Emprunter avec une SCI

Définition de la SCI

La SCI est une forme de société à caractère civil. Elle n’est donc pas soumise aux dispositions du Code du commerce, mais à celles du Code civil. Son régime y est décrit dans ses articles 1382 et suivants.

La société civile immobilière est uniquement destinée à gérer ou mettre en location un patrimoine immobilier. Il est envisageable de générer des profits par l’intermédiaire de ce régime social. Les associés peuvent emprunter à travers leur SCI et procéder à un achat immobilier.

Il existe plusieurs types de SCI : 

• La SCI familiale : tous ses associés font partie d’une même famille. La structure leur permet de gérer leur patrimoine commun, souvent acquis par héritage ou donation. Il est possible d’optimiser la transmission des biens aux enfants par le biais d’une telle société. 
• La SCI professionnelle : elle est destinée à administrer des immeubles à usage de bureaux, d’entrepôts ou de tout autre local à destination professionnelle. 
• La SCI de construction-vente : elle permet de faire construire des biens immobiliers pour les revendre immédiatement à des tiers.

Constituer une SCI

Créer une société civile immobilière est procédural. Il est important de respecter les étapes suivantes : 

• Rédiger les statuts et publier l’avis de constitution dans un journal d’annonces légales. 
• Désigner un ou plusieurs gérants (un associé ou une personne extérieure).
• Procéder à l’immatriculation auprès du greffe du tribunal de commerce dont dépend le siège social de la SCI. 

Les avantages de la SCI

Le premier avantage d’une SCI est d’éviter le statut de l’indivision. La gestion de parts sociales s’avère bien plus souple comparée à l’administration de la propriété d’un bien immobilier. La prise de décision peut être prévue dans les statuts. De plus, contrairement à l’indivision, il est assez facile de sortir d’une société civile immobilière.

Les associés de SCI peuvent bénéficier d’avantages fiscaux. Il est important de se faire accompagner par un expert-comptable pour optimiser au mieux sa société.

Le fait de pouvoir confier la gestion de la société à un gérant permet d’éviter des conflits entre associés. C’est une situation confortable, notamment pour les SCI familiales.

Emprunter avec une SCI

La SCI est souvent créée au moment de l’acquisition d’un premier bien immobilier. Se pose alors la question du financement : emprunt ou apport. Si les associés décident de recourir à un emprunt bancaire pour la SCI, ils ont deux options : 

• Contracter un crédit immobilier à titre personnel : les associés remboursent leur prêt individuellement. Ils réalisent ainsi une avance de trésorerie. 
• Contracter un emprunt au nom de la SCI, personne morale : la société paie les mensualités sur ses fonds propres. Les associés doivent s’assurer d’une trésorerie disponible suffisante chaque mois. Ils sont souvent caution de leur SCI pour garantir à la banque le remboursement du capital emprunté en cas de faillite.

Dans tous les cas, le recours à une assurance de prêt immobilier sera exigé par les banques en contrepartie de l’obtention du financement.

Trouver une assurance emprunteur pour SCI

La souscription au nom des associés

Les associés de la SCI sont responsables des pertes de chiffres d’affaires à hauteur de leur apport (sauf disposition plus sévère dans les statuts). Ils sont donc garants du paiement des mensualités du prêt immobilier.

C'est la raison pour laquelle les établissements de crédit exigent la souscription d'une assurance emprunteur pour chacun des associés. Les modalités de souscription dépendent du schéma d'emprunt :

• si les associés empruntent individuellement, ils souscriront chacun un contrat d'assurance emprunteur,
• si la SCI emprunte, chaque associé sera assuré par un contrat d'assurance dont la SCI sera adhérente. La SCI paiera les cotisations d'assurance. 

Sélectionner les bonnes garanties

L’assurance de prêt immobilier de la SCI a pour vocation de protéger l’organisme prêteur et les associés. Les garanties présentes dans un contrat à destination d’une SCI ne diffèrent pas de celles d’une assurance classique. La banque exigera au minimum :

• La couverture du décès ;
• La protection contre la perte totale et irréversible d’autonomie ;

Et pourra également selon les cas imposer également :

• La garantie contre l’invalidité permanente partielle ou totale ;
• La couverture de l’incapacité temporaire de travailler ;
• La couverture perte d’emploi.

Avant de souscrire à un contrat d’assurance, il est important d’analyser avec soin les conditions d’application des garanties. Les exclusions, franchises ou limites d’âge prévues peuvent limiter fortement l’efficacité de la couverture. Les experts CAFPI accompagnent les emprunteurs et la SCI dans la recherche du contrat d’assurance le plus adapté.

Utiliser la délégation d’assurance avec une SCI

Il est possible de recourir à la délégation d’assurance pour un prêt immobilier de SCI. Ce mécanisme permet de choisir son assurance au moment de la signature de son offre de prêt grâce à la loi Lagarde de 2010.

De plus, grâce à la loi Lemoine en place depuis le 1er juin 2022, il est aussi possible d’en changer à tout moment au cours de son emprunt immobilier, même pour un prêt à destination d’une SCI, si les associés ont souscrit le contrat en leur nom personnel et si le bien financé est à usage d'habitation ou mixte.

La délégation d’assurance permet de réduire le coût de sa police emprunteur et favorise l’efficacité de la protection assurantielle. La délégation d’assurance a ouvert le marché de l’assurance de crédit immobilier à la concurrence.

La déduction fiscale des cotisations

Les conditions pour profiter de la déduction fiscale

Seuls les revenus de l’immobilier locatif permettent de profiter de la déduction fiscale des primes d’assurance.

Il n’est pas possible de cumuler le crédit d’impôt pour l’assurance emprunteur et pour une autre police souscrite par la SCI (par exemple, la garantie contre les loyers impayés).

L’importance du régime d’imposition de la société

Certaines SCI peuvent déduire les primes d’assurance de leurs revenus. Pour bénéficier de cet avantage, il faut avoir choisi le régime réel d’imposition. C’est le seul permettant de déclarer ses charges réelles dont les cotisations d'assurance emprunteur mais aussi les intérêts d'emprunt, frais de dossiers, frais de caution ou de garantie, etc.

En effet, dans le cas d’un régime micro-BIC, un abattement forfaitaire est automatiquement appliqué sur les revenus de la SCI. Il correspond à un pourcentage moyen de charges calculé par l’administration fiscale :

• pour la location vide, la réduction est de 30 %
• pour la location meublée, elle est de 50 %

Le formalisme de la déduction

L’obtention de la déduction s’obtient en remplissant le formulaire de déclaration n° 2042 et son annexe 2044 pour la location vide. En cas de location meublée, il est nécessaire d’utiliser la déclaration 2031.

Le gérant de la SCI doit fournir à l’administration fiscale tous les justificatifs prouvant le paiement de la prime d’assurance :

• Le contrat d’assurance ;
• Les quittances de loyer ;
• Les décomptes de charges ; 
• Le bail ;
• Etc.

Évaluer le montant de la déduction

Il est assez simple de procéder à une estimation du montant de la déduction fiscale liée au contrat d’assurance. Pour cela, il suffit d’additionner les mensualités payées au cours de l’année concernée. La somme obtenue est entièrement déductible des impôts de la SCI.