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Gestion locative : gérer soi-même ou déléguer à une agence ?

Guide investisseurs: la gestion locative

Vous avez acheté un bien et souhaitez le mettre en location. La question de sa gestion va alors se poser : faut-il vous en occuper vous-même ou la déléguer à une agence ? CAFPI vous aide à faire le meilleur choix.

Comment choisir le bon gestionnaire ?

La gestion locative en direct possède de nombreux avantages :

  • Vous assurez la rentabilité de vos revenus locatifs
  • Vous fixez vous-même le montant du loyer
  • Vous choisissez votre locataire
  • Vous disposez d'outils performants, comme des logiciels d’aide à la gestion locative
  • Vous vous tenez informé de l’évolution du droit

Elle possède également quelques inconvénients :

  • Vous devez vous assurer de la solvabilité du locataire
  • Vous assurez la gestion courante (paiement du loyer, suivi des travaux, rédaction de bail...), ce qui peut demander du temps
  • Vous devez être sur place en cas de problème

La gestion locative déléguée à une agence possède elle aussi ses avantages :

  • Les frais de gestion sont estimés entre 6 et 14% des loyers annuels
  • Vous gagnez du temps
  • Vous subissez moins de pression

Ce type de gestion possède bien sûr quelques inconvénients :

  • L'investissement est plus difficile à rentabiliser à cause des frais d'agence
  • Les agences sont souvent moins investies que le propriétaire lui-même
  • Vous êtes moins proche de votre bien et de votre locataire

Votre choix devra être pris en fonction de votre situation : nombre de biens à gérer, situation personnelle et professionnelle, temps à consacrer à la gestion, distance entre lieu d’habitation et de location, connaissances en droit...

Comment louer son appartement ?

Si vous optez pour la gestion locative en direct, c'est à vous de publier votre annonce dans les petites annonces. C'est également à vous d'organiser les visites et de choisir votre locataire.

Si vous optez pour la gestion locative déléguée, c'est l'agence qui s'occupe de trouver un locataire à votre place.

Quelles garanties prendre pour louer son appartement ?

Si vous gérez seul la location de votre appartement, vous pouvez sécuriser le paiement du loyer de deux façons différentes :

  • En demandant à votre locataire de fournir une caution solidaire
  • En souscrivant une assurance « loyer impayé »

Disponible sous conditions, l'assurance « loyer impayé » peut couvrir les loyers impayés, les procédures juridiques liées et les dégradations immobilières.

Dans le cas d'une location via une agence spécialisée, la question des garanties est automatiquement gérée par l'agence en question. C'est elle qui vérifie la solvabilité du locataire et qui réunit les papiers et garanties nécessaires à la location.
L'agence immobilière peut, sous certaines conditions, être tenue responsable du non-paiement des loyers par le locataire.

Bon à savoir

Attention, la caution solidaire ne peut pas être cumulée à l'assurance « loyer impayé ».

Louer son bien : les questions pratiques

Si vous louez votre bien pour la première fois, plusieurs questions d'ordre administratif risquent de se poser.

L'état des lieux

Pour réussir votre état des lieux, vous devez respecter quelques prérequis :

  • Le logement doit être décrit précisément, pièce par pièce
  • Les équipements doivent être énumérés et leur état évalué
  • Le détail et l'usage des clés doit être mentionné
  • L'état des lieux doit également comporter la date de réalisation, l'adresse du logement et le nom du locataire et du bailleur
  • Le document doit être signé par les deux parties

 

La rédaction du bail de location

Pour rédiger votre bail de location, nous vous conseillons d'utiliser les modèles disponibles en ligne. Pour que votre bail soit valide, il doit être conforme au modèle légal et doit comporter plusieurs informations essentielles :

  • Le nom et l'adresse du bailleur
  • Le nom du locataire
  • L'adresse du logement
  • La date de mise à disposition du logement
  • La durée du bail et sa destination (habitation, mixte...)
  • La description détaillée du logement (surface habitable, parties communes, liste des équipements d'accès aux technologies de communication et d'information...)
  • Le montant et les conditions de révision du loyer
  • Le montant du dépôt de garantie

 

Règles administratives et obligations du locataire et du propriétaire

En tant que propriétaire bailleur, vous devez respecter plusieurs obligations :

  • Proposer un logement décent
  • Fournir les diagnostics immobiliers obligatoires pour la location (diagnostic surface loi Boutin, DPE, ERNMT)
  • Souscrire une assurance propriétaire non occupant

Votre locataire sera lui aussi soumis à plusieurs obligations :

  • Souscrire une assurance habitation
  • Réaliser l'entretien courant du logement
  • Payer les charges et le loyer
  • Répondre des éventuelles dégradations