Quels sont les éléments pris en compte pour calculer le coût de l’assurance ?
Il existe deux types d’assurances de prêt immobilier : celles dites en “Capital Initial” et celles dites en “Capital Restant Dû”. En fonction de celle utilisée, le coût total de l’assurance d’un crédit immobilier peut varier et les mensualités seront très différentes au long du prêt :
- Le tarif calculé sur le capital initial (ou CI) : la cotisation est fixe pendant toute la durée de l’emprunt.
- Le tarif calculé sur le capital restant dû (ou CRD) : la mensualité diminue au fur et à mesure des échéances de prêt.
Ces deux méthodes sont utilisées autant par les assurances groupe que les assureurs tiers lors des délégations d’assurance.
De plus, différents éléments liés à votre profil font varier le coût de l’assurance emprunteur si vous optez pour une délégation d’assurance :
- Votre âge : toutes les assurances tiennent compte de votre âge au moment de la mise en place du contrat pour calculer votre tarif. Ainsi le prix proposé sera totalement différent à garanties identiques pour une personne de moins de 30 ans et une de plus de 50 ans.
- Votre situation personnelle et professionnelle : l'exercice d'une profession manuelle, d'une profession considérée à risque (militaire, policier, pompier, etc.) ou d'une profession avec beaucoup de déplacements, le tabagisme, ainsi que la pratique d'un sport à risque (escalade, équitation, rallye automobile, etc.) font monter le coût de l’assurance.
- Votre situation médicale : le prix augmente en fonction des éléments relatifs à vos pathologies actuelles ou passées (diabète, tumeur, dépression, etc.). Ces informations sont connues de l’assureur grâce au questionnaire de santé.
- Votre projet immobilier : taux d’intérêt, montant, durée et type de crédit.
Concernant les contrats groupe proposés par les banques, le calcul du taux d’assurance est basé sur votre âge à la souscription du prêt. En effet, les banques utilisent en général 4 à 5 tranches d'âges différentes pour fixer leurs tarifs d'assurance. La tarification de l’assurance ne prendra pas en compte votre situation personnelle et n’est donc pas adaptée à tous les profils. Son coût ne sera dans la plupart des cas pas le plus avantageux.
Depuis l’entrée en vigueur de la loi Lemoine le 1er septembre 2022, les assureurs groupe ou externes ne peuvent plus demander à leurs futurs clients de répondre à un questionnaire de santé lorsque :
- la part assurée par personne est inférieure à 200 000 euros (tous prêts immobiliers confondus) ;
- le prêt à assurer se termine avant le 60e anniversaire de l’assuré.
Cette loi, votée en février 2022, permet aux personnes présentant un risque aggravé de santé d’accéder plus facilement au crédit immobilier et à l’assurance, si elles remplissent les conditions ci-dessus et n'ont donc plus de questionnaire de santé à compléter.
Pensez à la délégation d’assurance pour faire des économies
La banque ne peut pas vous imposer son contrat groupe. Grâce à la délégation d’assurance, il est possible de choisir un contrat proposé par une compagnie d’assurance indépendante. Par ailleurs, grâce à la loi Lemoine, vous pouvez désormais changer d’assurance emprunteur à tout moment. Pour faire baisser le coût total de votre assurance de crédit immobilier, n’hésitez pas à renégocier vos garanties. Faire appel aux experts CAFPI est une démarche efficace. Nos professionnels de l’assurance de prêt immobilier vous aident à obtenir les conditions les plus avantageuses.
Enfin, les conditions contractuelles liées aux garanties mises en place ont un effet sur le prix de l’assurance :
- Les garanties facultatives choisies, comme le risque de perte d’emploi par exemple ;
- Les modalités de mise en œuvre de l’assurance : pour la garantie Incapacité (dite ITT), certaines assurances vous proposent de choisir votre franchise, c'est-à-dire la durée durant laquelle votre arrêt de travail ne sera pas pris en charge par l'assurance, pouvant aller de 15 à 180 jours. Plus la franchise est courte, plus le coût de l'assurance sera élevé ;
- La quotité assurée : la quotité représente le pourcentage du capital emprunté couvert par l’assureur. Les banques exigent généralement qu'un prêt immobilier soit couvert au moins à 100% par l'assurance. Des co-emprunteurs peuvent décider de se couvrir chacun pour une part du capital (par exemple, 50 % pour chacun ou 30 % pour l’un et 70 % pour l’autre). Une assurance couvrant 100 % du capital sur la tête de chaque co-emprunteur revient évidemment plus cher qu’une assurance couvrant 50 % du montant emprunté pour chaque co-emprunteur. La répartition des quotités doit se faire en fonction de la situation de chaque partie au prêt. Le partenaire ayant un salaire plus élevé pourra supporter plus facilement les mensualités du prêt et pourra éventuellement se contenter d’une quotité plus faible. Dans tous les cas, votre quotité d'assurance ne peut être inférieure à celle exigée par la banque dans votre offre de prêt.
Comprendre le coût de l’assurance emprunteur
Très souvent, sur les simulateurs en ligne en particulier, l’assurance est exprimée en pourcentage. Que signifie, par exemple, un taux d’assurance de 0,3 % ?
On peut trouver différentes présentations du taux d'assurance et il convient donc de vérifier s'il s'agit d'un TMA ou d'un TAEA :
- le TMA (Taux Moyen d'Assurance) : permet de calculer le coût exprimé en pourcentage du capital emprunté par an et par personne
- le TAEA (Taux Annuel Effectif d'Assurance) : il correspond à la différence entre le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) incluant l’assurance emprunteur et le Taux Effectif Global hors assurance. La loi Hamon adoptée en 2014 a imposé aux banques et aux assurances d'utiliser le TAEA pour présenter le coût de l'assurance afin de permettre une comparaison facile aux assurés.
Voici un exemple pour illustrer la méthode de calcul du Taux Annuel Effectif d'Assurance. Pour un prêt immobilier d’un montant de 200 000 euros sur une durée de remboursement de 20 ans et comprenant un taux nominal de 2,10 % :
- Mensualité incluant l’assurance emprunteur : 1 300 euros
- Frais de dossier : 400 euros
- TAEG hors assurance : 1,62 %
- TAEG avec assurance : 2,28 %
- Le TAEA est donc de 0,66 % (2,28 – 1,62).
L’impact des taux d’intérêt bas sur les tarifs des assurances emprunteur
Les taux d'intérêts encore très bas actuellement donnent un poids important à l’assurance dans le plan de financement global d’un projet d’achat. Ainsi, il n’est pas rare que l’assurance représente plus d’un tiers du coût total du crédit. Une raison supplémentaire de se faire accompagner par un courtier CAFPI pour bien négocier son assurance emprunteur !
Pour comparer plus facilement les offres d’assureurs, des indicateurs communs ont été créés par le Comité Consultatif du Secteur Financier (le CCSF). Ils doivent figurer dans la Fiche Standardisée d’Information (ou FSI). Ce document doit obligatoirement être transmis à l'assuré par l'assureur, qu'il s'agisse de la banque ou d'une assurance tierce. Voici les principales informations contenues dans la FSI :
- le coût de l’assurance : c’est le prix global en euros de votre assurance, qui doit être stipulé à la fois sur les 8 premières années et sur la durée totale du prêt
- le taux annuel effectif d’assurance (TAEA)
- les garanties minimales exigées par la banque et le niveau de couverture requis pour chacune d'elles : la banque peut en choisir 11 maximum parmi les 18 critères fixés par le CCSF. Une délégation d'assurance pourra être mise en place dès lors que ses garanties sont au moins équivalentes à celles listées par l'organisme prêteur dans la FSI
- les quotités exigées par l'établissement bancaire
- une information quant à la possibilité de souscrire une assurance auprès de l'assureur de son choix
- une information quant à la suppression du questionnaire de santé sous conditions (cf.plus haut).
Pourquoi faire appel aux services d’un courtier en assurance emprunteur ?
L’accompagnement d’un courtier CAFPI présente de nombreux avantages. Ce professionnel de l’assurance de prêt immobilier évalue votre situation personnelle et vous conseille. Il sélectionne parmi une large gamme d'assureurs partenaires le contrat aux garanties les plus adaptées au meilleur tarif. Un courtier vous fait gagner un temps précieux. Il maîtrise, notamment, tous les aspects administratifs de la délégation d’assurance.
- Le coût de l’assurance emprunteur varie selon la méthode de calcul employée : sur le capital initial ou sur le capital restant dû.
- En délégation d'assurance, le prix proposé par l’assureur varie en fonction de votre âge, de votre situation personnelle, professionnelle, médicale et votre projet.
- Les conditions contractuelles de l’assurance influencent aussi son prix, en fonction des garanties couvertes, des quotités choisies et des modalités.
- Tout assureur doit désormais fournir à ses clients des éléments précis sur le coût de l’assurance pour faciliter la comparaison, notamment le TAEA, le taux moyen d’assurance et le coût global du contrat.
