Il existe de nombreux dispositifs fiscaux permettant de réduire ses impôts. Parmi eux, la déduction fiscale des mensualités de l’assurance emprunteur est un mécanisme particulièrement avantageux. Pour en bénéficier, il convient toutefois de respecter certaines conditions. Retrouvez tous les conseils de CAFPI pour pouvoir déduire vos mensualités d’assurance de prêt immobilier de vos revenus.

L’assurance emprunteur : pour quoi faire ?

Lorsqu’il s’agit de financer votre projet immobilier, les banques exigent la souscription d’une assurance emprunteur. Bien qu’il ne s’agisse pas d’une obligation légale, il vous sera quasiment impossible d’emprunter sans une telle garantie. En effet, l’assurance offre une protection indispensable aux établissements de crédit. Si un coup dur survient dans la vie de l’assuré et l’empêche de rembourser son prêt, la couverture assurantielle prend le relais. Grâce à ce type de police, vous pouvez obtenir le paiement du capital restant dû ou de certaines mensualités.

L’assurance de prêt immobilier est une sécurité qui peut se révéler onéreuse. Son prix peut représenter jusqu’à la moitié du coût global de votre crédit. Dans certains cas, les mensualités de votre police emprunteur sont même plus élevées que les intérêts du prêt.

Pour faire baisser le coût de votre assurance de prêt, la première solution est d’utiliser le mécanisme de la délégation d’assurance. Vous pouvez ainsi choisir l’offre du marché la plus adaptée à votre situation ou à votre budget, via un comparateur d'offres, comme CAFPI par exemple. La seconde solution pour diminuer le coût des garanties emprunteur est de déduire vos mensualités d’assurance de vos revenus. Cette possibilité, très intéressante financièrement, est éligible uniquement sous certaines conditions à connaître.

Situations dans lesquelles on peut réaliser une déduction fiscale de l’assurance emprunteur

La déductibilité des mensualités de l’assurance de crédit immobilier a longtemps été possible pour tous les investissements immobiliers. À partir de 2011, la faculté a été drastiquement réduite.

Déduire son assurance de prêt pour l’achat d’une résidence principale

Lorsque vous avez acheté votre résidence principale, il n’existe pas de déduction fiscale pour les mensualités de votre assurance de prêt immobilier.

Déduire son assurance de prêt pour l’achat d’une résidence secondaire

Comme pour les résidences principales, il n’est pas possible de déduire de ses revenus le coût de son assurance de crédit immobilier.

Déduire son assurance emprunteur pour un investissement locatif

Aujourd’hui, la déduction fiscale de l’assurance emprunteur est éligible uniquement pour les investissements locatifs. Lorsque vous êtes imposable, vous bénéficiez donc d’un crédit d’impôt proportionné au coût de votre assurance de prêt. Si vous n’êtes pas imposé, vous recevrez un chèque du Trésor Public.

La déduction fiscale des intérêts d’emprunt

À côté de la déduction de votre prime d’assurance, il peut aussi être avantageux de déduire les intérêts de son crédit immobilier. Pourtant, depuis le premier janvier 2011, il n’est plus possible d’obtenir un crédit d’impôt sur le TAEG (ou « Taux Annuel Effectif Global ») de son emprunt pour l’acquisition de sa résidence principale ou secondaire.

Seuls les investissements locatifs permettent d’obtenir la déduction des intérêts dans sa déclaration de revenus.

Conditions pour profiter d’une déduction fiscale sur l’assurance de prêt immobilier

Pour être éligible à l’avantage fiscal lié à vos cotisations d’assurance, vous devez respecter plusieurs critères. Il ne suffit pas, en effet, de faire de l’immobilier locatif pour y avoir droit. Mieux vaut bien se renseigner avant de demander la déduction à l’administration fiscale.

Les conditions relatives à l’usage du bien immobilier

La première condition fixée par le bulletin officiel des finances publiques réside dans la destination du bien immobilier. Il doit être mis en location.

L’immobilier locatif peut être géré sous différents régimes : 

  • La location non meublée : elle consiste à mettre à disposition de son locataire un appartement ou une maison sans aucun meuble ;
  • La location meublée non professionnelle (aussi appelée « LMNP ») ou professionnelle (« LMP ») : le bailleur loue son bien immobilier « prêt à vivre », avec des meubles. Le locataire peut poser ses bagages sans faire un grand déménagement.

Ce type d’investissement permet de générer des revenus fonciers sur lesquels s’appliquera la déduction fiscale.

L’adresse et la situation géographique du bien immobilier n’ont aucun impact sur les possibilités de déduction fiscale. 

Les autres déductions possibles

Les primes d’assurance ne sont pas les seules charges déductibles des revenus fonciers. Il est possible de créer un déficit foncier grâce : 

  • Aux frais de gestion et d’administration du bien loué (gardiennage, conciergerie, gestion locative, syndic, etc.) ;
  • Aux frais de procédure de règlement de litige ;
  • Aux frais de correspondances ;
  • Aux dépenses d’entretien, de réparation ou d’amélioration ;
  • Aux indemnités d’éviction et aux frais de relogement ;
  • Aux impôts fonciers ;
  • À la CSG.

Les intérêts d’emprunt sont également déductibles des revenus dans le cadre d’une location.

Bon à savoir

Vous ne pouvez pas cumuler deux avantages fiscaux sur des primes d’assurance différentes souscrites pour votre bien immobilier en location. C’est notamment le cas lorsqu’un propriétaire a signé un contrat d’assurance contre les loyers impayés et une assurance emprunteur. Il devra alors choisir de déduire les mensualités d’une seule des deux polices.

Procéder à la demande de déduction d’impôt

Obtenir un crédit d’impôt pour votre assurance emprunteur demande certains réflexes administratifs détaillés ci-dessous.

Choisir son régime d’imposition

Pour bénéficier de la déduction de vos primes d’assurance, vous devez avoir opté pour le régime réel d’imposition.
En effet, le régime micro-BIC prévoit un abattement forfaitaire des charges. Il n’est donc pas possible de déclarer ses charges réelles, y compris le coût de vos cotisations d’assurance. L’abattement automatique est de 30 % pour la location vide et de 50 % pour la location meublée.

Le régime réel permet d’inclure dans sa déclaration de revenus les différentes charges locatives. Celles-ci viennent ainsi diminuer le résultat financier de votre investissement locatif et donc la base d’imposition de vos revenus. 

Bon à savoir

Si vos recettes locatives sur une année sont supérieures à 15 000 € hors charges en location nue et supérieures à 72 600 € charges comprises en location meublée, alors vous êtes automatiquement catégorisé dans le régime réel d’imposition.

Les documents à fournir à l’administration fiscale

Le propriétaire doit être en mesure de communiquer toutes les pièces justificatives nécessaires à l’administration fiscale. Cette dernière demandera des documents précis à l’emprunteur lorsqu’elle vérifiera la véracité des informations fournies par l’administré et le bien-fondé des déductions en question.

Il faut, au minimum, tenir toujours à disposition des impôts les informations suivantes : 

  • La déclaration d’affectation du logement ;
  • Une copie de l’acte authentique d’acquisition du bien immobilier destiné à la location ;
  • Le contrat d’assurance ;
  • Les décomptes de charges ;
  • Les preuves de paiement des cotisations ;
  • Les quittances de loyer ;
  • Le bail.

Compléter le formulaire de déclaration fiscale

Les revenus fonciers de la location vide soumis au régime réel de l’imposition doivent être déclarés grâce au formulaire de déclaration fiscale n° 2042. Les primes d’assurance à déduire sont, elles, à renseigner au sein de l’annexe 2044 aux lignes 233 et 259.

Pour la location meublée, le propriétaire doit remplir la déclaration 2031 dans la case dédiée au déficit foncier. Lorsque le bailleur a opté pour la déclaration au réel simplifié, il doit alors utiliser le formulaire 2033.

Calculer la déduction fiscale de l’assurance emprunteur

Le calcul de la déduction fiscale de ses primes d’assurance est assez simple. Il suffit d’additionner la totalité des sommes versées au titre de ses garanties emprunteur au cours de l’exercice comptable concerné. Le montant obtenu est intégralement déductible de vos impôts sur le revenu foncier
 

Exemple

Un propriétaire bailleur touche un loyer de 12 000 € par an (c’est-à-dire 1 000 € par mois). Son assurance emprunteur relative au prêt immobilier mis en place pour financer le bien mis en location lui coûte 65 € par mois, soit 780 € par an. Il peut donc déduire cette somme de ses revenus fonciers selon le calcul suivant : loyer — coût annuel de l’assurance de prêt.
Dans notre exemple, le calcul est le suivant : 12 000 € — 780 € = 11 220 €. La somme de 11 220 € correspond à la nouvelle base imposable des revenus locatifs du propriétaire.

À retenir
  • L’assurance emprunteur est indispensable pour obtenir le financement de son projet immobilier. 
  • Le coût de cette police peut être déduit de vos revenus lorsque vous réalisez un investissement locatif. 
  • Cette déduction fiscale n’est pas éligible pour l’achat d’une résidence principale ou secondaire. 
  • Choisissez bien le régime réel d’imposition de vos revenus locatifs pour être éligible à la déduction de vos charges. 
  • CAFPI vous conseille de conserver précieusement tous les documents justificatifs relatifs à la déduction fiscale de vos mensualités d’assurance et de les tenir à la disposition de l’administration fiscale en cas de contrôle. 
Frédérique Moles
Par Frédérique Moles le 28/07/2022
Mis à jour le 25/08/2022
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