Pourquoi le taux d’usure existe-t-il ?
▶ Un dispositif protecteur des consommateurs
Le taux d’usure correspond au taux maximum d’un prêt. Il se compare au TAEG (taux annuel effectif global), qui comprend notamment l’assurance emprunteur, les frais de garantie et les frais de dossier.
Le taux d’usure est défini chaque trimestre par la Banque de France, en fonction des prêts débloqués au cours du trimestre précédent. A titre exceptionnel, la Banque de France l'avait modifié chaque mois de février à fin 2023, pour être plus en phase avec la réalité du marché du crédit.
En réalité, il existe plusieurs taux d’usure pour protéger le consommateur : prêt immobilier sur différentes durées, prêt à la consommation, prêt relais, etc.
Un prêt usuraire est interdit en France. Le TAEG ne peut dépasser le taux d’usure. Ce dernier évite donc que les emprunteurs particuliers se retrouvent dans des situations financières difficiles, voire ne puissent plus rembourser leurs dettes.
▶ Les conditions d'application du taux d’usure
Le taux d’usure concerne les prêts aux particuliers, aux associations et aux collectivités locales.
Les entreprises et les particuliers agissant dans un cadre professionnel (entrepreneur individuel) bénéficient d’un encadrement des découverts en compte, avec un taux maximum.
Le taux d’usure ne s’applique pas aux sociétés civiles immobilières pour les prêts immobiliers. En revanche, la SCI est régie par le taux de découvert. Celui-ci est très élevé en général. Au dernier trimestre 2023, le taux de découvert en compte est de 17,52 %.
Taux d’usure et SCI : pas d’application
▶ Rappels sur la SCI
Une SCI est par nature une société, créée avec 2 associés au minimum. La SCI est propriétaire du bien immobilier et les associés détiennent des parts sociales.
Un crédit immobilier accordé à une SCI obéit à des règles un peu différentes de celles des prêts aux particuliers. Le taux d’intérêt, la durée de crédit et l’endettement maximal ne varient pas entre un prêt immobilier souscrit par un particulier et un prêt immobilier souscrit par une SCI.
▶ Le taux d’usure ne joue pas pour les SCI
La SCI étant une société, elle ne bénéficie pas des règles protectrices des particuliers.
La Cour de Cassation l’a affirmé dans une décision du 8 septembre 2021 : même si les associés de la SCI ne gèrent que des biens personnels, ils ne peuvent prétendre à la protection accordée aux consommateurs.
Dans cette affaire, les associés d’une SCI avaient demandé à leur banque de restituer les intérêts perçus. Selon eux, le taux d'emprunt était un taux usuraire, dépassant le taux applicable aux crédits immobiliers des particuliers.
Leur offre de prêt indiquait comme objet financement des besoins de l’activité professionnelle de la SCI; En effet, le prêt était destiné à acquérir un immeuble de quatorze appartements destinés à la location. Les associés de la SCI estimaient que celle-ci n’exerce pas d’activité professionnelle. Son activité serait patrimoniale et consistait à procurer des revenus locatifs à ses associés, personnes physiques.
La Cour de cassation a tranché : les associés d’une SCI, même au sein d’une SCI familiale, perdent leur qualité de consommateurs.
Rappelons que le Code de la consommation définit le consommateur, dans son article liminaire, comme toute personne physique qui agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole.
La SCI est une personne morale qui se livre à une activité professionnelle non commerciale. La société ne peut donc pas être considérée comme un consommateur. Cette décision est conforme à la vision du consommateur des tribunaux en France.
Faut-il emprunter via une SCI pour échapper au taux d’usure ?
De nombreuses règles restent similaires pour obtenir un crédit immobilier en SCI. En particulier, le taux d'endettement maximum. Alors, investir en SCI ou non ? En général, le recours à une société dépasse la simple volonté de contourner le taux d’usure. Par exemple, la SCI est un bon moyen d’acheter à deux sans être marié, ni pacsé ou d’anticiper la transmission d’un investissement locatif à ses enfants.
Un entrepreneur étudiera aussi la création de SCI pour acheter un local commercial et ainsi distinguer patrimoine personnel et professionnel.
▶ Les avantages de la SCI pour échapper au taux d’usure
La SCI peut profiter d’une capacité d’emprunt accrue. En effet, certaines banques acceptent de prendre en compte le patrimoine de la SCI mais aussi le patrimoine de chacun des associés. Ainsi, potentiellement, la capacité d'emprunt apparaît plus élevée.
En outre, la fiscalité de la SCI peut également jouer. Par défaut, le résultat est imposable à l’IR (impôt sur le revenu) et remonte dans la déclaration de revenus de chaque associé. Mais les associés peuvent décider de soumettre la SCI à l’IS (impôt sur les sociétés). Les banques peuvent alors considérer que le prêt devient un prêt professionnel et non plus un prêt immobilier. Cela joue non seulement sur la durée de l'emprunt mais aussi sur le taux d’intérêt plus élevé ! Et le taux d’usure ne s’applique pas aux prêts professionnels des SCI.
Investir via une SCI peut aussi présenter des avantages en termes de gestion de patrimoine, de transmission et de succession. Elle évite de se retrouver en indivision avec les freins éventuels. De plus, la transmission des parts sociales par donation ou héritage est moins imposée que la transmission de biens immobiliers.
▶ Les points de vigilance avant d’acheter via une SCI
Souscrire un crédit immobilier avec une SCI
Gardez en tête qu’une SCI ne permet pas de souscrire des prêts aidés comme le prêt à taux zéro, le prêt épargne logement ou le prêt d’accession sociale.
S’il n'existe pas de crédit immobilier spécifique pour les SCI, les modalités diffèrent un peu. En effet, les banques exigent que les règles de solvabilité et d’endettement s’appliquent à chaque associé, en fonction de son pourcentage de parts sociales détenues dans le capital social de la SCI.
Les établissements bancaires sont intransigeants sur la garantie nécessaire et sur l’assurance emprunteur. Celle-ci ne peut concerner directement la société. Ce sont donc les associés qui devront souscrire chacun une assurance, avec une quotité au minimum équivalente à leur détention. Le risque décès et invalidité ne peut concerner qu’une personne physique.
En général, la banque prend les précautions nécessaires en exigeant que chaque associé se porte caution solidaire du prêt accordé à la SCI, sur son patrimoine personnel.
En cas de cession de parts sociales, l’associé doit penser à se dégager du prêt immobilier également, y compris au niveau de la garantie.
Gérer une SCI
L’investissement locatif au sein d’une société civile immobilière est une opportunité à envisager. Toutefois, l’accompagnement et les conseils d’experts s'imposent pour :
- la création de la société,
- la fiscalité des revenus,
- la comptabilité annuelle.
La SCI, même transparente sur le plan fiscal, doit réaliser une déclaration fiscale spécifique. Cela impose un minimum de comptabilité pour le gérant de la SCI. Le recours à un expert-comptable diminue la rentabilité nette de l’investissement locatif.
En outre, la SCI, civile par nature, ne peut gérer une location meublée, qui est une activité commerciale. Elle sera alors assujettie à l’IS et perd sa transparence fiscale. Des subtilités à anticiper avant de créer une SCI pour éviter l'application du taux d'usure !
Pour l’obtention des prêts immobiliers, faites appel à votre courtier CAFPI ! Il accompagne les particuliers comme les associés de SCI à obtenir un crédit immobilier au meilleur taux et aux meilleures conditions.
- Le taux d’usure a pour but de protéger le consommateur contre des taux trop élevés qui seraient pratiqués par les banques.
- Il n’est pas applicable aux crédits immobiliers des SCI. Ni la SCI, ni ses associés ne sont considérés comme des consommateurs.
- Toutefois, créer et gérer une SCI demandent des compétences et du temps. Échapper au taux d’usure ne doit pas être la seule raison de se lancer dans une SCI.
