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LE CONSEIL DE L'EXPERT

Investissements locatifs : la loi Scellier laisse place à la loi duflot

A partir du 1er janvier 2013, le dispositif dit "loi Duflot", remplace la loi Scellier comme nouveau dispositif gouvernemental en faveur du l'investissement immobilier locatif. Le but de cette loi est de favoriser la construction de nouveaux logements et d'aider les particuliers à devenir propriétaire d'un bien immobilier. Chaque contribuable français (domicilié en France) et qui acquiert un logement neuf ou en état futur d'achèvement, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016, peut bénéficier de la loi Duflot.

Loi Duflot : Economies d'impôts

La loi Duflot fait bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu, d'un montant égal à 18% du montant de l'investissement, étalée de manière linéaire et égale sur une période de 9 ans. Avec toute fois un nombre d'investissements ayant droit à réduction d'impôt limité à deux par an et par foyer fiscal, ainsi qu'un plafonnement du prix d'acquisition limité à 300 000€.


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Les conditions d'éligibilité à la loi Duflot

La loi Duflot requière le respect de différentes conditions pour y être éligible.

Pour le particulier, il y a une obligation de louer le logement (le bien construit) nu, et à usage d'habitation principale d'une personne physique pendant une durée minimum de 9 ans. Cette location doit se faire à un tiers qui n'est ni un ascendant, ni un descendant, ni toute autre personne du même foyer fiscal. L'engagement locatif ici doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la fin de la construction, les travaux ou l'acquisition du logement si cette dernière est postérieure à la date d'achèvement.


Pour les logements, la loi Duflot liste 6 catégories distinctes de constructions éligibles à la réduction d'impôt. Ce sont :

  • Les logements neufs (un logement qui n'a jamais été habité)
  • Les logements acquis en l'état futur d'achèvement
  • Les logements que les contribuables font construire
  • Les logements que les contribuables acquièrent et qui font l'objet d'une réhabilitation (loi Duflot "réhabilitation"). Le propriétaire doit réaliser ou faire réaliser des travaux permettant de respecter les normes d'un logement neuf, dans un logement qui ne répond pas à ces normes.
  • Les locaux que les contribuables transforment en logement (loi Duflot "transformation"). Le propriétaire doit réaliser ou faire réaliser des travaux permettant de respecter les normes d'un logement neuf, dans un local acquis et qui n'a jamais été à usage d'habitation.
  • Les logements anciens que les contribuables acquièrent en vue de leur transformation en logement neuf (loi Duflot "rénovation"). Le propriétaire doit réaliser ou faire réaliser des travaux permettant de respecter les normes d'un logement neuf, dans un logement qui a déjà été habité ou utilisé.

Tous ces types de logements ou locaux doivent être acquis entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016, et à titre onéreux, ce qui signifie qu'ils ne peuvent pas être l'objet d'une donation ou de legs, sous peine d'être exclus de la réduction d'impôt. Ces logements devront être achevés (ou travaux achevés) ou acquis, dans les trente mois après le début du chantier (ou de la date de l'obtention du permis de construire). Enfin, les biens immobiliers soumis à la loi Duflot doivent respecter un niveau de performance énergétique. Ils doivent aussi respecter la réglementation thermique actuelle (norme RT2012 ou label BBC 2015) pour une faible consommation énergétique. La loi Duflot s'inscrit donc dans une démarche de développement durable et représente un atout dans une perspective de revente de bien à terme ou une location sur le long terme.


Le dernier point concernant l'éligibilité à la loi Duflot est celui des communes (et des zones) soumises à la réduction d'impôt. Il s'agit ici des zones où le manque de logement est très important. Trois zones sont éligibles de plein droit, les zone A bis, A, B1 et B2*. La quatrième zone est éligible au régime Duflot mais seulement jusqu'au 30 juin 2013 et après à titre exceptionnel, uniquement sur dérogation, attribuée par le représentant d'Etat de la région.


Dispositif incitatif à l'investissement locatif, la loi Duflot conditionne également la réduction d'impôt à la mise en location du logement au profit des ménages les plus en difficultés quant à l'accès au logement. Ainsi, il a été prévu des plafonds concernant les loyers (par zone) ainsi que les revenus des locataires (pour les baux conclus en 2013).


*Zone A bis : Paris et sa périphérie immédiate.

Zone A : La petite couronne et la seconde couronne de la région parisienne, la Côte d'Azur, le Genevois français.

Zone B1 : Les agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne autour de Paris, le pourtour de la Côte d'Azur, les départements d'Outre-mer, la Corse, Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo.

Zone B2 : Les agglomérations de plus de 50 000 habitants, les limites de l'Ile-de-France, les zones littorales chères ou frontalières. (avant le 30 juin 2013 ou après, selon décret)


Plafonds de loyers Duflot par zone A-bis, A, B1, B2

Zone A Bis A B1 B2
Plafonds de loyers 16.52 12.27 9.88 8.59

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Plafonds de revenus des locataires pour les baux conclus en 2013 concernant les investissements locatifs de la loi Duflot


Composition du foyer locataire Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2
Personne seule 36 502 € 36 502 € 29 751 € 26 776 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge 71 515 € 65 579 € 47 780 € 43 002 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge 85 384 € 78 550 € 57 681 € 51 913 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge 101 589 € 92 989 € 67 854 € 61 069 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge 114 315 € 104 642 € 76 472 € 68 824 €
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième +12 736 € +11 659 € +8 531 € +7 677 €

Auteur de Article : Philippe Taboret Directeur Général Adjoint CAFPI




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