Qu'est-ce que la loi Pinel ?
Mise en place en septembre 2014, le dispositif Pinel succède à la loi Duflot en vigueur entre 2013 à 2014. Il faut dire que les incitations fiscales à l’investissement immobilier sont nombreuses. Chaque gouvernement tente de créer une dynamique autour de la crise du logement. Depuis 30 ans, elles rythment le quotidien des investisseurs français.
La loi Pinel permet de profiter d’une réduction d’impôt pendant plusieurs années, suite à un investissement immobilier en respectant les conditions liées au logement et au locataire. Contrairement à un crédit d’impôt, la réduction d’impôt ne fait pas l’objet d’un remboursement par l’État.
Il faut donc bien préparer son projet d’investissement locatif et ne pas seulement penser à la défiscalisation ! Un courtier CAFPI peut vous aider à évaluer un projet d’investissement en loi Pinel et réaliser les simulations de réduction d’impôt et de financement.
La loi Pinel a déjà connu plusieurs modifications, notamment en 2018. Récemment, le rapport sur l’évaluation des dispositifs informe que le dispositif Pinel (avec le dispositif Denormandie) coûte 1,2 milliard d’euros à l’ensemble des contribuables en 2021, autant que le PTZ. La loi des finances pour 2021 a prolongé le dispositif Pinel jusqu’en 2024 mais en a modifié les conditions d’application, ainsi que les avantages fiscaux qui en découlent. Ils doivent baisser progressivement entre 2023 et 2024, avant l’introduction du nouveau dispositif Pinel + (nous y reviendrons).
Quels sont les avantages de la loi Pinel / Pinel + ?
Dispositif de défiscalisation, la loi Pinel permet de payer moins d’impôts. Cette réduction d’impôt doit être demandée, elle n’est pas automatiquement appliquée par les services des impôts !
En loi Pinel, la réduction d’impôt est calculée sur le montant du bien immobilier acheté, et évolue en fonction de la durée de mise en location du bien : 6, 9 ou 12 ans.
Au lancement du dispositif, les 3 paliers de réductions d’impôts étaient les suivants :
- Location en loi Pinel sur 6 ans : avantage fiscal de 12 %, soit 2 % par an ;
- Location en loi Pinel sur 9 ans : 18 %, soit 2 % par an ;
- Location en loi Pinel sur 12 ans : 21 %, soit 2 % sur les 9 premières années, puis 1 % de 10 à 12 ans.
Voici un exemple pour illustrer le calcul de la réduction d’impôts pouvant être obtenue grâce au dispositif Pinel
Vous achetez un appartement neuf en 2021 de 150 000 euros pour une superficie de 30 m2. Vous vous engagez à le louer 6 ans. Le coût est bien inférieur à 5 500 euros/m2 et à 300 000 euros. Le taux de réduction d’impôt est de 12% soit 150 000 * 12% = 18 000 euros. Il faut ensuite répartir cette réduction par année, soit 3 000 euros par an. Votre impôt sur le revenu baisse de 3 000 euros.
Depuis 1er janvier 2021, le dispositif Pinel concerne uniquement les investissements prévus dans des logements situés dans les bâtiments d’habitation collectif et conformément à l'article 161 de la loi de Finances pour 2020. Plus d'informations sur le site du gouvernement.
Attention au plafonnement des niches fiscales ! Beaucoup de dispositifs fiscaux sont soumis à un plafonnement de 10 000 euros par an et par foyer. Il faut additionner tous vos avantages fiscaux pour ne pas excéder ce plafond. Si vous avez investi il y a quelques années dans une loi Pinel par exemple, vous restez soumis au plafond en vigueur au moment de l’achat.
Afin d’entériner la suppression du dispositif Pinel au profit du dispositif Pinel +, les montants des réductions d’impôts permis par la loi Pinel ont été revues à la baisse en 2023, sauf pour les logements situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou qui respectent un niveau élevé de qualité et de performance énergétique (soit, ceux qui répondent déjà aux futurs critères du dispositif Pinel +).
Ainsi, les réductions d’impôts appliquées depuis le 1er janvier 2023 sont les suivantes :
- pour une location sur 6 années, la réduction sera de 10,5 % et non plus 12 % ;
- pour une location sur 9 ans, elle sera de 15 % au lieu de 18 % ;
- pour un engagement sur 12 ans, elle passe de 21 % à 17,5 %.
En 2024, la baisse s’accentue encore :
- réduction d’impôt de 9 % pour 6 ans de location ;
- réduction de 12 % pour 9 ans ;
- réduction de 14 % pour 12 ans.
Soyez vigilant dans le calcul de votre investissement et mettez à jour vos calculs de rentabilité en fonction de la date de réalisation du projet !
À noter que si le logement que vous souhaitez louer correspond aux critères du dispositif Pinel+, vous pourrez bénéficier des taux pleins de la réduction d’impôt Pinel (soit les taux appliqués avant 2023), dès aujourd’hui et après 2024. Après le 31 décembre 2024, les dispositifs Pinel et Pinel + seront définitivement supprimés : il ne sera plus possible d’obtenir des réductions d’impôts sur des investissements réalisés après cette date.
Conditions de la loi Pinel / Pinel +
Il existe des conditions tenant au logement, au locataire et au propriétaire.
Conditions de la loi Pinel pour le logement
Selon la loi Pinel, le logement doit respecter un certain nombre de critères :
- Être un logement neuf jamais habité, en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) ou ayant fait l’objet d’une rénovation complète,
- Être situé dans un immeuble collectif (obligatoire depuis le 1er janvier 2021)
- Se situer en zone Abis, A1 ou B1 du zonage ABC.
- Ne pas dépasser un prix d’achat de 5 500 euros / mètre carré, ni un montant global de 300 000 euros. Au-delà, la réduction est calculée sur la base de 5 500 euros.
- Répondre aux critères énergétiques BBC2005 et RT2012 (le label HPE rénovation 2009 ou BBC rénovation 2009 pour les travaux de rénovation),
- Être loué vide (non meublé) comme résidence principale du locataire.
Pour les ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA), l’achèvement du logement doit intervenir dans les 30 mois qui suivent la signature. Si ce délai n’est pas respecté, vous pouvez oublier la réduction d’impôt Pinel de votre VEFA !
Les nouvelles conditions relatives au logement du dispositif Pinel +
Le nouveau dispositif Pinel + introduit de nouvelles conditions relatives au logement, que ce soit en termes de qualité, de confort et de performance énergétique. Pour être éligibles, les logements acquis en 2023 et 2024 doivent ainsi répondre aux critères suivants :
- Respecter une surface minimale par typologie de logement : 28 m² pour un T1, 45 m²pour un T2, 62 m² pour un T3, 79 m² pour un T4, 96 m² pour un T5 ;
- Disposer d’espaces extérieurs privatifs présentant une surface minimale : 3 m² pour un T1 ou un T2, 5m² pour un T3, 7 m² pour un T4, 9 m² pour un T5 ;
- Disposer d’ouvertures vers l’extérieur présentant une double orientation pour les logements de 3 pièces et plus ;
- Respecter les exigences de la norme environnementale du bâtiment RE2020 qui entreront en vigueur en 2025 ;
- Pour les logements achetés en VEFA, disposer d’une étiquette A au diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
- Pour les logements réhabilités à neuf (Pinel Ancien), disposer d’une étiquette supérieure ou égale à B.
Les logements situés dans un quartier classé prioritaire par la politique de la ville où a lieu l’achat ne sont pas soumis à ces critères.
Les conditions de la loi Pinel / Pinel + relatives à la location du bien
Pour pouvoir bénéficier des réductions d’impôts du dispositif Pinel ou Pinel +, le propriétaire du logement doit respecter plusieurs règles lors de sa mise en location. Le logement doit ainsi :
- Être loué en tant que résidence principale du locataire,
- Être loué pour une durée minimale de 6 ans (il n’y a pas de durée maximale),
- Être loué dans les 12 mois suivant la livraison du bien,
- Respecter des plafonds de loyer fixés chaque année, en fonction de la zone géographique du bien :
| Zone A Bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 et C (sur agrément) |
| 17,62 €/m² | 13,09 €/m² | 10,55 €/m² | 9,17 €/m² |
Conditions de la loi Pinel pour l’investisseur
La loi Pinel est réservée aux contribuables résidents fiscaux en France. La réduction d’impôt intervient si le montant du bien ne dépasse pas 300 000 €/an, dans la limite de l’acquisition de 2 biens par an. L’achat peut se faire par une personne physique ou une SCI transparente (non imposée à l’impôt sur les sociétés) ou à travers une SCPI (société civile de placement immobilier).
Si le prix du bien est de plus de 300 000 €, les services fiscaux baseront le calcul de réduction d’impôt sur un maximum de 300 000 €.
En cas de travaux de transformation ou de réhabilitation, la réduction d’impôt est calculée sur le prix d’acquisition du local ou du logement augmenté du montant des travaux.
Quels sont les plafonds de revenus en loi Pinel ?
Si le dispositif Pinel permet de louer le bien à un membre de sa famille, les locataires doivent dans tous les cas répondre à des conditions de ressource pour que le logement puisse bénéficier du dispositif Pinel. Ces conditions de ressources sont inchangées pour le dispositif Pinel +.
Ces plafonds de ressources évoluent en fonction de la zone où se situe le bien et de la composition du foyer des locataires :
| Composition du foyer | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 et C |
| Personne seule | 39 363 € | 39 363 € | 32 084 € | 28 876 € |
| Couple | 58 831 € | 58 831 € | 42 846 € | 38 560 € |
| Couple + 1 personne à charge | 77 120 € | 70 718 € | 51 524 € | 46 372 € |
| Couple + 2 personnes à charge | 92 076 € | 84 708 € | 62 202 € | 55 982 € |
| Couple + 3 personnes à charge | 109 552 € | 100 279 € | 73 173 € | 65 856 € |
| Couple + 4 personnes à charge | 123 275 € | 112 844 € | 82 465 € | 74 219 € |
| Majoration par personne à charge | + 13 734 € | + 12 573 € | + 9 200 € | + 8 277 € |
La loi Pinel permet la location à un ascendant (père, mère) ou à un descendant (enfant, s’il n’est pas rattaché au foyer fiscal).
Quelles sont les zones d’éligibilité de la loi Pinel ?
La loi Pinel ne s’applique pas à toutes les zones géographiques. Elle concerne les logements achetés dans des zones de tension du marché immobilier.
- Zone A : La 2ème Couronne Parisienne, Lyon, Marseille, Nice, Lille, Montpellier, le bassin genevois, la Côte d’Azur ;
- Zone A bis : Paris et la 1ère couronne Parisienne ;
- Zone B1 : Les grandes agglomérations françaises de plus de 250 000 habitants, la Corse, les départements d’Outre-mer, ainsi que quelques villes “chères” comme Annecy, Bayonne, Chambéry, La Rochelle ou Saint-Malo.
Les zones suivantes sont exclues de la loi Pinel depuis le 1er janvier 2019 :
- Zone B2 : Villes moyennes compris entre 50 000 et 250 000 habitants et celles de plus de 250 000 habitants non-incluses dans la zone B1 ;
- Zone C : Reste du territoire
Et en Outre-mer ?
Le dispositif Pinel Outre-mer reprend les conditions du dispositif Pinel en s’adaptant à la forte demande de logements neufs de ces territoires. Il se veut donc plus incitatif, avec des conditions d’accès assouplies et des réductions d’impôts plus avantageuses. De même, les plafonds de loyers et les conditions de ressources des locataires ne sont pas les mêmes que celles appliquées en Métropole, et les exigences en matière de règlementation thermique ne sont pas appliquées (en raison du climat particulier de ces territoires). Le prix du mètre carré reste plafonné à 5 500 euros.
Depuis 2023, le dispositif Pinel Outre-Mer donne droit aux réductions d’impôt suivantes :
- 21,5 % de réduction d’impôt pour 6 ans de location (contre 10,5 % en Métropole) ;
- 26 % de réduction d’impôt pour 9 ans de location (contre 15 %) ;
- 28,5 % de réduction d’impôt pour 12 ans de location (contre 17,5 %).
Comme en Métropole, celles-ci vont être abaissées en 2024 pour atteindre les taux suivants :
- 20 % de réduction d’impôt pour 6 ans de location (contre 9 % en Métropole) ;
- 23 % de réduction d’impôt pour 9 ans de location (contre 12 %) ;
- 25 % de réduction d’impôt pour 12 ans de location (contre 14 %).
Elles restent donc supérieures aux réductions d’impôts permises avec le dispositif Pinel + !
Depuis le 1er avril 2020, la réduction Pinel concerne aussi les logements situés dans des zones spécifiques définies par le préfet de la région en Bretagne : c’est le dispositif “Pinel Bretagne”.
Comment réussir un investissement loi Pinel ?
Plusieurs critères conditionnent le succès d’un investissement immobilier en loi Pinel :
- La localisation du bien, situé dans un marché locatif existant pour être certain de louer.
- Ses qualités propres, non seulement à la location mais aussi à la revente. Vérifier par exemple qu’il n’existe pas un nombre trop important d’immeubles Pinel autour de votre achat. Cela risque de diminuer les possibilités de revente.
- La qualité du gestionnaire dans une résidence de services.
- Bien établir la rentabilité de l’investissement immobilier dans les premières années et au-delà (lorsque vous ne bénéficiez plus d’une réduction d’impôt).
- La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation permettant de réduire ses impôts en fonction de la durée de location du bien. Le dispositif Pinel +, ou Super Pinel, est une mise à jour du dispositif initial qui impose de nouvelles exigences en matières de performances énergétiques et de confort d’usage.
- À l’origine, les réductions d’impôts du dispositif Pinel étaient de 6 ans, la réduction d’impôts est de 12 % pour 6 ans de location, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans. Ils sont actuellement de 10,5 %, 15 % et 17, 5 % et seront de 9 %, 12 % et 14 % en 2024. Le nouveau dispositif Pinel + permet de retrouver le niveau de réduction d’avant 2023 contre des conditions d’accès plus strictes.
- Plusieurs conditions doivent être réunies pour bénéficier de ce dispositif, comme louer le bien dans les 12 mois suivant son acquisition ou sa livraison s’il s’agit d’une VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement), respecter les plafonds imposés pour les loyers et acheter un bien répondant aux normes énergétiques BBC2005 et RT2012. Avec Pinel +, il faut respecter des normes énergétiques plus strictes (RT2020) ainsi que des critères de confort et d’usage (surface du logement, extérieurs privatifs, ouvertures).
- Toutes les zones géographiques ne sont pas éligibles à la loi Pinel. Les zones A, Abis et B1 le sont. Les zones B2 et C sont maintenant exclues.
- Les plafonds de loyers dépendent de la zone géographique du logement (zonage ABC). Ils ne changent pas avec Pinel +.
- Le propriétaire d’un logement Pinel peut louer son bien à un ascendant ou un descendant, à condition que ceux-ci respectent les plafonds de ressources imposés aux locataires.
