Prêt à taux fixe

Comme son nom l’indique, le taux ne varie pas pendant toute la durée du crédit. Il est négocié selon votre profil personnel et professionnel, la somme et la longévité du crédit.

▶ Les grandes caractéristiques du prêt à taux fixe

• Le taux d'intérêt de ce prêt est déterminé à la signature du contrat et ne change pas pendant tout au long du crédit.
• Prévisibilité : les versements mensuels restent les mêmes tout au long du crédit, ce qui facilite la planification financière.
• Il est plutôt préconisé pour l’acquisition de résidences principales et secondaires.

▶ Fonctionnement du prêt à taux fixe

Lorsque vous souscrivez à un tel prêt, l’établissement bancaire vous accorde une somme fixe à emprunter pour le financement de votre projet immobilier.

Vous remboursez ensuite le crédit par des versements mensuels qui comprennent une partie des intérêts, une partie du capital emprunté et l’assurance emprunteur.

La somme totale des intérêts que vous paierez tout au long du crédit est déterminée par le taux d'intérêt fixe convenu au moment de la souscription. C’est simple ! Vous connaissez à l’avance vos engagements et les frais globaux du crédit. 

Ce prêt commun est idéal pour les primo-accédants qui n’ont pas encore des connaissances sur l’univers du crédit immobilier. Pour aller plus loin, découvrez le guide du primo-accédant et comment constituer son premier dossier de financement.

▶ Montant et durée

Vous vous orienterez vers un prêt à taux fixe pour des périodes supérieures à 15 ans (à la différence des prêts consommation ou auto amortissables). Il offre une sécurité sur le long terme.

▶ Avantages et inconvénients

Le principal atout de ce prêt est sa sécurité. Quelle que soit l’évolution des taux de crédit, celui-ci ne varie pas : vous connaissez la somme des mensualités ainsi que le total des intérêts qu’il faudra vous acquitter, ce qui garantit une stabilité financière et facilite la gestion de votre budget.

Vous êtes également protégé contre les hausses : si les taux d'intérêt augmentent après la souscription, vous ne serez pas affecté, car votre taux est fixe.

En contrepartie, les taux fixes sont généralement un peu plus élevés que les variables. Et s’ils diminuent considérablement, vous ne pourrez pas profiter de ces baisses, sauf si vous décidez de procéder à un rachat de crédit.

En outre, les pénalités de remboursement anticipé sont également plus importantes. À vous de bien les négocier !

Prêt à taux variable

Ce prêt va être modifié en fonction de critères prédéterminés, à la hausse comme à la baisse. On l’appelle également prêt à taux révisable.

▶ Les grandes caractéristiques 

• Le taux d'intérêt de ce crédit peut être révisé périodiquement selon les conditions du marché financier.
• Un prêt à taux variable est généralement lié à un indice de référence, tel que l'Euribor ou le Libor. Les variations de cet indice entraînent des ajustements du taux d'intérêt du crédit. L’indice de référence retenu est mentionné au jour de la signature du crédit.
• Il peut être capé, c’est-à-dire que sa variation est encadrée à la hausse comme à la baisse. Ces plafonds et planchers définissent les niveaux maximum et minimum que le taux d'intérêt peut atteindre pendant une période donnée. Votre taux est dans un tunnel au sein duquel il peut osciller (généralement entre + 1 % et - 1 %). Cela limite votre prise de risque et celui de l’organisme financier.
• Il est plutôt utilisé dans l’investissement locatif, en raison des modalités lors de la revente (remboursement anticipé à moindre prix).

Pour aller plus loin, découvrez le guide de l’investisseur immobilier.

▶ Fonctionnement du prêt à taux variable

Le taux d'intérêt initial est généralement fixé à un niveau inférieur au taux fixe, mais il peut augmenter ou diminuer en fonction des fluctuations de l'indice de référence convenu.

Ainsi, il est révisé selon une périodicité définie (souvent annuelle) selon un indice de référence. Cet indice est souvent basé sur l’Euribor, l’indice auquel les banques en Europe se prêtent de l’argent. 

Le taux capé est un taux variable avec une valeur plancher et une valeur plafond exprimées en pourcentage. Le prêt à taux mixte ou hybride comporte une première partie avec un taux fixe (généralement inférieur à celui du marché) et une seconde partie avec un taux variable. L’intérêt est de bénéficier d’un taux fixe particulièrement faible, qui est la contrepartie du risque pris face aux incertitudes du taux variable.

▶ Montant et durée

Le prêt à taux révisable s’utilise dans l’investissement locatif ou dans l’achat d’une résidence principale si la durée est courte (moins de 10 ans).

▶ Avantages et inconvénients

Le principal atout est de pouvoir profiter d’un taux initial potentiellement plus bas : généralement le taux initial est inférieur à celui d’un taux fixe. En complément, vous avez la possibilité de profiter des baisses de taux d’intérêt si les taux diminuent. En outre, il est plus facile de négocier l’absence de pénalités en cas de remboursement anticipé.

En contrepartie, vous connaissez une incertitude de vos mensualités et vous prenez le risque de voir votre crédit augmenter chaque année si les taux remontent avec, peut-être, des difficultés à rembourser votre crédit confortablement.

Prêt modulable

Il est également connu sous le nom de prêt à échéances modulables. C’est une facilité offerte par l’établissement bancaire. Vous pouvez ainsi faire varier vos versements mensuels au regard des modifications de votre situation financière pendant toute la durée du financement. C’est une garantie de flexibilité non négligeable pour des crédits à long terme.

▶ Les grandes caractéristiques du prêt modulable

• Un prêt modulable prévoit de pouvoir modifier les mensualités à échéances régulières.
• Cela vous permet de faire varier à la hausse ou à la baisse votre mensualité, selon vos besoins financiers. C’est une sécurité en cas de coup dur ou, si vos rentrées d’argent augmentent, une manière de diminuer votre temps d’emprunt.

▶ Fonctionnement

Contrairement aux taux fixe ou variable, vous avez la possibilité d'ajuster les mensualités en cours de crédit.
Les conditions de cette modulation doivent être prévues dès la signature. Généralement, la possibilité est offerte à chaque date anniversaire du contrat.

Toute modification donne ensuite lieu à l’édition d’un nouveau tableau d’amortissement.

Vous pouvez faire varier vos versements mensuels en les augmentant, si vous disposez par exemple de liquidités supplémentaires ou si vous souhaitez réduire le nombre d’années du crédit : la banque vérifie alors que vous respectez votre capacité d’endettement.

À l’inverse, si vous rencontrez des difficultés financières, vous pouvez décider de diminuer temporairement vos échéances, en accord avec la banque. Attention, toute diminution ne devra pas contribuer à allonger votre durée de crédit de plus de 5 ans.
Plus rarement, vous pourrez suspendre le paiement de vos paiements réguliers pendant quelques mois ou prévoir un remboursement anticipé partiel.

▶ Montant et durée

Il peut s’envisager pour toutes les durées et les sommes d’emprunt. C’est simplement une facilité proposée par la plupart des banques. La durée va varier suivant la modulation de vos échéances. L’établissement bancaire prévoit souvent un maximum (5 ans) d’allongement du crédit initial.

▶ Avantages et inconvénients

Le prêt modulable offre une flexibilité des versements mensuels, en donnant la possibilité d'ajuster les mensualités selon les fluctuations de votre situation financière, vous permettant ainsi de vous adapter à vos besoins et capacités.
Il peut aussi participer à réduire la durée du crédit.

Toutefois, le prêt modulable peut être assorti de conditions spécifiques et de frais supplémentaires liés aux ajustements des mensualités ou aux remboursements anticipés. N’oubliez pas également qu’en choisissant de réduire temporairement vos mensualités, cela peut entraîner un allongement de la durée du prêt et un prix final plus élevé.

Prêt progressif

C’est une carte à jouer si vous êtes certain que vos revenus vont augmenter tout au long de votre carrière.

▶ Les grandes caractéristiques du prêt progressif

• Un prêt progressif anticipe vos hausses de salaires : vos mensualités sont adaptées à l’évolution de vos rentrées d’argent, en commençant par des mensualités plus faibles qui augmentent au fur et à mesure que les rémunérations augmentent. L’effort financier est ainsi réparti tout au long du prêt.
• Contrairement aux crédits traditionnels, il prévoit une augmentation régulière des mensualités sur une période définie, généralement tous les uns à cinq ans.

▶ Fonctionnement du prêt progressif

À la signature d’un prêt progressif, vous bénéficiez de mensualités initialement plus faibles.
Au fur et à mesure que la durée du crédit avance, les mensualités augmentent à des échéances régulières.

Il est donc important que vous soyez assuré d’augmenter vos revenus régulièrement. C’est souvent le cas des jeunes fonctionnaires, dont la banque peut prévoir l’évolution des salaires selon la grille de la fonction publique. C’est aussi le cas de jeunes cadres aux futures carrières florissantes

▶ Montant et durée

Il n’est pas lié à une somme ou à une durée en particulier, mais à votre situation future.

▶ Avantages et inconvénients

Le prêt progressif offre une souplesse initiale agréable, puisque les mensualités plus faibles au début sont avantageuses pour les emprunteurs ayant des revenus moins élevés au départ.

Avec ses paliers, le prêt progressif vous permet aussi de diminuer la durée totale de votre emprunt (par rapport à un crédit classique) : à mesure que les versements mensuels augmentent, une plus grande part du capital est remboursée, ce qui peut permettre de rendre l’argent plus rapidement et de réduire le coût global.

Néanmoins, avant de choisir ce crédit, réfléchissez bien à la croissance de vos charges (par exemple, si vous fondez une famille !). Pensez aussi à votre planification financière, nécessaire pour s’assurer de pouvoir faire face aux augmentations de mensualités à mesure que le crédit progresse. Une bonne planification est une garantie de tranquillité sur le long terme. Un courtier peut vous accompagner pour cela et également pour constituer un dossier de financement.

Prêt différé

Le différé d’amortissement intervient au début du crédit immobilier. C’est un type de crédit immobilier dans lequel les remboursements du capital sont reportés à une date ultérieure. Il permet bien souvent d’effectuer des travaux ou un déménagement ou encore lors d’une vente en l’état futur d’achèvement.

▶ Les grandes caractéristiques du prêt différé

• Contrairement aux crédits traditionnels, il permet de reporter totalement ou en partie les premiers paiements, pendant une période spécifiée.
• On parle de différé partiel lorsque vous remboursez uniquement les intérêts (et pas le capital) et l’assurance emprunteur pendant cette période. Cela passe généralement par le biais de mensualités plus faibles.
• Il est dit « total » lorsque vous ne remboursez que l’assurance de prêt.
• Le début du remboursement du capital survient ultérieurement : une fois la période de différé terminée, les emprunteurs commencent à rembourser le capital, avec des mensualités qui incluent à la fois les intérêts et le remboursement du capital.

▶ Fonctionnement du prêt différé

Lorsque vous souscrivez à un prêt différé partiel, vous bénéficiez d'une période pendant laquelle vous ne remboursez que les intérêts sur le crédit et l’assurance, généralement de un à cinq ans.

Les intérêts sont payés chaque mois, mais le remboursement du montant emprunté (le reste du crédit) est décalé à la fin de la période de différé. Une fois cette période terminée, les mensualités augmentent.

Ce crédit est toujours accordé au moment de la signature du crédit immobilier. Ses conditions et sa durée sont mentionnées dans la proposition de crédit et dans le contrat.

Vous sollicitez généralement un différé lors d’un achat dans le neuf (vente en l’état de futur achèvement, VEFA) avec un déblocage progressif des fonds par la banque ou lors d’un achat dans l’ancien lorsque d’importants travaux de rénovation sont prévus. Il peut également se combiner dans le cas d’un achat-vente avec un prêt relais.

Dans le cadre du prêt-relai, découvrez aussi le guide du deuxième achat immobilier.

▶ Montant et durée

Le prêt différé peut se négocier sur une durée très inégale en fonction de votre profil : de quelques mois en cas de travaux jusqu’à 24 mois en cas de prêt relais.
Attention aux intérêts intercalaires qui peuvent avoir pour effet d’augmenter le coût global.

▶ Avantages et inconvénients

Le prêt différé permet de démarrer le remboursement d’un crédit immobilier sereinement, une fois installé. Les mensualités sont plus faibles, ce qui permet une plus grande flexibilité budgétaire.

Il donne aussi la possibilité d’accompagner le déblocage progressif des fonds pour les ventes en l’état futur d’achèvement.
En revanche, son coût total est un peu plus élevé, car les intérêts intercalaires s'accumulent pendant la période de différé.
Aussi, une fois la période de différé terminée, les mensualités augmentent pour inclure à la fois les intérêts et le remboursement du capital, ce qui peut représenter une augmentation significative des dépenses mensuelles.