Vice caché : définition

Cela fait référence à un défaut non apparent d'un bien immobilier au moment de la vente, mais qui rend le bien impropre à l'usage auquel il est destiné ou qui diminue tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquis, ou n'aurait pas donné un prix aussi élevé, s'il l'avait connu.

Il existe dans ce cas la garantie légale des vices cachés permettant de se retourner contre le vendeur, à certaines conditions.

Vices cachés dans un logement : quelques exemples

Encadrement du Code Civil

L’article 1641 du Code civil donne trois conditions au vice caché :

• Il doit exister au moment de l’achat.
• Il ne doit pas être apparent au moment de l’achat, sinon l’acheteur ne peut s’en prévaloir. Il ne peut en vouloir qu'à son manque d’attention lors de la contre-visite immobilière.
• Il doit présenter un degré de gravité qui rend le bien impropre à son occupation (inhabitable ou dont l’usage est fortement diminué).

▶ Quels sont les vices cachés dans un logement ?

Il peut s'agir de problèmes structuraux, de vices de construction, de défauts d'isolation, de présence de moisissures, de problèmes électriques ou plomberie, etc.

Il n’existe pas de liste complète des vices cachés et les tribunaux décident au cas par cas de l’existence ou non d’un vice caché. Voici quelques exemples :

• Des fondations défectueuses,
• Une charpente en très mauvaise état,
• Un chauffage déficient,
• Un défaut d’étanchéité avec par exemple des infiltrations ou une maison inondable,
• Une pollution du sous-sol,
• Une humidité conséquente,
• La présence de mérules,
• L’absence d’eau courante,
• Une dalle fissurée,
• …

Les vices cachés peuvent également inclure des problèmes légaux ou administratifs liés à la propriété, comme un problème de permis de construire.

Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien est exempt de vices cachés. Si un vice caché est découvert après la vente, le vendeur peut être tenu responsable de réparer les dommages ou de rembourser une partie du prix de vente.

▶ Le vice caché dans le cadre d’un achat dans l’ancien

Cependant, lors d’une acquisition dans l’ancien, en dépit des nombreux diagnostics techniques obligatoires (notamment le diagnostic de performance énergétique), des malfaçons peuvent échapper à l'œil de l’acquéreur comme à celui du vendeur ou des professionnels de la construction qui participent à une contre-visite immobilière. Il est généralement recommandé à l'acheteur de faire réaliser une expertise du bien avant l'achat. Cela peut aider à identifier d'éventuels vices cachés et à négocier des réparations ou des ajustements de prix avant la conclusion de la vente.

Vous avez acheté un bien immobilier avec un vice caché : que faire ?

Il existe deux cas de figures en cas d’achat d’un bien immobilier avec un vice caché :

1. Vous avez acheté un bien immobilier dont l’acte de vente contient une clause de non-garantie des vices cachés.
   Le vendeur n’est alors pas tenu de garantir l’absence de vice cachés pouvant affecter le bien immobilier mis en vente. Sa responsabilité ne peut pas être mise en cause si vous êtes amené à découvrir un défaut camouflé une fois la vente du bien immobilier réalisée.
2. Vous avez acheté un bien immobilier dont l’acte de vente ne contient pas de clause de non-garantie des vices cachés.
   Dans ce cas, l’acheteur dispose de 2 ans à compter de la découverte du vice pour agir en justice et lancer une procédure de garantie légale des vices cachés.
   Cette découverte du problème se matérialise souvent par un rapport d’expertise.
   Il faut ensuite avertir le vendeur avec des preuves (photos, interventions d’experts, attestations, etc.), par lettre recommandée avec accusé de réception.
   Un médiateur pourra être sollicité en cas de contestation par le vendeur.
   En dernier recours, le tribunal pourra être saisi.

Le tribunal peut alors décider :

• L’annulation de la vente avec le remboursement total du montant investi (y compris les frais d’achat) et la restitution du logement au vendeur,
• Un dédommagement correspondant à une baisse du prix d’achat ou au montant des réparations pour évincer le vice caché.