Un prêt relais, c’est quoi ?

Un prêt relais permet de faire la transition entre la vente d’un bien et l’achat d’un autre. C’est un montage simple, mais il comporte quelques subtilités.

Comment fonctionne un prêt relais ?

Le prêt relais obéit à des conditions strictes : 

• Le montant emprunté correspond à un pourcentage de la valeur du bien dont l’achat est envisagé (entre 50 % et 80 %) ;
• Les intérêts commencent à courir à la signature de l’offre de prêt ;
• La durée du crédit relais est d’un an, renouvelable une fois ;
• Le capital est remboursé à la vente de l’ancien immeuble, peu importe le moment où elle intervient en cours de prêt relais.

La plupart des établissements de crédit exigent une estimation du bien en vente afin d’évaluer le montant du prêt nécessaire. Il est envisageable de réaliser un prêt relais adossé à un prêt immobilier standard si la valeur du nouveau bien est supérieure à celle de l’ancien. Le dispositif porte alors le nom de « prêt relais adossé ». 

Les avantages d’un prêt relais

Le prêt relais est utilisé lorsqu’une personne souhaite acheter un nouveau bien immobilier avant d’avoir vendu son logement actuel. Ce type de crédit peut être souscrit dans le cadre d’un déménagement rapide par exemple (mutation professionnelle ou départ à la retraite). Il permet d’éviter des frais de location temporaires ou de garde-meubles.
C’est un dispositif utile lorsque l’emprunteur compte sur le prix de vente de son appartement ou de sa maison pour financer sa future acquisition. 

Le coût d’un prêt relais

Le taux d’intérêt moyen d’un prêt relais est généralement supérieur à celui d’un crédit immobilier. Il existe toutefois une différence réelle de taux entre les établissements de crédit. Pour ce type d’emprunt, vendre son bien le plus rapidement possible est primordial. Plus sa durée est courte, moins l’emprunteur paye d’intérêts sur son prêt.

Les différents types de prêts relais

Il existe trois types de prêts relais : 

• Le prêt relais associé (aussi appelé prêt jumelé ou couplé) : le prix d’achat du nouveau logement est supérieur au prix de vente de l’ancien. La banque accorde un prêt relais adossé à un nouveau prêt immobilier.
• Le prêt relais « sec » : il est utilisé lorsque le prix de la nouvelle acquisition est inférieur à celui du bien vendu. L’emprunteur n’a donc pas besoin de souscrire un prêt amortissable complémentaire.
• Le prêt relais rachat : cela consiste à faire racheter son prêt relais par une banque pour lisser l’ensemble des mensualités.

L’assurance pour un prêt relais : est-elle obligatoire ?

Comme pour tout crédit immobilier, les banques exigent la souscription d’une assurance emprunteur en contrepartie de l’attribution du prêt relais.

L’adhésion à une assurance de prêt est exigée

L’obligation d’adhérer à une assurance pour un crédit-relais n’est prévue par aucune loi. Il s’agit d’une exigence des acteurs bancaires. Leur objectif est de diminuer les risques de non-remboursement. L’assurance prend en charge tout ou partie des mensualités ou du capital restant dû quand l’emprunteur est dans l’incapacité d’honorer ses engagements suite à un accident ou maladie prévu dans le contrat.

Différence entre une assurance de prêt classique et de prêt relais

La couverture des prêts relais fonctionne comme celle des crédits immobiliers traditionnels : 

• Elle possède une date d’échéance accolée à celle de l’emprunt-relais. Elle est amenée à s’arrêter au bout de deux ans maximum.
• Son taux est calculé en fonction du profil de l’assuré (situations personnelle, médicale et professionnelle) et du projet immobilier.
• Elle peut faire l’objet d’une délégation d’assurance.

Le prêt relais concerne des sommes inférieures à celles des emprunts classiques. Ils ne correspondent jamais à la totalité du prix d’achat du bien immobilier.

La différence la plus importante entre l’assurance de prêt relais et celle d’un crédit immobilier classique réside dans les garanties exigées par les banques.

Quelles garanties pour un prêt relais ?

Du fait de la courte durée du prêt, les banques ont des exigences plus faibles. Seule la couverture des sinistres les plus graves est exigée : 

• La garantie décès : en cas de disparition de l’emprunteur, son assurance rembourse le capital restant dû.
• La garantie perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) : elle intervient lorsque l’assuré perd ses capacités physiques ou mentales et qu’il n’est plus en mesure d’assurer les actes simples du quotidien sans une aide extérieure : se laver, se nourrir et s’habiller. Il ne peut plus travailler. La compagnie d’assurance indemnise alors la banque à hauteur du capital restant dû.

Les conditions contractuelles du contrat d’assurance

Le contrat d’assurance prévoit des dispositions qui peuvent restreindre l’efficacité des garanties dans certains cas. Il faut relire avec attention les conditions contractuelles pour les connaître.

Les conditions à vérifier sont les suivantes : 

• L’âge limite : la prise en charge financière de l’assureur s’arrête à partir d’un certain âge de l’assuré. Chaque compagnie d’assurance a sa propre politique sur le sujet.
• Les situations exclues des garanties : certaines situations à risque ou pratiques sportives ne permettent pas d’obtenir des indemnités.

Choisir son assurance de prêt relais

Depuis 2010 et l’adoption de la loi Lagarde, les emprunteurs peuvent sélectionner leur assurance parmi toutes les offres du marché. C’est une réelle avancée pour obtenir des conditions avantageuses.

La délégation d’assurance de prêt relais

Les titulaires d’un prêt relais peuvent mettre en place la délégation d’assurance : 

• Avant de signer leur offre de prêt ;
• À tout moment au cours de leur crédit-relais.

S’ils décident de souscrire une assurance individuelle, à la place du contrat groupe, ils doivent en informer leur banque par courrier, de préférence recommandé avec accusé de réception. 

L’établissement de crédit dispose de dix jours pour se prononcer sur la délégation d’assurance. S’il l’accepte, il émet un avenant avec les modifications. Il peut la rejeter uniquement si la nouvelle police ne respecte pas l’équivalence des garanties avec le contrat groupe.

La délégation d’assurance est gratuite. L’organisme bancaire ne peut pas demander de pénalités ni augmenter son taux d’intérêt pour compenser sa perte de revenus.

Comparer les offres d’assurance de prêt immobilier

Pour obtenir un contrat adapté à sa situation, comparer les offres est indispensable. Identifier ses besoins, son budget maximum et les spécificités de son profil facilite la sélection d’un contrat d’assurance. Si un risque précis existe, il doit le garantir en priorité.  

Le prix est un critère primordial. Il ne faut toutefois pas se baser sur ce seul indice. Les garanties doivent être suffisamment protectrices.

Faire appel à un courtier en assurance emprunteur

Faire appel aux services d’un courtier représente un réel avantage.

Les missions du courtier consistent à : 

• Trouver les contrats d’assurance adaptés à la situation de son client ; 
• Proposer les meilleures conditions contractuelles et financières ; 
• Conseiller son client ; 
• Effectuer les démarches administratives liées à la délégation d’assurance.

Les courtiers CAFPI accompagnent les emprunteurs tout au long de leur projet immobilier avec un prêt relais.