À quoi sert l’assurance de prêt immobilier ?

Avant de souscrire un crédit immobilier, votre établissement bancaire vous demande d’adhérer à une assurance de prêt. Aucune loi ou réglementation n’impose la signature d’un contrat d’assurance pour obtenir un emprunt. En pratique, il est pourtant impossible de s’en passer. Les banques exigent cette protection pour limiter les risques de non-remboursement du capital emprunté.

L’assurance offre une sécurité à l’organisme, mais aussi à l’emprunteur. Si une maladie, un accident ou un licenciement empêche l’assuré de payer ses mensualités, la compagnie prend le relais. Cela évite à l’assuré de voir ses biens saisis pour rembourser le crédit. Sans couverture assurantielle, la résidence principale de l’emprunteur pourrait être saisie, le laissant, lui et sa famille, dans l’obligation de trouver en urgence un lieu d’habitation.

Les banques demandent bien souvent la constitution de garantie légale en complément : hypothèque (sur un bien immobilier), nantissement (sur un bien mobilier) ou cautionnement (engagement d’une personne tierce ou d’une société de rembourser le prêt en cas de défaut de l’emprunteur). 

Certaines personnes connaissent des difficultés à trouver une assurance et, a fortiori, à financer leur projet immobilier. Il peut s’agir de personnes présentant un risque aggravé lié : 

• à des problèmes de santé ; 
• aux risques de leur profession ; 
• à la pratique d’un sport extrême ; 
• à l’âge.

Aujourd’hui, plusieurs mécanismes facilitent l’adhésion à une assurance de crédit immobilier de ces personnes : 

• La délégation d’assurance : elle permet de choisir entre le contrat groupe et les assurances individuelles à tout moment de votre prêt. 
• Le droit à l’oubli : 5 ans après la rémission définitive d’une maladie grave (cancer ou hépatite C), il n’est plus nécessaire de déclarer la pathologie à son assurance
• La fin du questionnaire de santé : les prêts se terminant avant les 60 ans de l’emprunteur dont les capitaux assurés sont inférieurs à 200 000€ par emprunteur (tous prêts et tous assureurs confondus) ne sont plus soumis au questionnaire médical. 
• La convention AERAS (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) : elle permet de faire réexaminer son dossier par un comité d’expert après le refus de souscription d’une compagnie d’assurance.

Définition des garanties de l’assurance emprunteur

Un contrat d’assurance couvre différents évènements :

• La garantie décès : elle permet d’obtenir le remboursement du capital restant dû à hauteur de la quotité de l’assuré décédé. 
• La garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) : elle s’active lorsque l’emprunteur perd ses facultés physiques ou intellectuelles. Il n’est, alors, plus en mesure d’effectuer 3 des 4 actes de la vie courante (manger, se laver, se vêtir et se déplacer) sans l’assistance d’une personne tierce. Il se retrouve sans ressource, ne pouvant plus exercer son activité professionnelle. Dans cette situation, la compagnie d’assurance rembourse le capital restant dû ou verse chaque mois l’équivalent des mensualités jusqu’à la fin du crédit immobilier. 
• La garantie ITT (Interruption Temporaire de Travail) : elle couvre les pertes de revenus liés à un arrêt de travail (après un délai de franchise). L’incapacité temporaire d’exercer son métier peut causer une perte de salaire difficile à assumer financièrement lorsque un crédit immobilier a été contracté. L’indemnisation peut prendre la forme d’un versement forfaitaire correspondant à un pourcentage de la mensualité ou d’une allocation indexée sur la perte de revenus effective et la prestation versée par l’Assurance maladie. 
• La garantie IPT/IPP (Invalidité Permanente Totale ou Partielle) : selon les contrats, si l'assuré a un taux d’invalidité supérieur à 66% pour l'IPT ou compris entre 33% et 66% pour l'IPP, le capital restant dû sur le prêt est remboursé à la banque ou bien une indemnité mensuelle est versée à l'assuré ;
• La garantie perte d’emploi : cette garantie couvre l’assuré en cas de licenciement non fautif pour lequel il perçoit une indemnité chômage. L'assurance verse alors un montant forfaitaire ou prend en charge tout ou partie des échéances de prêt pendant une durée maximale définie dans le contrat d'assurance.

Comment choisir les garanties de son assurance de prêt ?

Grâce à la délégation d’assurance, vous pouvez comparer les différentes offres du marché et sélectionner les contrats les plus adaptés à vos besoins. Deux critères doivent être pris en compte dans vos recherches : 

• Le tarif des garanties de votre assurance ;
• L’efficacité de leur protection.

Le coût des garanties

Le tarif des garanties est déterminé par le taux d’assurance. Celui-ci varie en fonction de chaque compagnie d’assurance et de leur politique commerciale. En effet, les assureurs ne prennent pas en compte tous de la même façon les spécificités du profil des emprunteurs. Toutefois, en délégation d’assurance, il est possible de distinguer les données principales ayant un impact sur le taux de l’assurance : 

• La situation personnelle de l’assuré : son âge, son adresse, sa situation matrimoniale et familiale ; 
• Son activité professionnelle : certains métiers présentent des risques importants d’accidents. C’est par exemple le cas des cordistes à cause du travail en hauteur, des routiers pour leurs déplacements fréquents, des militaires pour les situations de conflits armés. 
• Son état de santé : c’est un des critères principaux. L’acceptation d’une demande de souscription du prêt est d’ailleurs soumise à des formalités médicales (questionnaire et examens). L’assureur évalue le profil de risque de chaque emprunteur en fonction de ses antécédents médicaux et familiaux, de ses maladies chroniques, de son IMC, etc. 
• Son projet immobilier : le montant, le type, la durée et le taux sont des éléments importants.

Les limites aux garanties

Les compagnies d’assurance inscrivent les modalités d’application de leurs garanties dans les Conditions Générales de Vente (CGV). Certaines des dispositions du document peuvent remettre en question l’efficacité ou l’utilité des garanties si elles sont trop contraignantes : 

• Les exclusions : sport extrême, métiers dangereux, maladie, etc. Certains événements ou situations sont exclus du bénéfice de la couverture des garanties. Il est important de vérifier si ces absences de garanties ne vous concernent pas. Si c’est le cas, vous pouvez négocier le retrait ou le rachat d’une non prise en charge d’un type de situation. Il existe aussi des exclusions légales ; par exemple le suicide pendant la première année du contrat d’assurance. Ces dernières ne peuvent pas être modifiées. 
• Les franchises : certaines garanties (ITT, notamment) s’activent quelques jours ou mois après la survenance du sinistre (entre 30 et 180 jours). Le délai applicable peut être négocié à la signature du contrat d’assurance. Plus il est élevé, plus le coût de la garantie est faible.
• Les délais de carence : si un sinistre survient pendant le délai de carence, il n’est pas indemnisé. Cette période commence à courir à la signature du contrat. 
• Les limites d’âge : les garanties ne sont plus applicables lorsque l’assuré atteint un certain âge ; entre 55 et 80 ans en fonction de la couverture concernée.

Trouver les meilleures garanties avec CAFPI

Rechercher une assurance adaptée à vos besoins prend du temps. Il est avantageux de faire appel aux courtiers en assurance emprunteur de CAFPI pour profiter de leur expertise du secteur assurantiel.

Leurs missions consistent en : 

• Sélectionner les offres les plus adaptées à votre profil et vous aider à les personnaliser en choisissant les garanties utiles ;
• Trouver le meilleur taux d’assurance et les meilleures conditions contractuelles pour vous faire réaliser des économies ;
• Effectuer toutes les démarches administratives liées à la mise en place d’une délégation d’assurance.