Les caractéristiques du prêt relais

Le prêt relais est un emprunt de courte durée répondant à un objectif précis : obtenir une somme importante d’argent pour acquérir un bien, avant d’avoir vendu son précédent logement.

Le prêt relais s’adresse donc aux propriétaires, aux secundo-accédants et aux investisseurs locatifs entre deux biens immobiliers. Les primo-accédants ne sont pas concernés par le prêt-relais.

Le montant du prêt relais correspond à une partie de la valeur du bien possédé et mis en vente. Très souvent, le premier achat immobilier devient à un moment trop petit pour agrandir la famille ou pour y travailler. Il est aussi fréquent de déménager pour s’installer dans une nouvelle ville. Bien évidemment, le montant estimé de la vente du premier bien permet de calculer le montant à emprunter pour acquérir le nouveau bien. Un courtier vous aide d'ailleurs dans toutes les simulations de prêt relais dans un projet d’achat-revente pour trouver les meilleurs financements.

Du projet à la réalité, le principe obstacle réside dans le timing. Il est quasiment impossible de faire coïncider la date d'achat de la nouvelle résidence principale avec la date de vente de l’ancienne. Bien sûr, vous pouvez attendre d’avoir vendu mais comment se loger alors ? Il vous faut louer quelques mois un logement le temps de trouver un nouveau bien. C’est pourquoi dans de nombreuses situations, le prêt relais permet de faire la jonction entre les deux moments de l’achat et de la vente. C’est tout simplement un léger décalage dans la trésorerie de votre budget familial.

Le prêt relais est donc soumis à des caractéristiques particulières :

• une durée très courte pour un prêt immobilier (en général moins de 24 mois) ;
• une absence d’indemnités de remboursement anticipé (IRA) puisque c’est la nature même de ce prêt ;
• un fonctionnement comme un prêt in fine : dans certains cas, vous ne remboursez que les intérêts et le montant de l’assurance emprunteur pendant les premiers mois et remboursez le capital lors de la vente du bien initial.

Quels sont les différents types de prêts relais ?​

Plusieurs types de prêt sont envisageables avec votre banque selon la situation :

▶ Le prêt relais sec

Il s’agit d’une avance octroyée par la banque. Le montant du prêt couvre le montant du nouvel achat, qui est donc inférieur à la valeur du bien vendu. Vous n’avez donc pas d’emprunt complémentaire à souscrire. C’est le cas, par exemple, en cas de déménagement Paris / Province ou lorsque vos enfants sont grands et que vous optez pour un logement plus petit. L’emprunteur rembourse uniquement les intérêts, voire l’assurance, jusqu’à la vente du bien initial. Plus rarement, le capital et les intérêts sont remboursés ensemble en une seule fois après la vente.

▶ Le prêt relais acquisition ou prêt relais adossé

Au contraire, il est possible que le déménagement soit réalisé pour vous agrandir ou pour vous rapprocher de votre vie professionnelle dans une grande ville. Les coûts du nouveau logement sont alors supérieurs à la valeur du bien. La banque accorde un prêt relais unique qui reprend l'ancien prêt en cours de remboursement et le nouveau prêt. Notez que le surplus dégagé lors de la vente (au minimum de 30%) permet un remboursement anticipé partiel sans pénalités sur le prêt bancaire classique. Il est possible de conserver l'ancien prêt ou d'en souscrire un nouveau, ce qui sera actuellement une option plus avantageuse.

▶ Le prêt relais rachat

Cela consiste à faire racheter son prêt relais par une banque pour lisser l’ensemble des mensualités. C’est notamment utile lorsque le taux d’endettement maximum est atteint par le montant élevé de la seule mensualité du prêt relais. L’allongement de la durée du prêt permet de réduire la mensualité mais cela reste une solution onéreuse.

Comment est calculé le montant d'un prêt relais ?

Le prêt relais est accordé pour une période courte, généralement une année renouvelable une fois. Vous disposez ainsi de 2 ans maximum pour vendre votre logement. Le montant du prêt relais est estimé par la banque entre 50 % et 80 %, très souvent environ 70 % de la valeur du bien mis en vente. Pour les établissements de crédit, cela permet de prendre en compte le risque de ne pas réussir à vendre le bien et à accepter une baisse du prix de vente. Le ratio est déterminé librement par les banques en fonction du dynamisme du marché immobilier dans le quartier, des qualités propres au bien. Il est donc judicieux d’avoir bien préparé son dossier de demande de crédit relais avec un courtier immobilier pour offrir les meilleures garanties et rassurer la banque.

Attention, les banques peuvent établir leur propre estimation de votre bien ! Il est donc inutile de présenter un prix exagéré, d’autant plus que les conseillers ont une bonne connaissance des prix immobiliers pratiqués.

Si vous êtes déjà en possession d’un compromis de vente signé, vous pouvez obtenir une somme supérieure, les risques de ne pas réaliser la vente sont alors assez faibles. A l’inverse, si votre appartement est en vente depuis 6 mois sans aucune visite ni offre, la banque se montrera méfiante.

La banque ôte également du montant le crédit immobilier encore en cours sur le premier bien. 

Quels sont les avantages et Inconvénients du prêt relais ?

Le principal avantage est le timing ! Vous pouvez acheter sans attendre d’avoir vendu votre bien. Cela évite également de multiplier les déménagements en vous contraignant à louer un bien après la vente le temps de trouver un nouveau logement conforme à vos attentes. Les déménagements, la location, les garde-meubles constituent des frais souvent oubliés mais non négligeables.

Un second avantage est l’absence de garantie. Très souvent les banques acceptent une promesse d’affectation hypothécaire si jamais le bien n’est pas vendu dans les deux ans. Cela évite les coûts d’une hypothèque ou d’une autre garantie réelle. Un courrier du notaire confirmant le futur emploi des fonds peut suffire à rassurer la banque. En revanche, l’assurance emprunteur est exigée pour le prêt relais !

En contrepartie, le prêt relais présente des taux assez élevés. Il est réputé “ coûter cher ” bien que son coût soit à mettre en parallèle avec le coût d’une location ou avec le budget global d’un projet immobilier. D’ailleurs le prêt relais dispose d’un taux d’usure spécifique plus élevé que pour les taux immobiliers classiques. La négociation en vue du meilleur taux de prêt relais dépend de plusieurs facteurs parmi lesquels :

• existence d’un prêt immobilier classique auquel est adossé le prêt relais,
• revenus du ou des emprunteurs,
• différé de remboursement partiel ou total : un différé de remboursement partiel (vous payez chaque mois les intérêts et l’assurance) permet d’obtenir un meilleur taux qu’un différé de remboursement total.

Certains points de vigilance doivent être rappelés :

• L’estimation du premier bien en vente est le gage d’une relation réussie avec la banque et de l’octroi d’un prêt relais correct.
• Le délai de deux ans peut sembler long. Toutefois, il faut tenir compte des délais de signature de la promesse de vente, des délais de rétractation, puis du délai pour signer l’acte authentique de vente. Certains acheteurs voudront faire coïncider la vente avec la rentrée scolaire ou avec la vente de leur propre logement. Il n’est pas rare d’arriver à 9 mois entre le moment où l’acheteur potentiel donne un accord de principe et la remise de la somme sur le compte bancaire.

Comment bénéficier d'un prêt relais ?

Un courtier immobilier peut vous accompagner dans le montage de ce plan de financement particulier, tant l’enjeu est important. Il se base sur un montant compris entre 50% et 80% du prix de vente espéré de l’ancien bien.

La banque peut d’ailleurs demander une expertise à vos frais par deux personnes ou cabinets extérieurs, si elle a un doute sur le montant revendiqué.

Par ailleurs, un courtier connaît bien les avantages et les inconvénients des prêts relais et peut vous aider à bien comprendre les offres des banques. Le calcul, les modalités, les risques d’un crédit relais sont complexes. Une attention particulière doit être portée aux frais de dossier et il est préférable d’obtenir toute l’aide nécessaire pour réussir son projet immobilier d'achat revente.

Quelles sont les conditions à remplir pour accéder au prêt relais ?

Le prêt relais facilite donc l’acquisition d’un nouveau bien immobilier. Néanmoins, pour pouvoir y accéder, il vous faut répondre aux exigences des banques. Vous devez, entre autres :

• entretenir le bien à vendre pour attirer de potentiels acheteurs 
• avoir des revenus réguliers et une situation professionnelle stable 
• avoir un taux d’endettement de 35% maximum 
• vérifier que vous pourrez régler sans difficulté les mensualités d’un éventuel prêt immobilier adossé au prêt relais 
• avoir un compte bancaire sans découvert 
• ne pas être fiché à la Banque de France 
• veiller à ce que le prix du bien à vendre ne soit pas trop éloigné du bien à acquérir 
• prévoir un apport personnel.

L’assurance emprunteur est-elle obligatoire pour le prêt relais ?

Comme pour l’apport personnel, l’assurance emprunteur est demandée par les banques pour l’octroi d’un crédit immobilier. C’est également le cas dans le cadre du prêt relais. L’assurance garantit le remboursement de tout ou partie du prêt si jamais vous vous trouvez dans l’incapacité de le faire. 

L’assurance emprunteur a une date d’échéance avec des garanties obligatoires comme pour un emprunt classique.

▶ Quelles sont les garanties obligatoires pour l’assurance prêt relais ?

Pour un prêt relais, l’assurance emprunteur doit avoir les garanties suivantes :

• assurance décès : cette garantie fait en sorte qu’en cas de décès de l’emprunteur, la compagnie d’assurance rembourse le capital restant dû suivant la quotité choisie 
• assurance perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) : elle vous couvre pour le cas où vous vous trouvez dans l’incapacité de travailler, si vous avez perdu votre autonomie et si vous avez besoin d’aide pour les tâches quotidiennes (vous habiller, vous laver, vous nourrir et vous déplacer).

Le montant versé dépend de la quotité d’assurance (montant assuré) choisie par co-emprunteur. Si elle est de 100% pour chacun et qu’il reste 20 000 € à régler, l’assureur les remboursera dans leur totalité (20  €). L’étendue de la couverture est à définir lors de la souscription. De manière systématique, lorsqu’il est question d’un seul emprunteur, il doit être couvert à 100%.

▶ Quelles sont les garanties optionnelles pour un prêt relais ?

La garantie PTIA et la garantie décès sont les couvertures minimales. Sachez toutefois que les banques et vous-même pouvez demander d’autres couvertures :

• garantie incapacité temporaire totale de travail 
• garantie invalidité permanente totale ou partielle 
• assurance perte d’emploi.

Quelle est la marche à suivre pour obtenir un prêt relais ?

Comme pour les crédits immobiliers classiques, vous devez passer par plusieurs étapes pour accéder au prêt relais. Découvrez, avec CAFPI, ces 5 étapes principales :

▶ Étape 1 : Évaluation de la valeur du bien à vendre

Un prix juste du bien est la garantie de trouver rapidement un acheteur. Il sera d’ailleurs pris en compte par la banque pour évaluer votre dossier. Pour convaincre l’établissement prêteur, présentez deux estimations (ou plus). Un mandat de vente exclusif est également un élément apprécié par les banques.

▶ Étape 2 : Simulation du prêt relais

La simulation du prêt relais n’est pas une obligation en soi. Elle est toutefois indispensable pour avoir une vue d’ensemble sur la faisabilité du projet. Pour vous aider, servez-vous des nombreux simulateurs de CAFPI. Vous gagnerez du temps et pourrez vous consacrer aux multitudes autres étapes pour l’achat de votre nouvelle habitation : définition du projet, estimation du bien, rédaction d’annonces immobilières, organisation des visites, préparation de dossier de recherche de financement, recherche de bien, signature des promesses ou des compromis de vente, signature des actes de vente et remboursement du prêt…

Si vous avez besoin d’un accompagnement, n’hésitez pas à joindre les courtiers CAFPI.

▶ Étape 3 : Confection du dossier de financement

Le dossier de financement est un élément déterminant. C’est essentiellement sur ces données que les banques se basent pour évaluer votre demande. Parmi les éléments à inclure dans votre dossier figurent :

• le titre de propriété, aussi appelé acte de propriété. Il constitue la preuve formelle du droit de propriété d'une personne ou d'une entité sur un terrain, une maison ou toute autre propriété immobilière ;
• un mandat de vente, un contrat juridique par lequel une personne confie à une autre personne le pouvoir de vendre un bien en son nom ;
• des justificatifs de revenus (bulletins de salaire, contrat de travail, avis d’imposition…) ;
• les preuves de votre capacité de remboursement (tableaux de remboursement des crédits en cours, relevés bancaires…) ;
• (si possible) un compromis de vente, un contrat préliminaire dans le processus de vente d'un bien immobilier.

▶ Étape 4 : Recherche de financement pour le projet immobilier

Une fois que vous avez une estimation du prix du bien à vendre, du prêt relais et du logement que vous voulez acquérir, n’hésitez pas à vous adresser à plusieurs banques avec votre dossier pour comparer les offres. 

Faites appel à nos courtiers pour réaliser cette étape chronophage qui demande une certaine capacité de négociation et des connaissances spécifiques afin d’obtenir les meilleures conditions de prêt. D’ailleurs, d’autres options qui demandent d’être étudiées pourraient vous être proposées. C’est par exemple le cas du prêt achat-revente.

▶ Étape 5 : Signature de l’offre

Si vous avez fait appel à plusieurs établissements financiers, vous aurez à faire le tri parmi les offres qui vous seront soumises. Vous hésitez entre les propositions ? Contactez un professionnel qui pourra décrypter chacune des options et retenir la plus adaptée à vos besoins. 

Que vous choisissiez seul ou que vous recouriez aux services d’un courtier, vous avez 10 jours de réflexion incompressible avant de signer l’offre. Une fois acceptée, elle sera valable 30 jours.

Comment rembourser un prêt relais ?

Les conditions de remboursement du prêt relais sont déterminées en amont. Elles dépendent donc en premier lieu de l’établissement de crédit immobilier à qui vous faites appel ainsi que des négociations que vous entamerez. Pour trouver l’entité qui propose des offres qui répondent à vos besoins, n’hésitez pas à nous contacter. 

Même si la teneur des propositions peut différer d’une banque à l’autre, deux solutions sont généralement offertes à l’emprunteur :

• prêt relais avec franchise partielle 
• prêt relais avec une franchise totale.

▶ Le prêt relais avec franchise partielle

Avec la franchise partielle, les intérêts sont versés tous les mois et le capital est à rembourser à la fin du contrat. Les primes d’assurance seront aussi à payer de manière mensuelle. 

Pour connaître le montant des intérêts dûs tous les mois, il suffit de se référer au taux nominal du prêt relais. Il est également sur l’échéancier accompagnant le contrat pour votre emprunt.

▶ Le prêt relais avec une franchise totale

Le prêt relais avec une franchise totale permet de reporter les intérêts et le capital au terme du financement. Il n’est en effet pas question de mensualités. 

Attention, même si la franchise totale allège les frais mensuels à régler, il faut savoir que les intérêts alors reportés produisent aussi des intérêts. Le coût total à payer est alors majoré.

Les solutions si le bien n’est pas vendu pour rembourser le prêt relais

La durée pour la vente du logement est déterminante pour le remboursement du prêt relais. Aussi, si le bien ne trouve pas preneur à l’échéance, vous avez quelques options :

• revoir le prix de vente à la baisse. Un logement surévalué est l’une des raisons principales pouvant freiner la cession ;
• vendre le nouveau bien 
• louer votre ancien bien. Entamez également des discussions avec votre banque pour transformer votre prêt relais en crédit immobilier classique.

De son côté, en cas de problème avec la cession du bien, la banque peut :

• prolonger la durée du prêt relais 
• saisir l’un des biens de l’emprunteur. Il peut s’agir du bien que vous mettez en vente ou de celui que vous avez acquis par le prêt relais  
• transformer le prêt relais en prêt classique. Ce qui n’est réellement possible que si votre taux d’endettement est sous les 35%.

Par contre, si vous trouvez un acquéreur dans les temps, le prêt relais portant généralement sur 70% de la valeur du bien vous laisse un capital supplémentaire. Le montant restant peut, par exemple, vous servir à rembourser par anticipation une partie du prêt immobilier contracté avec le prêt relais. Régler partiellement le crédit peut, soit :

• réduire le coût des mensualités pour la durée initiale de remboursement 
• réduire la durée du prêt en gardant le même montant de mensualité.

Si vous envisagez de souscrire un crédit immobilier en même temps que votre prêt relais, pensez à négocier la suppression de l’indemnité de remboursement anticipé.