Assurance de prêt immobilier : définition de la garantie invalidité

L’invalidité est une situation où une personne perd tout ou partie de ses facultés physiques ou intellectuelles. La perte est permanente et l’empêche d’exercer une activité professionnelle dans les mêmes conditions qu’avant le sinistre. L’invalidité peut être causée par un accident ou une maladie.

Le statut d’invalidité défini par la Sécurité Sociale ne correspond pas automatiquement à celui décrit dans le contrat d’assurance.

L’invalidité recoupe trois catégories :

• L’invalidité partielle : les capacités de l’assuré sont réduites mais il peut continuer d’exercer une activité professionnelle partiellement ou avec une perte de revenus.
• L’invalidité totale : l’assuré est dans l'incapacité définitive d'exercer une activité rémunératrice.
• La perte totale et irréversible d’autonomie : l’emprunteur ne peut plus exercer une activité professionnelle rémunérée ni exécuter plusieurs des actes courants de la vie quotidienne (manger, se laver, se vêtir et se déplacer). L’assuré n’est donc plus en mesure de vivre au quotidien sans l’assistance d’un tiers.

La différence entre invalidité totale, partielle ou perte d’autonomie dépend du taux d’invalidité : 

• Il est de 100 % pour la garantie Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA). 
• Pour la couverture IPT, il est situé entre 66 % et 99 %. 
• Le taux de la garantie IPP est, lui, situé entre 33 % et 65 %.

Voici quelques exemples d’invalidité : 

• La perte d’un doigt (taux d’invalidité : 5 à 8 %) ; 
• La cécité (taux d’invalidité : 85 %) ;
• La perte d’une jambe (taux d’invalidité : 40 %) ;
• La perte de l’audition (taux d’invalidité : 60 %) ; 
• La pose d’une prothèse de genou (taux d’invalidité : 10 %).

Est-il obligatoire de souscrire une garantie invalidité ?

Souscrire une assurance de crédit immobilier est indispensable si vous souhaitez obtenir le financement de votre projet immobilier par une banque. Les établissements de crédit souhaitant limiter le risque de non-remboursement en cas de maladie ou d’accident exigent quasi systématiquement l'adhésion.

L’assurance de prêt est composée de différentes garanties. Certaines sont obligatoires, comme les garanties PTIA  et décès. La garantie invalidité n’est, elle, pas toujours exigée. Cela dépend de la politique des banques et du bien immobilier acheté. 

Pour un investissement locatif la garantie IPT/IPP n’est généralement pas imposée par les organismes bancaires. En effet, en cas d’accident de la vie, le bien loué continue de générer des revenus locatifs. De même, certaines banques ne l'impose pas pour les résidences secondaires, l’emprunteur pouvant revendre son bien pour rembourser le capital restant dû.
Pour une résidence principale, il est plus difficile de s’en séparer, c'est pourquoi les banques imposent la garantie invalidité pour l'assurance de prêt immobilier.

L’indemnisation de l’invalidité

L’indemnisation obtenue en cas d’invalidité dépend de sa catégorie : 

• La perte totale et irréversible d’autonomie donne lieu à un remboursement du capital restant dû à hauteur de la quotité de l’assuré. 
• L’invalidité permanente totale donne lieu à la prise en charge à hauteur de la quotité souscrite du capital restant dû ou des échéances du prêt selon les contrats.
• L’invalidité permanente partielle entraîne le remboursement d’une partie des mensualités du prêt en fonction du taux d'invalidité selon une formule décrite dans les conditions générales du contrat.

Le taux d’invalidité réel est connu après une période de consolidation. Le jour du sinistre, il n’est pas toujours possible d’identifier toutes les conséquences de l’incident. Le médecin-conseil de l’assureur détermine son taux sur la base du dossier médical fourni par l’assuré et d'un examen médical. Il s’appuie sur les grilles de référence de la compagnie d’assurance et de sa propre estimation : 

• Le taux d’incapacité fonctionnelle
  Il se base sur les conséquences de la diminution de la capacité physique, c’est-à-dire le degré de handicap dans la vie quotidienne. Ce taux ne tient pas compte de la profession exercée.
  À titre d’exemple, le taux d’invalidité généralement constaté pour la pose d’une prothèse de genou est de 10 %, de 40 % pour la perte de l’usage d’une jambe, de 65 % lors de la perte totale de la locomotion et de 85 % en cas de cécité totale.
• Le taux d’incapacité professionnelle
  Il est important de vérifier comment ce taux est évalué dans la notice de l'assurance que vous envisagez de souscrire. 
  En effet, selon les contrats, le taux d'invalidité professionnelle est établi soit en fonction des possibilités restantes d’exercice d'une profession quelle qu'elle soit ou d'exercice de la profession que vous exerciez avant la maladie ou l'accident. 

Or selon la nature de votre invalidité, elle peut vous empêcher d'exercer votre profession mais vous permettre d'en exercer une autre. C'est donc un point important du contrat à vérifier avant de signer.

Prenons un exemple d’indemnisation. Madame A. souffre d’une cécité liée à une maladie chronique. Le médecin-conseil détermine que son taux d'invalidité est de 85%. Madame A. a réalisé un emprunt immobilier  et a souscrit à une assurance couvrant l’invalidité totale (au-delà de 66 %). Sa quotité est de 100%. Sa garantie IPT prévoyant le remboursement du capital restant dû en cas de sinistre, Madame A. est libérée de son crédit.

La détermination du taux d’invalidité est primordiale puisque d’elle dépend votre indemnisation. À ce propos, il est possible de contester l’analyse faite par le médecin-conseil, en demandant une contre-expertise. Vous devez le faire par courrier recommandé avec accusé de réception. C’est à vous de choisir le médecin chargé de conduire cette nouvelle évaluation et de la financer. Si l’assureur conteste l’expertise contradictoire, un troisième professionnel de santé est désigné pour trancher. À l’issue de cette troisième étape, si les parties ne s’entendent pas, le tribunal de grande instance est saisi.

Immobilier : quelle garantie invalidité choisir pour son assurance emprunteur ?

Pour choisir une garantie IPT/IPP adaptée à vos besoins, vérifiez les modalités de prise en charge définies dans les Conditions Générales de Vente (CGV). Certaines dispositions du contrat d’assurance peuvent remettre en cause l’utilité de la garantie.

C’est le cas, par exemple, des exclusions. Tous les assureurs en prévoient, mais de façon plus ou moins sévère. Les principales exclusions touchent : 

• Une maladie qui n’a pas été mentionnée dans le questionnaire médical (fausse déclaration) ;
• Une tentative de suicide ;
• Un record ou tentative de record ;
• La guerre ;
• La pratique d’un sport extrême : sports mécaniques, kitesurf, équitation, etc.

On peut retrouver également d’autres exclusions dans les Conditions Particulières de l'Assuré (l’emprunteur ne le saura qu'après les formalités médicales) :

• La santé : certains sinistres liés à une maladie grave ne sont pas indemnisés ; 
• Les activités professionnelles à risque : militaires, manutentionnaires, routiers, etc.

Il est possible de racheter une exclusion vous concernant pour augmenter votre protection. C’est le cas, notamment, si vous pratiquez un sport extrême, comme le parachutisme. En acceptant de payer une surprime, vous êtes couvert si vous êtes victime d’un accident lors de votre activité sportive. 

Si la garantie d'invalidité n'a pas encore pris fin à la suite de la cessation d'activité, de la retraite ou pré-retraite, elle prendra fin à un âge qui varie selon les contrats entre 65 et 70 ans.

Trouver une garantie invalidité à moindre coût

Pour trouver une garantie IPT/IPP adaptée à vos besoins, un courtier en assurance de prêt immobilier CAFPI peut vous accompagner.

Ils sont experts dans les procédures de délégation d’assurance et vous accompagnent dans toutes les démarches administratives. Souscrire chez un assureur tiers est souvent plus avantageux en termes de prix et de garanties. Le contrat est, en effet, personnalisé.
De plus, grâce à la loi Lemoine, depuis le 1er septembre 2022, il est possible de changer d’assurance à tout moment en cours du prêt.