L’encadrement des loyers, qu’est-ce que c’est ? 

La loi ALUR de mars 2014, crée la possibilité pour les communes d’encadrer les loyers, afin de lutter contre des montants excessifs. Paris et Lille se ruent sur le dispositif mais font face à la fronde des propriétaires en justice.

Il faudra attendre la loi ÉLAN en 2018 pour réintroduire l’encadrement des loyers, à titre expérimental pour 5 ans. La loi 3DS prolonge l'expérimentation pour 3 ans jusqu’en novembre 2026. Un rapport d’évaluation devait voir le jour en 2023 mais a été reporté à juin 2026.

En 2024, l’encadrement des loyers est mis en place dans 28 agglomérations de France. Il concerne les baux d’habitation de résidence principale située dans des zones tendues. Ce sont les villes dans lesquelles un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements existe.

Le bailleur doit informer le locataire dès l’annonce de location de plusieurs éléments : 

• montant du loyer de base, 
• montant du loyer de référence majoré,
• complément de loyer éventuel, 
• superficie habitable.

En pratique, le loyer hors charges ne peut excéder le loyer de référence majoré par mètre carré. Certaines villes prévoient la possibilité d'ajouter un complément de loyer, qui doit être justifié dans le bail, compte tenu des caractéristiques exceptionnelles du logement. 

Les effets de l’encadrement sur les locations

Le Monde publie une enquête sur les effets de l’encadrement des loyers dans 5 grandes villes françaises : Paris, Lille, Lyon, Bordeaux et Montpellier. Les locataires profitent-ils vraiment de cette mesure, alors même que la tension du marché locatif reste forte ?

L’encadrement ralentit la hausse du loyer médian

A Paris et Lille, les villes pionnières, la mise en place de l’encadrement des loyers coïncide avec un ralentissement de l’augmentation des loyers médians.

Lors de l'interruption de l’encadrement en 2017 à Paris, les loyers avaient à nouveau augmenté. Depuis le retour du dispositif, les loyers ont tendance à se stabiliser.

Le loyer médian est ainsi passé à Paris de 23,6 € / m2 en 2018 à 24,9 en 2022. Sur la même période, on constate une augmentation de 0,7 € / m2 à Lyon, Bordeaux et Montpellier et de 0,5 € à Lille.

Attention, car le niveau des loyers est directement corrélé avec l’indice de référence des loyers (IRL) qui a faiblement augmenté dans la même période ! Et, pour lutter contre l'inflation, le gouvernement a bloqué l’IRL à 3,5 % (bouclier loyer) depuis mi-2022. Rappelons que l’IRL est l’indicateur permettant d’effectuer la révision annuelle du loyer dans un bail. Ce ralentissement n’est donc pas imputable au seul plafonnement des loyers. 

La disparition des excès

L’encadrement des loyers semble avoir fait disparaître les loyers extrêmes, comme des montants de 45 € / m2 pour un studio à Paris. La fixation des loyers de référence par nombre de pièces apporte des limites bienvenues.

Pour autant, le dépassement des loyers se poursuit mais diminue, avec plus de 28 % des loyers en excès et un dépassement médian de 186 €.

 Une baisse de l’offre locative

L’étude du Monde relève une baisse significative du nombre de biens à louer proposés. Ce fait est à mettre en lien avec la crise immobilière, liée aux refus de crédits constatés pendant la même période.

Ainsi, à Paris, le parc de logements en location a diminué de moitié entre 2021 et 2024 ! A Lille et à Montpellier, la chute atteint près du tiers, tandis qu’elle est d’un quart à Lyon. Bordeaux affiche - 40 % d’offres de location sur la même période.

Certains propriétaires ont préféré mettre en vente leur bien immobilier, pour de multiples raisons : 

• augmentation des charges (comme la taxe foncière), 
• peur de subir une interdiction de mise en location faute de performances énergétiques satisfaisantes, 
• refus d’entreprendre les travaux nécessaires, 
• peur des changements de fiscalité souvent annoncés.

Une augmentation des locations meublées

L’encadrement des loyers a accéléré une tendance préexistante : le passage de la location non meublée à la location meublée. Le loyer est en effet plus élevé en location meublée, jusqu’à 12 % à Paris. La location meublée représente désormais un quart du parc locatif parisien.

La fiscalité des locations meublées offre encore quelques avantages (fiscalité et souplesse), mais elle est fréquemment remise en cause par les pouvoirs publics, sans parler du focus médiatique sur les locations touristiques.