À quel moment négocier le prix de vente du bien ?

Bien qu’il soit possible de commencer à aborder le sujet au moment des visites afin de préparer le terrain, la négociation du prix du bien se fait au moment de l’envoi de l’offre d’achat. Vous indiquez alors au vendeur ou à l’agent mandataire le prix auquel vous souhaitez acheter le bien, en présentant vos différents arguments. Sans trop insister, vous devez justifier votre négociation en vous appuyant sur différents éléments. 

Vous pouvez alors évoquer les prix du marché, l’état du bien, ou le coût estimé des travaux à prévoir pour justifier le prix que vous demandez. Si vos arguments sont bien amenés, ils pourront peut-être convaincre le vendeur d’accepter. 

Suite à l’envoi de votre offre, le vendeur dispose généralement d’un délai de 7 jours pour y répondre, à moins que vous ayez indiqué le contraire dans votre courrier. Il a alors le choix d’accepter votre offre, de vous faire une contre-offre, ou simplement de la décliner. N’oubliez pas que seule une offre au prix a obligation d’être acceptée ! Un vendeur est donc tout à fait en droit de refuser de négocier, même si votre négociation vous paraît justifiée et raisonnable.

Cependant, vous pouvez vous appuyer sur différents arguments pour augmenter vos chances de voir votre demande de négociation acceptée.

Comment négocier le prix net vendeur d’un bien immobilier ?

Le prix net vendeur d'un bien immobilier correspond au montant reçu par le vendeur (auquel s’ajoute ensuite la commission de l'agence immobilière s’il y en a une). Il peut être négocié directement auprès du vendeur ou via l'agent immobilier qui détient le mandat. 

Les frais de notaire, le montant des intérêts, le montant de l'assurance, les garanties... Tous ces frais annexes sont en effet calculés sur le montant emprunté. En faisant baisser le prix de votre maison ou de votre appartement, vous faites aussi des économies sur les frais additionnels liés à votre projet, que ce soit les frais d’acquisition ou le coût du crédit.

Analysez le marché immobilier de votre ville

Pour négocier correctement le prix du bien que vous souhaitez acheter, vous pouvez d’abord effectuer un travail d’analyse et de recherche. Vous devez en effet avoir une idée précise des prix pratiqués dans la région, la ville et le quartier où vous souhaitez acheter pour pouvoir correctement négocier. Si vous demandez un prix au m2 trop bas par rapport à la moyenne du marché, vous avez de fortes chances de voir votre négociation échouer… Ainsi que de voir votre bien être vendu à un autre acquéreur !

Vous disposez de différents outils pour analyser le marché immobilier de votre ville. 
Vous pouvez d’abord, comme lors de vos recherches, écumer les annonces immobilières de votre ville afin d’avoir un élément de comparaison. Pour cela, vous devez comparer des biens situés à proximité du logement que vous convoitez, et qui présentent des caractéristiques similaires. Inutile de comparer le prix au m2 d’un studio au rez-de-chaussée avec celui d’un T3 avec balcon au premier étage ! Consultez différents sites afin de trouver un maximum de biens avec des caractéristiques similaires au vôtre, cela vous permettra de mieux comparer. 
Consultez également les annonces des agences, qui, même si elles incluent souvent les frais d’agences, affichent un prix au plus proche de la réalité du marché.

Vous pouvez également vous rapprocher d’autres professionnels de l’immobilier comme les notaires.

Ce travail de comparaison vous permettra de savoir si le bien que vous souhaitez acheter a été surestimé. Si c’est le cas, vous pouvez négocier sur la base de cet argument. Sinon, vous avez plutôt intérêt à formuler une offre au prix.

Vérifiez la date de parution de l’annonce immobilière

Lorsqu’un bien vient d’être mis sur le marché, il est peu probable que le vendeur accepte une offre en dessous du prix, à moins qu’il soit particulièrement pressé. À l’inverse, vous serez plus en position de négocier si un bien est en vente depuis plusieurs semaines. 

Il n’est pas rare que des biens surestimés aient du mal à trouver preneur, notamment dans des régions où l’offre est importante. Attention cependant à bien vérifier pourquoi un bien ne part pas ! Si cela est simplement dû à un prix un peu trop élevé et un vendeur qui ne veut pas négocier, c’est une chose, mais il se peut aussi que ce soit à cause du bien en lui-même. Avant de tenter de négocier, demandez-vous pourquoi le bien en question est à la vente depuis longtemps. Si rien ne vous paraît suspicieux, vous pouvez lancer la négociation !

Argumentez sur l’état du bien et des travaux à prévoir

Parfois, le vendeur estime la valeur de son bien seulement à partir de sa surface ou sa situation, sans vraiment prendre en compte son état. Si le bien vient d’être rénové, il est peu probable que vous réussissiez à négocier son prix. Cependant, il est tout à fait possible de faire baisser le prix d’un logement qui nécessite d’être rénové ! Vous pouvez vous appuyer sur les différents défauts du bien, que ce soit des défauts qui nécessitent des travaux ou des changements d’équipements un peu coûteux (portes, fenêtres, robinetterie…). 

Si vous les avez sous la main, vous pouvez également vous appuyer sur les différents diagnostics, notamment le Diagnostic de Performance Énergétique, pour négocier le prix du bien. Sinon, vous pouvez argumenter à partir des différents travaux prévus par la copropriété, et ce grâce aux procès-verbaux d’assemblée générale. Figurant parmi les annexes obligatoires du compromis de vente, ils peuvent être obtenus dès la visite pour vous aider à confirmer votre choix.

Quelle est la marge de négociation pour un achat immobilier ? 

Chaque vente étant unique et comportant ses propres caractéristiques, il n'existe pas de marge de négociation type. 

La marge de négociation d'un bien immobilier peut alors aussi bien varier de 5 % pour un bien affiché au bon prix à plus de 15 % pour un bien largement surévalué. Elle varie également en fonction de l’état actuel du marché immobilier, mais aussi aux conditions d’octroi d’un crédit à un instant T. Dans un contexte de taux bas, les acquéreurs vont moins chercher à négocier que dans un contexte où emprunter coûte cher. En même temps, les vendeurs céderont plus facilement s’ils savent qu’il est difficile d’obtenir un crédit au moment où ils souhaitent vendre son bien, par rapport à un moment où les taux sont bas et l’accès au crédit plus facile. 

Avec la baisse des taux engendrée par le Covid, il était ainsi devenu assez difficile de négocier. Cependant, la montée actuelle des taux pourrait engendrer un retour en force des négociations. Quel que soit le contexte, vous pouvez confier votre projet immobilier à l’un de nos courtiers pour obtenir un crédit au meilleur taux et avec les meilleures conditions d’emprunt possibles.

Comment négocier les frais d'agence lors d'un achat immobilier ?

La commission touchée par une agence immobilière lors de l'achat d'un bien est pratiquement toujours à la charge de l’acquéreur, sauf accord entre les parties. Elle est directement intégrée dans le prix de vente affiché sur l’annonce, sans que son montant soit forcément précisé. Ce n’est pas un secret pour autant, puisque cela sera précisé au moment de la signature du compromis.

Le montant de la commission varie en moyenne de 3 à 10 % du prix net vendeur et peut être négociée dans certains cas. Tout dépend en réalité du mandat de vente signé par les propriétaires :

• Si le mandat de vente est simple, plusieurs professionnels essaient de vendre le même bien simultanément. La négociation des frais d'agence peut donc être envisagée puisque l'agence avec laquelle vous traitez aura envie de vendre le bien avant ses concurrents.
• Si le mandat de vente est exclusif, une négociation sera plus difficile à envisager puisque vous ne serez pas en mesure de faire jouer la concurrence.