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Crédit immobilier : guide du premier achat

7 points essentiels sur
l’assurance de prêt immobilier

Contracter un crédit immobilier vous engage sur de longues années. Les accidents de la vie peuvent survenir à tout moment et entraîner des difficultés de remboursement. Pour éviter des situations difficiles, les banques exigent d’assurer l’emprunt contre les risques graves.
Comment obtenir la meilleure assurance de prêt ? Découvrez les points essentiels de l’assurance de crédit immobilier.

Pourquoi une assurance de prêt ?

L’assurance d’un crédit immobilier n’est pas une obligation légale. Toutefois, c’est une sécurité exigée par toutes les banques. Il est aussi de votre intérêt de vous prémunir contre les accidents de la vie tels que :

  • Décès d’un emprunteur : certaines causes de décès peuvent être exclues des assurances ;
  • Perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) : selon la définition de la Sécurité sociale, c’est l’incapacité définitive pour l’assuré de toute activité rémunérée, assortie de la nécessité d’être assisté dans sa vie quotidienne ;
  • Invalidité permanente et totale (IPT) ou invalidité permanente et partielle (IPP) : problème physique ou mental empêchant d’exercer une activité rémunérée ;
  • Perte d’emploi : certaines assurances proposent des garanties plus larges, comme la perte d’emploi, mais il faut bien étudier leurs conditions précises de mise en œuvre.

Bon à savoir

Comme pour toute assurance, les modalités du contrat d’assurance de crédit immobilier doivent être étudiées en détail. Certaines assurances prévoient des motifs d’exclusion, des délais de carence, des franchises, etc.

Quelle assurance de prêt choisir ?

Vous pouvez choisir l’assurance emprunteur que vous souhaitez :

  • L’assurance groupe est celle proposée par la banque qui vous accorde le crédit immobilier. Le tarif est négocié par la banque pour tous ses clients emprunteurs répartis en plusieurs groupes en fonction de leur situation personnelle. C’est une solution simple mais moins flexible.
  • La délégation d'assurance (ou assurance individuelle) est souscrite auprès d'une compagnie d'assurance indépendante de votre créancier. Dès lors que vous bénéficiez au minimum des mêmes garanties que celles proposées par la banque, celle-ci ne peut la refuser. C’est une solution personnalisée souvent plus avantageuse mais plus complexe à mettre en œuvre.​

Quelle quotité d’assurance prendre ?

La quotité d'assurance répartit le montant couvert entre les emprunteurs :

  • Si vous empruntez seul, vous devez automatiquement opter pour une garantie à 100% ;
  • Si vous empruntez à deux, l’addition des deux quotités est au minimum de 100% et au maximum de 200%. Les quotités peuvent être différentes en fonction des risques de chacun (par exemple, 30% et 70%).

​Par exemple, vous empruntez 200 000 € avec une quotité de 50% sur chaque emprunteur. Au décès d’un emprunteur, l’assurance rembourse à la banque le capital restant dû et les intérêts sur la base initiale de 100 000 €.

Comment changer d’assurance emprunteur ?

La loi Hamon vous permet de résilier votre contrat d’assurance par lettre recommandée avec accusé de réception pendant toute la première année de souscription.

Depuis la loi Sapin 2, entrée en vigueur le 1er janvier 2018, vous pouvez changer d’assurance emprunteur après une première année d’emprunt, dès lors que les garanties sont équivalentes ou supérieures. La demande doit être adressée au plus tard 2 mois avant la date anniversaire de l’assurance.

Bon à savoir :

La banque, qui vous a accordé le crédit, doit donner son accord et va contrôler que la nouvelle assurance présente les mêmes caractéristiques à celle de l’assurance à laquelle elle se substitue. Le changement d’assureur s’opérera à la date anniversaire retenue à l’année N-1 équivalente à la date de la signature de l’offre de prêt.

Quelles sont les éléments analysés pour définir le coût de l’assurance ?

Pour étudier votre dossier, les compagnies d’assurance s’intéressent à :

  • Votre âge : plus on vieillit, plus les risques augmentent, plus le coût de l’assurance emprunteur croît ;
  • Votre état de santé : en fonction des réponses apportées au questionnaire médical (ci-dessous), vous pouvez être soumis à une étude complémentaire ou à des analyses de santé ;
  • Votre situation professionnelle : certains métiers sont plus dangereux que d’autres. Un couvreur ou un pompier est plus exposé à des risques d’accidents physiques ;
  • Vos loisirs : certains sports comme le parapente, le saut à l’élastique ou le parachutisme sont considérés comme particulièrement risqués. Soit ils sont exclus des garanties, soit ils entraînent un surcoût de l’assurance.

Quelles questions sont posées dans le questionnaire médical ?​

Le questionnaire de santé est incontournable lors de la souscription d’une assurance emprunteur. Vous pouvez le vivre comme un acte intrusif mais il est nécessaire pour établir une garantie adéquate. Des questions vous sont posées au sujet de :

  • Vos traitements
  • Vos arrêts de travail
  • Vos maladies
  • Vos séjours en hôpital
  • Vos bilans médicaux
  • Vos antécédents personnels

​Si aucun problème de santé n'est déclaré, une proposition d'assurance peut vous être faite automatiquement. Dans le cas contraire, vous pouvez être orienté vers une étude médicale plus complète.

La convention AERAS (“s'assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé”) est appliqué par toutes les compagnies d’assurances pour permettre aux personnes malades de bénéficier de conditions spécifiques.

Bon à savoir

Répondez sincèrement au questionnaire de santé ! Toute déclaration erronée peut conduire à la nullité du contrat, à la réduction ou au non remboursement des échéances du prêt.

Combien coûte une assurance emprunteur ?

Le coût varie du simple au triple selon les assurances et les risques couverts. Avec des taux de crédit immobilier très bas actuels, l’assurance emprunteur représente un montant non-négligeable qui peut représenter parfois jusqu’à 20 ou 30 % de la mensualité totale.

A retenir : les points essentiels de l’assurance d’un crédit immobilier

  • Même si l’assurance emprunteur est facultative elle est tout de même exigée par les banques.
  • Vous choisissez librement la compagnie d’assurance et pouvez changer chaque année.
  • Le coût varie en fonction des risques présentés par votre situation médicale et professionnelle, ainsi que de la quotité couverte par chaque emprunteur.

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