vers le système de garantie le plus adapté à votre situation personnelle.