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Garanties après livraison du bien immobilier

On vient de vous livrer votre logement neuf, vous bénéficiez alors de plusieurs garanties après la livraison afin de vous couvrir d’éventuels défauts ou dommages.


La garantie des vices de construction apparents
(article 1642-1 du Code Civil)

Le vice de construction apparent est un défaut décelable par un non professionnel de la construction. L'acquéreur dispose d'un délai d'un mois après la livraison pour signaler les vices apparents de la construction, et ce par lettre recommandée avec avis de réception.
Si le vendeur n'effectue pas les réparations nécessaires, l'acquéreur peut obtenir une diminution du prix ou la résolution de la vente, assortie éventuellement de dommages et intérêts.

L'acquéreur dispose un délai de treize mois pour agir en justice.

La garantie des vices cachés

Lorsque des désordres apparaissent après la réception des travaux, le vendeur doit agir sur le fondement de la garantie décennale ou celle de la garantie biennale de bon fonctionnement des équipements.

La garantie de parfait achèvement ou de défaut de conformité

La garantie de parfait achèvement

La garantie de parfait achèvement, à laquelle l'entrepreneur est tenu pendant un délai d'un an à compter de la réception, s'étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux survenus dans l'année qui suit la réception.


La garantie pour défaut de conformité

Par ailleurs, est considéré comme non conforme, tout bien livré qui ne serait pas en confor-mité avec les caractéristiques énoncées dans le contrat de vente, ses annexes, ainsi que les documents déposés chez le notaire.

Quelle que soit l'importance des défauts de conformité, ils doivent être réparés.


En cas de défaut de conformité, l'acquéreur peut obtenir soit :

  • la résolution de la vente
  • l'exécution forcée sous astreinte
  • soit la condamnation du vendeur au versement de dommages et intérêts.

Les défauts de conformité apparents doivent être signalés dans le mois. Les autres défauts de conformité subissent la prescription trentenaire.

Les garanties biennales et de bon fonctionnement

La garantie biennale est attachée aux menus ouvrages. Il s'agit notamment des :

  • canalisations, radiateurs, tuyauteries, conduites, gaines et revêtements de toutes sortes autres que ceux constituant de gros ouvrages
  • éléments mobiles nécessaires au clos et couvert tels que portes, fenêtres, persiennes et volets
  • installations sanitaires ou de chauffages partiels.

La garantie de bon fonctionnement est attachée aux éléments d'équipements dissociables des ouvrages de viabilité, fondation, ossature, clos et couvert comme un plafond suspendu, des vérins de fenêtre de toit, des portes intérieurs, des revêtements�

A compter de la réception, les garanties biennale et de bon fonctionnement jouent pendant deux ans après la réception de l'ouvrage.

La garantie décennale

Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit pendant dix ans, envers le maître d'ouvrage (l'acquéreur), des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui com-promettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.


En d'autres termes, la garantie décennale est valable pendant dix ans à compter de la date de réception des travaux. Elle couvre tous les dommages :

  • qui compromettent la solidité d'un bâtiment (par exemple, les défauts affectant la viabilité, les fondations, l'ossature, le clos et le couvert, fissurations graves, tassements différentiels, problèmes de structure, défauts d'étanchéité, toiture...);
  • qui le rendent impropre à sa destination
  • qui portent atteinte à la solidité des équipements qui sont indissociables du bâtiment lui-même telle que la rupture d'une canalisation encastrée dans un plancher.

L'action en garantie décennale se transmet aux acquéreurs successifs et ce jusqu'au terme de celle-ci, c'est-à-dire pendant dix ans.


Faire jouer la garantie décennale

Il convient de mettre en demeure l'entrepreneur d'intervenir et d'actionner l'assureur.
A défaut d'intervention, après avoir fait constater par huissier les désordres, il faut introduire une action en référé devant le Président du Tribunal de Grande Instance afin qu'il désigne un expert judiciaire. Celui-ci aura pour mission de déterminer l'origine du litige et de répartir les responsabilités.


Dans le cadre d'une copropriété, le syndic représentant le syndicat des copropriétaires aura obligatoirement besoin d'une autorisation de l'assemblée générale pour faire jouer cette garantie.

A RETENIR

Garantie de l'acquéreur en cas de problème d'isolation phonique

Pendant 1 an à compter de la prise de possession des lieux, le vendeur doit garantir au pre-mier occupant des lieux la conformité du logement aux exigences minimales requises par la réglementation applicable en matière d'isolation phonique.

Par ailleurs, il convient de vérifier que la note technique précisant la consistance et la qualité des matériaux de la construction, qui a été communiqué au moment du contrat de réservation, reprend ces exigences d'isolation phonique.

Il faut ensuite comparer cette note technique au procès verbal de réception du chantier. Si un doute subsiste, il ne faut pas hésiter à saisir le juge des référés afin de faire désigner un expert judiciaire chargé de vérifier cette conformité.

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