Les avantages de la création d’une SCI

Opter pour une SCI pour un investissement confère de nombreux avantages, notamment pour :

• Le projet d’un investissement immobilier à plusieurs ;
• La rentabilité ;
• La gestion du patrimoine ;
• La fiscalité ;
• La diminution du montant des impôts ;
• La transmission du patrimoine immobilier.

L’investissement immobilier à plusieurs

L’achat d’un bien immobilier requiert souvent un budget important ; ce qui peut demander la contraction d’un crédit. Grâce à la création d’une société pour l’acquisition d’un logement, il est possible d’investir suivant sa capacité financière. Et le fait de pouvoir regrouper les fonds provenant de plusieurs associés permet de constituer plus facilement et plus rapidement le capital nécessaire pour acheter une maison ou un appartement. Chacun des acteurs ayant apporté sa contribution au capital social de la SCI, recevra des parts sociales proportionnellement à sa participation. 

La rentabilité de l’investissement locatif en SCI

Investir dans une SCI peut être rentable. Le projet permet d’abord de se constituer un patrimoine immobilier et donc potentiellement d’obtenir des revenus conséquents. 

La facilité dans la gestion de patrimoine

Dans une SCI, les bénéfices et les dettes sont répartis entre les associés. Les dépenses afférentes aux réparations à opérer sur le logement sont partagées à hauteur des parts sociales de chacun.

Du côté de la gestion, les opérations courantes sont simplifiées et remises entre les mains d’un ou de plusieurs responsables (gérants). Toutefois, les décisions importantes comme la vente du bien immobilier doivent passer par la consultation et l’accord des associés.

L’indivision, qui est aussi une solution pour l’achat d’un bien immobilier à plusieurs est moins souple. En effet, chaque indivisaire (propriétaire) a des droits qui s’étendent sur la totalité du bien. De ce fait, toutes les décisions se prennent après un vote et à l’unanimité.

Les avantages fiscaux en SCI

Les revenus qu’engendre la SCI sont soumis à l’impôt sur le revenu. Il incombe donc à chaque associé de déclarer les sommes perçues de l’investissement locatif.

L’impôt sur le revenu (IR) pour les associés de la SCI

L’IR est le mode d’imposition par défaut de la société civile immobilière. Les charges en SCI portent seulement sur le revenu foncier. La déclaration des bénéfices imposables se fait alors annuellement par chaque participant au capital social. 

En conservant l’IR, l’associé s’acquitte de l’impôt lui-même. Et lorsque les charges sont supérieures au revenu locatif de la SCI, les associés peuvent faire état du déficit foncier. Les impôts peuvent ainsi diminuer. Attention, quand la SCI génère des bénéfices, l’associé voit l’impôt sur le revenu augmenter. 

Avec l’IR, il est possible de déduire certains frais avant impôt :

• La taxe foncière ;
• Les frais de gestion ;

Les intérêts de l’emprunt contracté par l’associé pour constituer son apport au capital social.

Pour 2024, l'associé peut se décider pour l’un des 2 régimes relatifs à l’IR :

• régime micro-foncier : avec un abattement fiscal pouvant aller jusqu’à 30 % ;
• régime réel : avec un taux d’imposition de 0 % pour les tranches de revenus jusqu’à 10 777 €.

L’impôt sur les sociétés (IS) pour la SCI

Avec l’impôt sur les sociétés, l’administration fiscale prélève directement la SCI.
Tous les ans, en plus d’un pourcentage du prix d’acquisition, les montants suivants sont déduits de la somme soumise l’IS :

• Les frais relatifs à l’achat du logement ;
• Les frais de gestion du bien ;
• La rémunération du gérant.

Pour les exercices ouverts en 2024, le taux d’imposition varie ensuite suivant certains critères :

• Taux d’imposition de 25 % : pour les bénéfices supérieurs à 42 500 € ;
• Taux d’imposition de 15 % pour les sociétés dont : le capital est détenu à au moins 75 % par des personnes physiques, les bénéfices sont inférieurs à 42 500 €, le chiffre d’affaires hors taxes est de moins de 10 millions d’euros.

L’impôt sur les sociétés peut aussi être réduit lorsque la société enregistre un déficit. Ce dernier peut être reporté sur les 10 exercices. 

La transmission du patrimoine immobilier

Au sein d’une société civile immobilière, la transmission de patrimoine est simplifiée. Un parent peut, par exemple, céder de manière successive ses parts de SCI. Cette procédure donne accès à des abattements sur les droits de succession. Elle s’élève à 100 000 € pour chaque donation et par enfant. L’opération et ses avantages sont renouvelables tous les 15 ans.

À noter que la SCI familiale, en plus de permettre la gestion de biens par des associés qui font partie de la même famille, facilite encore plus la transmission aux héritiers. 

Les étapes à suivre pour une SCI

Il existe plusieurs types de SCI. La création de l’une ou l’autre de ces formes de société dépendra essentiellement de l’activité exercée (SCI familiale, SCI professionnelle ou encore SCI de construction vente). Toutefois, quelle que soit la forme de la société, la SCI est une structure juridique dont la création passe par plusieurs étapes.

Étape n°1 : Constituer le capital social

La société a besoin de capital. Dans le cadre d’une SCI, le capital social est constitué de l'apport de chaque associé. Il peut s’agir d(e)’ : 

• Argent appelé « apports en numéraire » ;
• Meubles ou biens immobiliers appelés « apports en nature ».

Le montant du capital social et de l’apport de chaque associé est librement fixé dans les statuts de la SCI. La loi ne définit aucun montant minimum. Aussi, théoriquement, il est possible de créer une société civile immobilière ou d’y participer avec 1 €.

Étape n°2 : Rédiger les statuts de la société civile immobilière

De manière générale, les statuts définissent le fonctionnement de la société. Elle contient des informations cruciales comme :

• La dénomination sociale ;
• La forme juridique ;
• L’adresse du siège social ;
• La durée de vie et l’objet de la SCI ;
• La nature et le montant de l’apport des associés ;
• Le montant du capital social ;
• La nature des activités ;
• L’identité du ou des gérants.
• La répartition des parts sociales ;
• Les règlements sur la prise de décision.

Étape n°3 : Publier un avis de création

La publication d’un avis de création se fait dans un journal d’annonces légales. Cette étape doit être réalisée, au plus tard, un mois après la signature des statuts.
L’annonce doit comprendre les informations contenues dans les statuts en plus des/de l’ :

• Informations suivantes : nature, date, particularité (SCI) ;
• Clauses sur la cession des parts sociales ;
• Identité du signataire de l’annonce ;
• Indication du greffe du tribunal où se fera l’immatriculation.

Étape n°4 : Immatriculer la société

L’immatriculation de la société est l’étape finale de la création de la société civile immobilière. Elle s’effectue au Registre du commerce et des sociétés (RCS) auprès du greffe du tribunal de commerce. La procédure en elle-même se réalise en ligne sur le site du guichet unique des formalités des entreprises.