Spécificités des offres d'assurance de prêt immobilier et comparaison

Dans l'univers des assurances de prêt, plusieurs options s'offrent aux emprunteurs, chacune répondant à des besoins spécifiques : 

• L'assurance groupe est proposée par la banque. C’est un contrat qu’elle a négocié auprès d’une compagnie d’assurance pour le compte de ses clients. Ce contrat mutualise les risques de tous les emprunteurs et ne permet pas de faire du sur-mesure.
• À l'inverse, l'assurance de prêt individuelle offre une personnalisation accrue, laissant à l'emprunteur la liberté de choisir son assureur en fonction de ses préférences et de ses besoins particuliers.

Pour comparer les offres d'assurance emprunteur de manière efficace, voici quelques conseils et des suggestions d'outils de comparaison :

• Analysez les garanties proposées, comparez les niveaux de couverture pour vous assurer qu'ils répondent à vos besoins spécifiques.
• Scrutez les exclusions et les conditions de chaque contrat. Comprendre les situations qui ne sont pas couvertes vous aidera à anticiper les éventuels risques.
• Prêtez attention aux franchises (période pendant laquelle les garanties ne s'appliquent pas) et délais de carence (période après la souscription pendant laquelle certaines garanties ne sont pas en vigueur) 
• Comparez les tarifs des différentes assurance,
• Utilisez des comparateurs d'assurance en ligne.

Une bonne comparaison d'assurance emprunteur peut générer des économies significatives en identifiant les offres les plus avantageuses : en évaluant les garanties, les exclusions, les tarifs et autres conditions, les emprunteurs peuvent sélectionner une couverture mieux adaptée à leurs besoins spécifiques, évitant ainsi le surdimensionnement de la protection.

De plus, la compétition entre les assureurs peut conduire à des tarifs plus compétitifs pour des niveaux de couverture similaires.

En optant pour la meilleure offre en termes de rapport coût-bénéfice, les emprunteurs peuvent réaliser des économies substantielles sur le coût total de leur assurance emprunteur.

Avantages de la délégation d'assurance et de la loi Lemoine sur les coûts

La délégation d'assurance, instaurée par la loi Lagarde depuis 2010 en France, permet à un emprunteur de choisir librement son assurance emprunteur, distincte de celle proposée par la banque prêteuse.

Elle renforce le droit des emprunteurs à opter pour une assurance externe, favorisant la concurrence et la liberté de choix.
Elle impose à la banque de justifier les raisons du refus de la délégation et assure la transparence des informations fournies aux emprunteurs.

Ainsi, la loi Lagarde vise à accroître la compétitivité sur le marché de l'assurance emprunteur et contribue à la réduction des coûts. En ce sens, elle offre aux emprunteurs la possibilité de bénéficier de conditions plus avantageuses mieux adaptées à leur profil et à leur besoin financier.

La loi Lemoine, entrée en vigueur en 2022, permet maintenant de changer d’assurance emprunteur à tout moment au cours du crédit sans frais ni délai. Cette loi représente une avancée importante pour les emprunteurs. 

Comprendre le calcul du coût de l'assurance emprunteur

▶ Les critères liés à votre profil influençant le coût de l’assurance emprunteur

Différents éléments liés à votre profil font varier le coût de l’assurance emprunteur :

• Votre âge : toutes les assurances tiennent compte de votre âge au moment de la mise en place du contrat pour calculer votre tarif. Les jeunes emprunteurs peuvent généralement bénéficier de primes d'assurance plus basses, car ils présentent un risque moindre pour les assureurs. À l'inverse, les emprunteurs plus âgés peuvent voir leurs primes augmenter en raison d'un risque accru lié à l'âge.
• Votre situation personnelle et professionnelle : l'exercice d'une profession manuelle, d'une profession considérée à risque (militaire, policier, pompier, etc.) ou d'une profession avec beaucoup de déplacements, le tabagisme, ainsi que la pratique d'un sport à risque (escalade, équitation, rallye automobile, etc.) font monter le coût de l’assurance.
• Votre situation médicale (ou “état de santé”) : c’est un facteur déterminant. Le prix augmente en fonction des éléments relatifs à vos pathologies actuelles ou passées (diabète, tumeur, dépression, etc.). Ces informations sont connues de l’assureur grâce au questionnaire de santé.
• Votre projet immobilier et les détails de votre prêt : montant (plus le prêt est élevé, plus les primes d'assurance peuvent être importantes), taux d’intérêt, durée (une durée de prêt plus longue peut augmenter le coût total de l'assurance, car le risque pour l'assureur s'étale sur une période plus étendu) et type de crédit.

Les déclarations de santé ont des conséquences directes sur le coût de l'assurance.
Lors de la souscription, les emprunteurs sont tenus de fournir des informations sur leur état de santé. Des antécédents médicaux ou des problèmes de santé existants peuvent entraîner une tarification plus élevée, voire des exclusions de certaines garanties.

Les assureurs évaluent les risques potentiels liés à la santé de l'emprunteur pour déterminer le montant des primes.

Un bon état de santé peut conduire à des primes plus abordables, tandis que des conditions médicales préexistantes peuvent augmenter le coût de l'assurance ou rendre certaines garanties plus difficiles à obtenir.

La transparence lors de la déclaration de santé est cruciale pour obtenir une couverture adéquate et éviter des complications ultérieures.

▶ L’impact des garanties choisies sur le coût d’une assurance emprunteur

Les conditions contractuelles liées aux garanties mises en place ont un effet sur le prix de l’assurance :

• Les garanties facultatives choisies, comme le risque de perte d’emploi par exemple ;
• Les modalités de mise en œuvre de l’assurance : pour la garantie Incapacité (dite ITT), certaines assurances vous proposent de choisir votre franchise, c'est-à-dire la durée durant laquelle votre arrêt de travail ne sera pas pris en charge par l'assurance, pouvant aller de 15 à 180 jours. Plus la franchise est courte, plus le coût de l'assurance sera élevé ;
• La quotité assurée : la quotité représente le pourcentage du capital emprunté couvert par l’assureur. Les banques exigent généralement qu'un prêt immobilier soit couvert au moins à 100% par l'assurance. Des co-emprunteurs peuvent décider de se couvrir chacun pour une part du capital (par exemple, 50 % pour chacun ou 30 % pour l’un et 70 % pour l’autre). Une assurance couvrant 100 % du capital sur la tête de chaque co-emprunteur revient évidemment plus cher qu’une assurance couvrant 50 % du montant emprunté pour chaque co-emprunteur. La répartition des quotités doit se faire en fonction de la situation de chaque partie au prêt. Le partenaire ayant un salaire plus élevé pourra supporter plus facilement les mensualités du prêt et pourra éventuellement se contenter d’une quotité plus faible. Dans tous les cas, votre quotité d'assurance ne peut être inférieure à celle exigée par la banque dans votre offre de prêt.

▶ L’utilisation d'un simulateur d'assurance emprunteur

L'utilisation d'outils de simulation en ligne pour son assurance emprunteur offre une vision rapide et personnalisée des options disponibles.

Ces simulateurs permettent d'estimer les coûts en fonction du profil de l'emprunteur, facilitant la comparaison des offres.
En quelques clics, les emprunteurs peuvent ajuster les paramètres tels que le montant du prêt, la durée et leur profil, recevant instantanément des informations sur les tarifs.

Cela offre une transparence accrue, permettant aux emprunteurs de prendre des décisions éclairées et de maximiser les économies en trouvant une assurance adaptée à leurs besoins et à leur budget.

Très souvent, sur les simulateurs en ligne en particulier, l’assurance est exprimée en pourcentage, et l’on peut trouver différentes présentations du taux d'assurance. Il convient donc de vérifier s'il s'agit d'un TMA ou d'un TAEA :

• le TMA (Taux Moyen d'Assurance) : permet de calculer le coût exprimé en pourcentage du capital emprunté par an et par personne
• le TAEA (Taux Annuel Effectif d'Assurance) : il correspond à la différence entre le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) incluant l’assurance emprunteur et le Taux Effectif Global hors assurance. La loi Hamon adoptée en 2014 a imposé aux banques et aux assurances d'utiliser le TAEA pour présenter le coût de l'assurance afin de permettre une comparaison facile aux assurés.

Le Taux Annuel Effectif d'Assurance (TAEA) est un indicateur essentiel pour comparer les coûts d'assurance emprunteur.
Voici comment l’interpréter efficacement : 

• Le TAEA vous indique le véritable coût de votre assurance emprunteur.
• Un TAEA plus bas indique un coût d'assurance moins élevé. Comparez les TAEA de différentes offres pour choisir la plus avantageuse financièrement.
• Bien que le TAEA soit crucial, ne négligez pas les garanties. Assurez-vous que l'assurance répond à vos besoins spécifiques en termes de protection.
• Un TAEA plus élevé peut significativement accroître le coût total du prêt. Pesez soigneusement le TAEA par rapport aux autres coûts associés à l'emprunt.

Par ailleurs, sachez que pour comparer facilement les offres d’assureurs, des indicateurs communs ont été créés par le Comité Consultatif du Secteur Financier (le CCSF). Ils doivent figurer dans la Fiche Standardisée d’Information (ou FSI). Ce document doit obligatoirement être transmis à l'assuré par l'assureur, qu'il s'agisse de la banque ou d'une assurance tierce.

Voici les principales informations contenues dans la FSI :

• Le coût de l’assurance : c’est le prix global en euros de votre assurance, qui doit être stipulé à la fois sur les 8 premières années et sur la durée totale du prêt 
• Le taux annuel effectif d’assurance (TAEA) 
• Les garanties minimales exigées par la banque et le niveau de couverture requis pour chacune d'elles : la banque peut en choisir 11 maximum parmi les 18 critères fixés par le CCSF. Une délégation d'assurance pourra être mise en place dès lors que ses garanties sont au moins équivalentes à celles listées par l'organisme prêteur dans la FSI
• Les quotités exigées par l'établissement bancaire
• Une information quant à la possibilité de souscrire une assurance auprès de l'assureur de son choix 
• Une information quant à la suppression du questionnaire de santé sous conditions (cf.plus haut).

Calcul sur le capital initial ou capital restant dû

Il existe deux types de calculs de l’assurance de prêt immobilier : celle dite en “Capital Initial” et celle dite en “Capital Restant Dû”.

En fonction de celle utilisée, le coût total de l’assurance d’un crédit immobilier peut varier et les mensualités seront très différentes au long du prêt.

• Le tarif est calculé sur le montant total du capital initial emprunté (ou CI) : le coût de l'assurance reste alors constant tout au long de la durée du prêt, car il est basé sur le montant initial emprunté. Cette méthode peut être plus coûteuse à long terme, car les cotisations ne diminuent pas à mesure que le capital restant dû diminue avec les remboursements.
• ​Le tarif calculé sur le montant du capital restant dû à chaque échéance (ou CRD) : ici, le coût de l'assurance diminue au fil du temps, en parallèle avec la diminution du capital restant dû. Cette approche peut être plus avantageuse financièrement à mesure que le prêt est remboursé, car les cotisations s'ajustent à la baisse avec le solde du prêt.

Ces deux méthodes sont utilisées autant par les assurances groupe que les assureurs tiers lors des délégations d’assurance.

L’impact des taux d'intérêt bas sur le coût de l'assurance

L'analyse de l'évolution des taux d'intérêt et de ses répercussions sur le coût de l'assurance est cruciale pour les emprunteurs, puisque les variations de ces taux impactent directement le montant des mensualités et influent sur la capacité de remboursement de l'emprunteur.

En suivant attentivement ces tendances, les emprunteurs peuvent alors anticiper les fluctuations des coûts d'emprunt, y compris ceux associés à l'assurance.

Cela offre également des opportunités d'économies, surtout en période de taux bas, où la renégociation du prêt ou la souscription à une nouvelle assurance peut conduire à des conditions plus avantageuses.

Enfin, comprendre l'évolution des taux d'intérêt permet aux emprunteurs d'adapter leurs stratégies financières et de prendre des décisions informées pour minimiser les coûts liés à leur prêt, tout en envisageant différents scénarios futurs.

Le rôle du courtier en assurance emprunteur pour l'optimisation du contrat

Faire appel aux services d'un courtier en assurance emprunteur joue un rôle essentiel dans l'optimisation du contrat, offrant des avantages significatifs aux emprunteurs.

• Tout d'abord, le courtier en assurance emprunteur remplit la fonction essentielle d'évaluateur et de conseiller. Il analyse en profondeur la situation personnelle de l'emprunteur, identifiant ses besoins spécifiques et évaluant les risques associés.
• Ensuite, le courtier utilise son expertise pour sélectionner le contrat le plus adapté parmi une vaste gamme d'assureurs partenaires, assurant ainsi une couverture optimale au meilleur tarif.

Faire appel à un courtier présente également des avantages pratiques indéniables. En plus de l'optimisation des conditions de couverture, le courtier représente un gain de temps précieux pour l'emprunteur puisqu’en maîtrisant tous les aspects administratifs de la délégation d'assurance, le courtier simplifie et accélère le processus, permettant à l'emprunteur de se concentrer sur d'autres aspects de son projet immobilier.

Ainsi, le courtier en assurance emprunteur agit comme un allié stratégique, offrant un service complet, de l'évaluation des besoins à la mise en place du contrat, garantissant ainsi une solution sur mesure et financièrement avantageuse pour l'emprunteur.