CAFPI
CAFPI Mag
#Financement 

Financer l'acquisition d'un bien acheté sur plan

Tous les indicateurs du marché du neuf sont au vert, soutenus par les dispositifs du PTZ et de la loi PINEL qui ont été des moteurs pour l’accession à la propriété des primo-accédants avec un maintien pour les investisseurs locatifs.
Voyons ensemble les principales étapes d’un investissement en VEFA.

Financer l'acquisition d'un bien acheté sur plan

Comment se passe la demande de crédit immobilier dans le cadre d’un bien acheté sur plan ?

Comme pour toute transaction et à moins de disposer de l'intégralité de la somme nécessaire pour acquérir votre bien immobilier, vous devez faire une demande de crédit immobilier pour votre acquisition en VEFA.

Afin de justifier votre capacité à acheter, vous devez présenter une offre de crédit éditée par une banque ou un organisme financier spécialisé. Cette offre devra prévoir une période dite " d'utilisation progressive", autorisant un déblocage successif de fonds au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Chaque versement réclamé par le constructeur entraînera une facturation d'intérêts intercalaires durant la construction et jusqu'à la remise des clés.

L'acte de vente conclu chez le notaire devra préciser ces modalités de déblocage.
Le contrat de vente dans le neuf peut prendre plusieurs formes. Toutes dépendent alors du moment où est opéré le transfert de propriété.
Il faut faire la distinction entre :

Un contrat de vente en l'état futur d'achèvement : Vous serez propriétaire de votre quote-part du terrain puis du logement au fur et à mesure de sa construction. Le promoteur demeure alors le maître d’ouvrage jusqu’à la livraison du logement. Ce type de vente permet à l’acquéreur de bénéficier de frais d’acquisition réduits (environ 2 à 3% du prix de vente).

D'une vente clés en main : le bien est déjà construit sans avoir été habité, ni vendu. Vous disposerez des clés le jour de la signature de l'acte de propriété. Dans ce cas, la totalité du prix de vente sera versé au notaire au jour de la signature.

D'une vente à terme : vous ne deviendrez propriétaire du logement qu'après son achèvement. Contrairement à la vente clés en main, vous payez progressivement la construction à un organisme garantissant le bon achèvement. Vous aurez donc à supporter les intérêts intercalaires. 

Bon à savoir

Si vous ne signez l'acte de propriété qu'après la déclaration d'achèvement des travaux et que vous revendez dans les 5 ans, votre futur acquéreur ne pourra pas bénéficier des " frais de notaire réduits."

 En quoi consiste les frais intercalaires ?

Les intérêts intercalaires correspondent aux frais engendrés par le déblocage d'un prêt immobilier en plusieurs étapes.

Ils suivent généralement l’avancée du chantier de construction, tel que l’impose la règlementation. Les intérêts intercalaires portent donc sur la fraction du capital déjà débloqué.

Il faut savoir qu’il s’agit d’intérêts supplémentaires qui s’ajoutent aux intérêts initiaux du prêt. Il est donc important de penser à les inclure dans le plan de financement et dans l’endettement.

Le capital du prêt ne commence à être remboursé qu’à partir de la remise du bien. Il existe trois possibilités de facturation des intérêts intercalaires durant la période de construction :

  • 1. Une facturation mensuelle d'intérêts au prorata des sommes débloquées. Ce n'est qu'après la remise des clés que votre échéance de prêt commencera à amortir le capital emprunté. La mensualité prévue dans l'offre restera inchangée.
  • 2. Une facturation d'intérêts au prorata des sommes débloquées, augmentée d'un amortissement de capital. A la remise des clés, le capital initialement emprunté sera diminué de celui amorti durant la construction, et votre échéance de prêt sera réajustée à la baisse. 

Bon à savoir

Choix judicieux pour le financement de votre résidence principale mais les charges seront plus lourdes à supporter durant les travaux.

  • 3. Un report total d'intérêts intercalaires sur le capital emprunté. Ce principe évite de cumuler vos charges de logement à celles de la construction, mais votre capital sera augmenté des intérêts reportés et votre échéance sera réajustée à la hausse. Vous pouvez aussi choisir d’amortir immédiatement le prêt et commencer à rembourser dès les premiers déblocages de fonds

A lire sur le même sujet :