Qu’est-ce que la vacance locative ? 

La vacance locative désigne les périodes sans location. Elle démarre le premier jour après le départ du locataire et court jusqu’au dernier jour précédant l’arrivée du locataire suivant. 
Pendant cette période, le bailleur ne perçoit aucun loyer, tandis qu’il continue de régler toutes les charges et les mensualités de prêt immobilier.

On parle aussi parfois de carence locative, pour désigner plus particulièrement la période entre l’achat du bien et sa première mise en location.

Il n’existe aucune durée légale, ni aucun moyen de définir la période de vacance locative : quelques jours, quelques semaines ou quelques mois.

Les périodes de vacance locative interviennent quel que soit le type de bail envisagé : 

• contrat de location nue : un bail nu assure d’avoir des locataires qui s'installent avec tous leurs meubles dans la durée. Certains restent toute leur vie dans le même logement en location. Tout dépend de la taille du logement. 
• contrat de location meublée : la durée de location est en général plus courte. Toutefois, c’est une forme de location prisée des investisseurs car elle offre la possibilité de se placer sous le régime LMNP (loueur de meublé non professionnel)
• contrat de location étudiante : le logement étudiant sera souvent vacant pendant 2 à 3 mois l’été. Ce peut être l’occasion de louer en meublé de tourisme durant cette période. 

Comment prendre en compte la vacance locative dans une demande de crédit immobilier ? 

Lors de votre demande de prêt immobilier, la banque évalue le sérieux de votre projet d’investissement. En général, elle prend en compte 70 % des revenus locatifs dans le calcul de la capacité d’emprunt.

Ainsi, la banque anticipe la réalité d’une location : vacance locative mais aussi risque de loyers impayés.

Votre dossier de financement doit donc séduire une banque avec 70 % des loyers environ, sauf à apporter des éléments pour convaincre votre banquier (comme un marché locatif particulièrement tendu). 

Comment calculer la vacance locative dans son projet d’investissement immobilier ? 

Pour apprécier la vacance locative dans votre projet d’investissement immobilier, vous pouvez partir d’une moyenne de 5 %, soit 20 jours de carence locative par année de location. Cela semble suffisamment large dans de nombreuses situations.

Dans votre calcul de rentabilité d’un logement locatif, vous ne prenez en compte que 95 % du montant du loyer estimé.

En outre, plus la vacance locative moyenne est faible dans une ville, plus le marché de la location est tendu… et plus les prix immobiliers sont élevés. Par conséquent, la rentabilité sera plus faible, compte tenu du prix d’acquisition.

Comment éviter les vacances locatives ? 

Il existe plusieurs façons d’éviter la vacance locative ou de gérer l’absence de revenus locatifs pendant ces périodes. 

Bien choisir son investissement

La clé du succès dans un investissement locatif, comme dans tout projet immobilier, réside dans la localisation du bien. Investir dans un appartement en phase avec le marché locatif est primordial : un studio tout équipé dans un quartier étudiant, un logement avec deux chambres à proximité du centre-ville, etc.

Étudiez les annonces de location pour des biens équivalents pour évaluer le taux de vacance locative et le turnover des biens.

Enfin, faites preuve de souplesse dans le choix de vos locataires et dans la fixation du montant du loyer. Un loyer trop élevé incite à chercher autre chose. Poser des exigences déraisonnables risque de détourner rapidement des locataires. Pourquoi ne pas autoriser la colocation, un procédé de plus en plus apprécié dans les villes en tension locative ?  

Anticiper la vacance locative

Dès que votre locataire vous adresse son préavis, demandez à visiter le logement. Cela vous permet d’anticiper les travaux nécessaires avant toute nouvelle mise en location. En nouant de bonnes relations avec vos locataires, ceux-ci peuvent vous prévenir en amont de leur intention de partir dans quelques mois…

Préparez immédiatement votre dossier de mise en location : 

• Avez-vous de belles photos récentes ? 
• Disposez-vous de l’ensemble des diagnostics techniques obligatoires ? 
• À quelle date a été réalisé votre DPE (diagnostic de performance énergétique) ? 
• Votre descriptif du logement est-il à jour et suffisamment attractif ? 
• Le montant du loyer est-il en phase avec le marché ? Êtes-vous concerné par l’encadrement des loyers ?

Si vous déléguez la gestion locative à une agence immobilière, vérifiez que, dès le préavis, elle commence à chercher de futurs locataires. 

Imposer des visites légales pendant le préavis

Si vous avez pris soin de le mentionner dans votre bail, votre locataire est tenu de vous accorder un droit de visite, à compter du préavis.

Ces visites ont pour but la remise en location du logement. Propriétaire et locataire doivent se mettre d’accord sur les modalités de ces visites. Quelques règles s’imposent :

• pas de visite le dimanche ni les jours fériés, 
• pas plus de 2 heures de visite par jour ouvrable. 

Suspendre les mensualités de prêt immobilier

De nombreux prêts immobiliers sont souscrits avec des conditions particulières, en particulier dans le cas d’un crédit immobilier modulable.

Vous devez étudier les modalités signées mais l’emprunteur dispose de la possibilité de suspendre les mensualités de son prêt ou de diminuer leur montant pendant une période donnée.

Si vous ne souhaitez pas toucher à votre épargne personnelle pour rembourser le prêt de votre investissement locatif, la solution est alors de demander une suspension pendant un mois par exemple de vos échéances de prêt. Le prêt modulable sert à faire face aux imprévus et une période de vacance locative fait partie des imprévus d’un investissement immobilier.

Au préalable, relisez les conditions particulières de votre modulation d’échéances pour vérifier le montant, les délais, les plafonds, le coût, etc. 

Souscrire une assurance vacance locative

Un bailleur peut souscrire une assurance vacance locative pour se protéger du manque à gagner par le non-versement des loyers. Cette assurance, appelée aussi assurance de gestion locative, verse le montant des loyers dus.  

Le propriétaire souscrit souvent cette assurance en même temps qu’une garantie des loyers impayés (GRI), d’une garantie des risques locatifs (GRL), voire d’une assurance propriétaire non occupant (PNO).

Attention à bien lire toutes les clauses de mise en jeu de l’assurance, du montant de la franchise éventuelle (l’assurance verse entre 80 à 100 % du loyer) et des délais de carence (souvent plus d’un mois avant de verser le loyer). 

Réaliser des travaux 

Parfois, le propriétaire profite de cette période pour réaliser des travaux de rénovation dans le logement vacant. Pour limiter alors la vacance locative, il est préférable d’avoir anticipé la réalisation de ces travaux, les entrepreneurs étant rarement disponibles du jour au lendemain.

Peut-être est-ce le bon moment pour améliorer la performance énergétique du logement ou pour mettre aux normes l’électricité ou la plomberie ?

Si vous avez investi dans une passoire énergétique, les travaux sont obligatoires pour atteindre le niveau de décence attendu d’un logement en location. Progressivement, la signature d’un nouveau contrat de location en France métropolitaine impose : 

• depuis le 1er janvier 2023, une consommation d’énergie finale inférieure à 450 kWh/ m2/an ; 
• dès le 1er janvier 2025, une classe F du DPE ; 
• dès le 1er janvier 2028, une classe E ; 
• dès le 1er janvier 2034, une classe D.

C’est une bonne façon d’augmenter la valeur du bien, pour la revente comme pour trouver des locataires. La vacance locative est parfois une opportunité !