Le Taux d'usure

Le taux d’usure est le taux maximal auquel une banque peut prêter. 

Mais comment est-il calculé ? Quels sont ses avantages et ses limites lors d’un prêt immobilier ?
Découvrez à quoi sert le taux d'usure et son impact sur la construction de votre projet de financement.

Taux fixe ou taux variable ?

Lorsque vous empruntez de l'argent pour acheter un bien immobilier, vous avez le choix entre trois types de taux d'intérêts différents :

• Le taux fixe : Souvent privilégié pour les emprunts à longue durée, le taux fixe vous garantit le même taux d'intérêt tout au long de la durée de remboursement ;
• Le taux variable : davantage privilégié pour les emprunts à courte durée, il vous permet de bénéficier d'un taux compétitif, qui évoluera avec le temps en fonction du marché ;
• Le prêt à taux mixte : il combine ces deux types d'intérêts, avec les premières années de remboursement à taux fixe et les suivantes à taux variable.

Quel est le coût d’un crédit immobilier ?

Le coût total de votre crédit sera composé du capital que vous aurez emprunté, mais pas seulement. En effet, vous aurez également à intégrer, dans le calcul, d’autres frais ; composés notamment : 

• des intérêts à verser à la banque ; 
• de l’assurance emprunteur ; 
• des frais de garantie ; 
• des frais de dossier et frais annexes. 

▶ Les intérêts 

Les intérêts sont tout simplement la rémunération de la banque pour votre prêt immobilier. Ils sont donc calculés sur le montant emprunté et sont exprimés en pourcentage : c’est le taux nominal. 

Il n’est toutefois pas le même pour chaque emprunteur. Il dépendra, entre autres : 

• de l’économie dans sa généralité lors de la souscription du crédit, de votre dossier : taux d’endettement, montant de l’apport, localisation, situation professionnelle, capacité d’épargne, durée du crédit, etc. ; 
• du type de prêt : amortissable, in fine, lissé, relais, prêt d’aide à l’accession (prêt à l’accession sociale, prêt conventionné, prêt à taux zéro plus, Éco-PTZ, Prêt d’épargne logement, Prêt Action Logement ou prêt employeur)

L’organisme financier que vous contacterez vous proposera de choisir entre les différents types de taux de prêt immobilier : taux fixe, taux variable, taux mixte, taux progressif.
Notez toutefois que si le taux variable peut vous réserver de bonnes surprises au fil des remboursements de vos mensualités, le taux fixe reste le plus sûr. Vous connaîtrez d’avance le montant que vous devrez tous les mois ainsi que votre taux annuel effectif global ou TAEG (anciennement taux effectif global ou TEG) et le coût de votre crédit. 

▶ L’assurance emprunteur 

L'assurance de prêt immobilier n’est pas une obligation aux yeux de la loi. Néanmoins, elle est demandée par presque toutes les banques. Elle protège l’emprunteur contre les éventuels risques pouvant l’empêcher de régler les mensualités. 

L'assurance doit se porter sur le crédit dans son ensemble. On parle alors d'une quotité de 100 %. 

Pour le cas de plusieurs emprunteurs, il est possible pour chacun d'assurer une moitié du prêt (50 % - 50 %) ou dans des quotités différentes (40 % pour l'un des co-emprunteurs, et 60 % pour l'autre, par exemple). Pour une couverture complète pour les co-emprunteurs en cas de décès de l'un d'eux, les deux souscripteurs du crédit peuvent choisir d’assurer chacun le prêt à hauteur de 100 % (pour un total de 200 %).

▶ Les frais de garantie 

En plus de l’assurance emprunteur, la banque peut vous demander une garantie qui peut prendre plusieurs formes : hypothèque, hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, caution, etc. 
Selon le mécanisme de garantie, l’établissement de crédit s’assurera du paiement total de votre emprunt. Et cette garantie interviendra lorsque la limite de la couverture de l’assurance sera atteinte. En d’autres termes, la garantie complète l’assurance. Elle est une sécurité pour la banque, quand l’assurance est plutôt une sécurité pour vous (emprunteur). Son coût différera selon la nature de la garantie.

▶ Les frais de dossier 

Pour un prêt immobilier, vous devrez constituer un dossier à transmettre à l’organisme de crédit. Ce dernier procédera à l'analyse de tous les documents. C’est ce travail qui vous sera facturé. Il faudra donc vous renseigner sur les prix pratiqués par la banque ou vous en remettre à un courtier au fait des coûts de ce type de prestation. En passant par un professionnel, vous pouvez même envisager la négociation de ces frais. 

▶ Les frais annexes 

Entre les différentes étapes de votre projet immobilier, vous serez amené à payer des frais annexes qui pourraient entrer dans le coût de votre emprunt (surtout si vous ne disposez pas de l’apport suffisant pour les régler).

Il peut, par exemple, s’agir : des frais de notaire, des frais d’agence ou des frais de courtage.

Ce qu’il y a à savoir sur les taux directeurs

Le taux directeur est le taux d’intérêt que les banques centrales fixent pour les prêts qu’elles accordent aux banques commerciales. 
Pour être plus précis, on parlera plutôt de taux directeurs (au pluriel) puisqu’il en existe 3 :

• Le taux de refinancement ;
• Le taux de prêt marginal ;
• Le taux de dépôt.

Lorsque la Banque centrale européenne change les taux directeurs, elle influe inévitablement sur les taux d’intérêt des crédits appliqués par les banques commerciales.
La hausse du taux directeur intervient le plus souvent en période de forte inflation. Le but est de la ralentir en augmentant les taux d’intérêt des banques commerciales. A contrario, le taux directeur baisse lorsque la banque centrale estime que l’inflation est trop basse.