CAFPI
CAFPI Mag
#Immobilier 

Louer sa résidence principale en toute sécurité pendant ses vacances

Le temps des vacances est arrivé. Avez-vous pensé à louer votre logement ? Qu’il s’agisse de compléter vos revenus ou d’augmenter votre budget vacances, louer votre maison peut être une bonne alternative à condition d’être bien organisé et protégé.
Attention toutefois avant de vous lancer et ayez bien en tête que des inconnus seront chez vous !

Départ en vacances: Pourquoi ne pas louer sa maison

Un petit conseil pour louer l’esprit serein

Même s’il n’est pas obligatoire, vous pouvez néanmoins établir un contrat pour fixer certaines modalités pour la location de votre logement principal. Vous pouvez y faire figurer la durée, le prix, les charges, les conditions d’annulation, les interdits, ainsi qu’un état des lieux et un inventaire détaillé de tous les matériels laissés à disposition. Ce document constituera une sécurité autant pour vous que pour votre locataire.

Les quelques règles à connaître avant de louer votre logement principal

Bien prévoir et s’organiser : ce sont les clés d’une location réussie !

La location de votre logement de courte durée entre particuliers, via des sites de réservation en ligne, demande une certaine rigueur de votre part notamment sur les disponibilités et la gestion des locations.

Pour commencer, posez-vous la question suivante : que devrai-je déclarer si je mets en location ma résidence principale ?

Dans le cadre d’une location meublée, pour ne pas entrer dans la catégorie dite des « bénéfices industriels et commerciaux », et pour être ainsi exonéré d’impôts, vous devez respecter trois critères essentiels :

  1. Le logement doit continuer de constituer votre résidence principale et donc être votre lieu d’habitation plus de 8 mois par an (sinon c’est la réglementation applicable aux résidences secondaires qui prévaut)
  2. La partie louée meublée doit constituer la résidence principale temporaire de votre locataire dans le cas d’un travail saisonnier
  3. Le loyer doit respecter un plafond fixé par l’administration fiscale : 184 € de loyer annuel au mètre carré sur Paris contre 135 € dans les autres régions

Bon à savoir

Dans le cas où le loyer perçu dépasserait le plafond imposé par l’administration fiscale, vous serez obligé de déclarer l’intégralité des revenus perçus de la location. Vous serez donc imposé sur la totalité.

Quelle assurance choisir en cas de location sur des sites de réservation entre particuliers ?

Récupérer son logement loué sur une plateforme en ligne après un weekend peut être l’occasion d’une mauvaise surprise. Les plateformes proposent une assurance mais généralement elle est peu couvrante.

La souscription d’une bonne assurance habitation devient alors indispensable.

Dans la plupart des cas, les petits dégâts sont couverts par la garantie responsabilité civile du ou des voyageurs. Pour les dégâts plus importants, mieux vaut revoir votre contrat d’assurance habitation et lui ajouter plusieurs extensions de garanties spécifiques.

Une bonne assurance habitation adaptée à la location de ce type est donc inévitable. Le choix de l’extension des garanties habitation dépendra notamment de votre logement et du rythme des locations (occasionnelles ou fréquentes). Vous devrez choisir l’assurance habitation qui protégera au maximum la liste des matériels présents dans votre logement (objets de valeur, piscine ou encore équipement informatique).

Si vous êtes locataire de votre résidence principale, vous ne pourrez procéder à une quelconque sous-location sans l’accord de votre propriétaire bailleur. En cas de manquement, ce dernier pourra demander une résiliation du bail immédiate. Vous risquez par la même occasion le paiement de dommages et intérêts, voire dans le pire des cas, des sanctions pénales.

Dans le cas où votre propriétaire vous a donné son accord tacite par écrit pour un éventuel contrat de sous-location, il va de soi que vous restez responsable de toute dégradation subit par le logement. L’assurance du sous-locataire apparaît donc dans ce cas présent, plus que nécessaire.

Bon à savoir

Si vous êtes locataire et que vous souhaitez sous-louer sans qu’aucun accord n’ait été passé avec votre propriétaire, vous ne disposerez d’aucun recours ni protection en cas d’impayés ou de dégradations ,et vous risquez l’expulsion.

Et si la location concerne ma résidence secondaire ?

S’il reste facile de proposer sa résidence principale à la location, le mécanisme concernant les résidences secondaires est un peu plus complexe.

Une déclaration est obligatoire : un formulaire de déclaration de meublé de tourisme doit tout d’abord être rempli et remis au Maire de la commune de votre logement en précisant :

  • L’adresse du bien mis en location
  • Le nombre total de pièces
  • Le nombre de couchages disponibles
  • Un planning des périodes de location prévues

Dès lors que le bien a été déclaré en mairie, il doit faire l’objet d’une demande d’autorisation de changement d’usage. Une fois que cette autorisation temporaire arrive à son terme, une nouvelle doit être demandée pour pouvoir continuer son activité. Dans le cas contraire, le logement passé temporairement en local « commercial » redeviendra un bien à usage d’habitation classique.

Cette autorisation n’est requise que pour certaines communes : Paris et sa petite couronne, les villes de plus de 200 000 habitants (Toulouse, Marseille, Lyon, Nantes, Nice, Strasbourg, Montpellier, Bordeaux, Lille et Rennes) et les villes de 50 000 habitants présentant un marché tendu ou l’offre ne parvient pas à répondre à la demande.

Bon à savoir

Pour un contrôle plus efficace et plus simple, toutes les demandes peuvent désormais être faites par internet.

Déclarer ses revenus issus de la location

Les « loueurs » relèvent du régime BIC (Bénéfices Industriels Commerciaux). Que vous soyez donc propriétaire ou locataire, vous devez déclarer vos loyers encaissés dans votre déclaration de revenus :

  • Bénéfices N-1 < 32 900 € sur un meublé classique : Micro BIC avec un abattement de 50% sur les recettes réalisées
  • Bénéfices N-1 < 82 200 € sur un meublé classé type chambres d’hôtes : Micro BIC avec un abattement de 50% sur les recettes réalisées

Au-delà de ces montants, chaque catégorie passe sur le régime réel sans abattement.

Bon à savoir

Dès 2019, la déclaration des revenus sera obligatoire et automatique pour tous les usagers des plateformes de location de courte durée.

A lire sur le même sujet :