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Propriétaire bailleur : les droits et les devoirs

Vous avez décidé de vous lancer dans la location d’un de vos biens. Comment devez-vous procéder ? Quelles sont vos obligations en tant que propriétaire et quelles sont celles du locataire ? Petit tour d’horizon des points à vérifier et des démarches à entreprendre.

Propriétaire bailleur: les droits et devoirs

Que contient le bail ou contrat de location ? 

Le bail ou contrat de location mentionne les droits et les obligations des deux parties respectivement représentées par le locataire et vous, le propriétaire (le bailleur).

Ce contrat engage le locataire à verser une somme d’argent (le loyer), pendant une durée déterminée, généralement 3, 6 ou 9 ans, au propriétaire. Pour être valable, il doit être rédigé conformément au bail type règlementaire, et signé par les deux parties. (ou toutes les parties si plusieurs locataires).

Etabli en deux exemplaires, il permettra d’officialiser les accords passés avec votre/vos locataire(s ). Un bail doit obligatoirement contenir :

  • Adresse du bien
  • Descriptif complet (surface, pièces, jardin, dépendances)
  • Usage de destination (habitation ou professionnel, mixte)
  • Votre nom et celui de vos locataires
  • Montant du loyer mensuel
  • Montant du dépôt de garantie
  • Copie de l’état des lieux
  • Copie du diagnostic de performances énergétiques (DPE) contenant la consommation énergétique du logement

Bon à savoir

Il est du devoir du bailleur de délivrer gratuitement chaque mois, une quittance de loyer et de charges à son locataire.

Bailleur : quelles sont mes garanties ?

Vous louez votre logement en contrepartie d’un loyer et afin de garantir son paiement, plusieurs options sont envisageables :

  • La caution solidaire :

vous pouvez, avant la signature du bail, exiger de louer à condition d’obtenir une caution. La caution n’est pas légalement obligatoire, toutefois, elle est de plus en plus fréquente dans la location de bien immobilier.

La caution peut être une personne morale (une banque, une entreprise, un organisme,...) ou une personne physique (parents, amis,...). La caution aura pour mission de vous fournir des pièces justificatives démontrant de bonnes garanties financières.

La caution vous garantit le paiement du loyer dans le cas où le locataire se trouve en difficulté financière.

  • La garantie loyer impayé :

non cumulable avec la caution solidaire, c’est une assurance qui vous indemnisera dès le premier mois de loyer impayé sous conditions et suivant les modalités de votre contrat. Cette solution à un coût, généralement entre 2 et 5% du montant du loyer.

Bon à savoir

Une autre garantie est la caution de loyer demandé à la signature du bail. Elle est plafonnée à un mois de loyer hors charge pour un logement vide et de deux mois dans le cas d’un logement meublé.

Les devoirs de mise en conformité du logement

En tant que bailleur, vous avez l’obligation de proposer un logement décent, répondant aux nouvelles normes de sécurité en vigueur rendant votre bien immobilier conforme à un usage d’habitation. Vous êtes tenu de fournir au locataire un logement répondant aux critères de confort et de surface minimum et de veiller à ce que le logement ne porte ni atteinte à la sécurité ni à la santé du loueur.

En termes de sécurité et de santé du locataire, voici la liste des éléments obligatoires pour une mise en location aux normes :

  • Dispositifs de sécurité conforme (garde-corps aux fenêtres, balcons, escaliers, ...)
  • Branchements d’électricité, de gaz, de chauffage et de production d’eau chaude conformes aux normes de sécurité et en bon état de fonctionnement et d’usage
  • Des matériaux de construction (canalisations et revêtements) sans risque pour la santé et la sécurité du locataire
  • Un éclairage naturel suffisant du logement et donnant droit à l’aération à l’air libre
  • Date d’effet et durée du bail

Dans le cas contraire, le locataire est en droit de demander à tout moment à ce que vous entrepreniez des travaux de remise en état s’il le juge nécessaire (vitre cassée, robinetterie, etc).

Il arrive malheureusement que la situation ne soit pas réglée à l’amiable, dans ce cas, l’affaire est présentée devant le tribunal d’instance. Pendant cette procédure le bail en question n’est pas altéré et les sommes dues ne sont pas remises en question.

Vous êtes également tenu de respecter et de prendre en charge les réparations importantes, telles que l’étanchéité, le chauffage, les réseaux et branchements électriques, l’installation sanitaire, le remplacement de tous les équipements tels que les portes et vitrages, et tout ce qui apparaît hors d’usage pour cause de vétusté ou vice de construction.

L’usufruit du logement par le locataire

Vous devez promettre au locataire la jouissance placide du logement. En d’autres termes, vous évitez toute action qui pourrait gêner le locataire, sauf dans les cas prévus par la loi comme pour effectuer des travaux ou des réparations par exemple.

Vous n’êtes pas en droit de conserver un double des clés du bien loué. Le locataire doit jouir d’une indépendance totale et pourra se retourner contre vous pour violation de vie privée, s’il est prouvé que vous avez pénétré dans le bien loué sans son accord préalable.

Il est de votre devoir d’informer votre locataire, de toute catastrophe naturelle ou technologique qu’aurait pu subir l’immeuble à partir du moment où cette dernière a entrainé le versement d’indemnités (inondations, fuite, explosion, sècheresse, tempête...).

Bon à savoir

Le locataire peut se retourner contre vous pour défaut de jouissance paisible engageant ainsi votre responsabilité.

Les droits du propriétaire bailleur

Si le logement constitue la résidence principale du locataire, le bail est obligatoirement conclu sur une durée de trois ans minimum. Si le contrat peut prévoir une durée plus longue, elle ne peut en revanche être inférieure à un an (limité pour des raisons professionnelles ou familiales) et doit respecter des conditions particulières.

Dans certaines situations, il arrive que le propriétaire du logement vide soit contraint de donner congé au locataire à l’échéance du bail.

Quelle que soit la raison invoquée, pour être valide, la notification du congé doit être remise au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d’huissier ou encore par remise en main propre contre émargement ou récépissé.

Dans le cas d’un congé pour vente du bien, le congé est alors présenté comme offre de vente au locataire qui peut devenir acquéreur en respectant un délai de réponse.
Pour être valable au regard de la loi, le congé pour mise en vente doit obligatoirement contenir :

  • Le prix de vente et le mode de paiement
  • La description précise de ce que comprend la vente (logement et annexes)

A défaut, le congé n’est pas considéré comme valable et le bail est reconduit pour la même durée.

Dans le cas d’un congé pour habiter, le bailleur vous donne congé pour reprise du logement. Cette reprise peut concerner le souhait de loger un proche qui peut être l’époux, le concubin, un ascendant ou descendant direct du propriétaire du logement ou de son époux ou concubin.

  • A noter :

Le courrier de congé pour vente ou reprise du bien doit impérativement être envoyé en recommandé et doit être adressé à tous les bailleurs du bien pour être valide.

Dans le cas où votre logement ne constitue pas la résidence principale de votre locataire mais un logement temporaire en raison d’un emploi (logement de fonction), ou d’une location saisonnière, vous pouvez fixer librement la durée puisque ce type de location n’est pas règlementé. 

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