Hypothèque : définition
L’hypothèque est une garantie réelle, prise sur un bien immobilier neuf ou ancien, par la banque : en cas de défaut de paiement de l’emprunteur, la banque saisit le logement et le fait vendre à son profit pour se rembourser.
On parle de sûreté “réelle” car grâce à l’hypothèque, la banque possède une garantie prise sur un bien matériel. C’est donc le logement lui-même qui garantit le remboursement du prêt à la banque.
Le bien hypothéqué peut être le bien pour lequel l’acquéreur sollicite le crédit ou un bien lui appartenant déjà.
C’est une garantie d’emprunt classique aux conséquences graves, si vous ne pouvez plus payer vos échéances.
Cette garantie ne doit pas être confondue avec l'hypothèque légale spéciale de prêteur de deniers.
Comment fonctionne l’hypothèque ?
L’hypothèque donne à la banque la possibilité de vendre le bien aux enchères en cas de non-remboursement du prêt.
Ainsi, si l’emprunteur n’est plus en capacité de s’acquitter de ses mensualités de crédit, la banque peut saisir le bien et le vendre aux enchères (vente en justice ou vente forcée) afin de se rembourser avec la somme de la vente.
L’hypothèque a la même durée que le crédit. Elle s’éteint automatiquement sans frais 1 an après la dernière échéance du crédit.
L'hypothèque est prise sur un bien immobilier.
Si ce bien est ensuite mis en vente alors qu’un crédit encore en cours, il est indispensable de demander une mainlevée d’hypothèque.
Pourquoi parle-t-on hypothèque conventionnelle ?
On parle d’hypothèque conventionnelle car elle est accordée volontairement par l’emprunteur à sa banque. Elle se différencie ainsi de l’hypothèque judiciaire, une vente du bien immobilier ordonnée par le tribunal.
Combien coûte une hypothèque ?
Comme elle doit être formalisée par un acte notarié et publiée auprès des services de la publicité foncière, cela engendre des frais et fait de l’hypothèque la garantie la plus coûteuse.
Il faut en effet prévoir émoluments du notaire (honoraires), taxe de publicité foncière (entre 0,7 et 5% du montant du prêt), contribution de sécurité immobilière, droit de timbre (ou frais annexes) et TVA à 20% sur la prestation globale du notaire.
La convention hypothécaire devra mentionner les éléments suivants :
- Nature du bien immobilier,
- Montant de la somme garantie (capital et intérêts),
- Délai de remboursement du crédit.
Le coût global de l’hypothèque est ainsi estimé à 1,5% environ du capital emprunté.
L’hypothèque conventionnelle est donc plutôt réservée aux montants d’emprunts immobiliers importants.
Lorsque l'acquéreur a recours au PTZ ou à un prêt conventionné, il est exonéré de la taxe de publicité foncière.
Vendre son bien avant la fin de remboursement du prêt avec hypothèque
Vous souhaitez revendre votre bien avant la fin du remboursement de votre crédit, et celui-ci est garanti par une hypothèque ?
Deux options s’offrent à vous :
- Rembourser votre crédit par anticipation et effectuer une mainlevée, c’est-à-dire lever l’hypothèque en place sur le bien. Pour procéder à cette mainlevée, la rédaction d’un acte notarié est indispensable, prévoyez donc bien ces frais.
- Recourir à un transfert d'hypothèque : si le bien est revendu pour en acheter un autre, la banque peut transférer l’hypothèque et inscrire cette dernière sur le nouveau bien acquis. L'emprunteur évite ainsi les frais de mainlevée ainsi que ceux de mise en place de la nouvelle hypothèque.
Comment fonctionne le prêt hypothécaire ?
Définition
Pour emprunter, un emprunteur est contraint d’adosser son crédit immobilier à des garanties solides, comme une hypothèque.
En mettant son bien immobilier en gage, l’emprunteur rassure l'établissement prêteur qui pourra - si besoin - le saisir et le vendre aux enchères afin de solder l’emprunt et récupérer la somme prêtée.
On parle de crédit hypothécaire lorsqu’un crédit est accordé en échange de cette mise en hypothèque.
Un prêt hypothécaire peut d’ailleurs porter sur un ou plusieurs biens immobiliers, qu’il s’agisse du bien acquis ou de biens appartenant déjà à l’emprunteur.
Fonctionnement
Le prêt de trésorerie hypothécaire, accordé pour des investissements immobiliers dans le neuf ou dans l’ancien, en tant que résidence principale comme secondaire, permet d’obtenir une somme d’argent équivalente à 60% environ de la valeur du bien immobilier. C’est un système de prêt personnel que la banque accorde en contrepartie de la garantie sur le bien immobilier.
Sécurité d’un prêt hypothécaire : avant de vous accorder un tel emprunt, l’établissement bancaire analysera d’abord votre capacité d'emprunt, de remboursement, ainsi que la valeur du bien mis en hypothèque.
Le prêt ne sera validé que si tous les éléments sont jugés suffisamment solides par la banque.
Modalités
Vous pourrez rembourser ce prêt pendant une durée maximale de 25 ans.
Les modalités de remboursement sont souples : crédit amortissable ou crédit in fine.
L’assurance de prêt de trésorerie hypothécaire n’est pas obligatoire mais elle reste conseillée. En effet, à défaut d’assurance, en cas de décès, le capital restant dû devient un passif au sein de la succession. Vos héritiers auront le choix entre vendre le bien ou rembourser le crédit.
- L’hypothèque est une garantie réelle classique d’un prêt immobilier
- Constatée par acte authentique avec publicité, c’est une garantie au prix assez élevé et qui sera donc plutôt réservée aux montants d'emprunts immobiliers importants.
- Revendre son bien avant la fin du remboursement de son crédit est tout à fait possible mais il vous faudra rembourser par anticipation et effectuer une mainlevée, ou bien procéder à un transfert d’hypothèque.
- C’est le type d'emprunt le plus répandu : le prêt hypothécaire consiste à adosser son crédit immobilier à une hypothèque. Il permet ensuite d'obtenir une somme d’argent équivalente à 60% environ de la valeur du bien immobilier et se rembourse sur 25 ans maximum.
