Valeur locative cadastrale, quelle utilité ?
La valeur locative cadastrale sert de base pour le calcul pour déterminer le montant des différents impôts locaux dont le calcul de la taxe foncière et de la taxe d’habitation. Elle intéresse donc tous les propriétaires et les locataires.
En revanche, dans le cadre d’un investissement locatif, la véritable valeur locative pour définir votre plan de financement est différente de celle du cadastre. Rassurez-vous, les banques ne prennent pas en compte cette valeur locative cadastrale pour vous accorder un crédit immobilier.
Vous n’avez donc pas besoin de la calculer vous-même. L’administration fiscale s’en charge mais il est intéressant de comprendre comment elle réalise cette opération.
Comment calculer la valeur locative cadastrale ?
Cette valeur locative représente le loyer annuel théorique du logement. Il est très éloigné des loyers réels en pratique. En effet, cette valeur locative a été déterminée dans les années 1970. Même si elle fait l’objet d’actualisation et de revalorisation, elle est loin d’avoir suivi la flambée du marché immobilier locatif dans de nombreuses villes.
La valeur locative cadastrale de votre logement peut évoluer lorsque l’administration constate des modifications : par exemple, la construction d’une véranda ou la création de pièces supplémentaires. En effet, elle prend en compte la surface pondérée.
Différents éléments de conforts viennent ajuster le calcul de la valeur locative cadastrale comme la présence d’un ascenseur ou l’entretien.
Enfin, les communes n’appliquent pas toutes les mêmes coefficients, ce qui ne simplifie pas la visibilité. Chacune détermine un prix au mètre carré local de référence, à multiplier par la surface pondérée.
Cette surface pondérée est différente de la surface loi Carrez. Il faut prendre en compte toute la surface au sol, quelle que soit la hauteur sous plafond et dans toutes les pièces et dépendances : couloir, rangement, cave, grenier, etc. La surface réelle est alors pondérée en fonction de la nature des pièces par un coefficient compris entre 0.2 et 0.6.
La loi de finances pour 2020 a acté la réforme des valeurs locatives cadastrales pour 2026. Ainsi, les logements construits avant 1950 devraient voir leur taxe foncière augmenter tandis que ceux construits dans les années 1960 et 1970 devraient la voir baisser.
L’agence départementale d’information pour le logement (ADIL) de votre commune peut vous renseigner sur le montant de la valeur locative cadastrale d’un futur logement, dans le cadre d’un achat.
- La valeur locative cadastrale sert de base au calcul de la taxe foncière et de la taxe d’habitation.
- Elle est différente de la réelle valeur locative d’un logement.
- Elle est déterminée par différents éléments tels que la surface pondérée, les éléments de confort, les coefficients appliqués par chaque commune.
- La valeur locative cadastrale peu modifiée depuis les années 1970 devrait faire l’objet d’une réforme en 2026.
