Une demande locative en hausse constante
Si l’offre de logements à louer avait déjà chuté entre de 2021 et 2022 (-13%), la demande globale avait entre-temps bondi de 46%.
En 2022, l’offre a continué de se réduire, notamment car les locataires - ne pouvant acheter avec les fortes hausses des taux d’intérêt et les conditions d’octroi des crédits immobiliers de plus en plus strictes - restent plus longtemps dans leur logement.
Pour 2023, pour le moment, la demande locative semble être particulièrement forte : l’observatoire des loyers Clameur constate que les biens mis en location sur le marché partent en quelques jours, en moyenne 10 jours pour les maisons, et entre 15 et 20 jours pour les appartements.
Des opportunités de rentabilité pour les investisseurs
Bonne nouvelle pour les investisseurs : étant moins nombreux sur le marché, les acquéreurs peuvent obtenir des rentabilités tout à fait intéressantes pour les biens qu’ils mettront en location, et malgré des prix à l’achat diminuant peu.
En sélectionnant son bien avec soin, la rentabilité d’un investissement locatif peut être supérieur à 4 ou 5%.
Pour rappel, la rentabilité brute d’un investissement se calcule comme suit :
rentabilité = (loyer annuel / prix d’achat du logement) x100
L’importance de la localisation du bien mis en location
C’est un point crucial dans un investissement locatif : le choix de l’emplacement.
Il faudra choisir une ville offrant des prix à l’achat pas trop élevés, une forte demande locative et un important dynamisme économique.
Le Havre, Nancy, Dijon présentent des opportunités intéressantes, tandis que Perpignan ou Saint-Etienne ne seront peut-être pas assez porteuses économiquement.
L’ouest de la France est aussi recommandé, avec Poitiers, Lorient, Angers, Nantes ou encore Rennes.
Une fois la ville choisie, attention au quartier.
Deux options s’offrent alors à vous :
- Si vous n’avez pas d'appétence au risque, optez pour le meilleur quartier. Le logement y sera un peu plus cher, mais vous êtes quasiment certain qu’il sera également toujours loué et qu’il se revendra plus facilement.
- Si vous avez envie de prendre plus de risque, tournez-vous vers un quartier en devenir, sûrement moins central mais les prix d’achat y seront moindres avec des loyers relativement élevés. La potentielle plus-value à la revente sera plus élevée, et vous pourrez obtenir jusqu'à 8% de rentabilité brute en faisant un tel choix.
Quid d’un achat de passoire thermique ?
Vous vous demandez si acheter une passoire thermique pour la rénover pourrait vous permettre de doper la rentabilité de votre investissement, grâce à la décote sur le prix du logement ?
Il n’existe pas de réponse exacte : vous pouvez en effet doper la rentabilité, mais il vous faudra pour cela réussir à réaliser les travaux à un prix inférieur à la ristourne obtenue, ce qui est malheureusement difficilement prévisible au moment de l’achat.
Nos conseils pour un investissement locatif réussi
Pour vous accompagner face à la complexité d’un investissement locatif, CAFPI vous livre quelques conseils :
- Si vous ne souhaitez pas vous débrouiller seul, vous pouvez tout à fait passer par un intermédiaire qui gérera pour vous la sélection du bien, les éventuels travaux, la location, etc.
- Pour vérifier que le quartier, l’immeuble et le logement correspondent bien à vos attentes, rendez-vous sur place au moins une fois. Même chose si vous réalisez des travaux, surveillez le chantier puis validez la qualité des travaux effectués.
- Anticipez le coût des charges (qui a le plus augmenté ces derniers mois en raison de la flambée des prix de l’énergie) et éventuellement le coût des matériaux.
- En effet, rappelez-vous qu’un investissement immobilier se conçoit sur une longue période afin de gérer les fluctuations de la conjoncture et bénéficier, si tout se passe bien, d’une plus-value.
