Les avantages de l’achat immobilier en viager
Acheter en viager jeune vous permettra de vous constituer un bien immobilier plus tôt tout en vous donnant accès à d’autres avantages.
S’assurer de profiter du bien acheté
L’achat en viager se fait sur le long terme. Durant cette période, il faudra tenir compte du principe d’aléa. Ainsi, dans le cas du viager occupé en particulier, l’écart d’âge entre acheteur et vendeur peut être déterminant. En effet, c’est seulement après le décès de ce dernier que l’acquéreur aura le droit d’occuper le logement. Donc, plus vous investissez jeune, plus vous maximisez vos chances de profiter du logement ; l’un des principaux risques en viager étant que l’acheteur décède avant le vendeur.
La vente en viager repose sur le fait que ni le débirentier (l’acheteur) ni le crédirentier (le vendeur) ne peuvent connaître le coût final du bien puisque le prix total dépend de la date du décès du vendeur. C’est ce qu’on appelle le « principe d’aléa ». C’est sur ce caractère aléatoire qu’est basé le viager. Sans lui, la transaction peut être annulée. Le contrat sera par exemple invalidé si le vendeur venait à succomber suite à une maladie dans les 20 jours suivant la signature de l’acte de vente. Dans ce cas de figure, l’on peut penser que les informations sur l’état de santé du vendeur et sur son décès imminent étaient connues en amont. L’accord ne répond alors pas à l’exigence d’imprévisibilité.
Acheter un bien moins cher
Il est tout à fait possible d’acquérir le bien pour un montant en dessous de sa valeur réelle ; le versement de la rente viagère s’arrêtant au décès du vendeur. Il faut tout de même noter que le contraire peut aussi se produire. Ainsi, la longévité du vendeur peut amener à augmenter le coût du logement.
Choisir parmi plusieurs options
La cession (et donc l’acquisition) d’un bien immobilier en viager peut prendre différentes formes :
Le viager occupé
Ce type de viager est l’un des plus adoptés. L’usufruit ou le droit d’usage et d’habitation (DUH) est conservé par le vendeur tout au long de sa vie.
Lorsque le crédirentier conserve l’usufruit, il peut occuper le logement ou le mettre en location. Avec un droit d’usage et d’habitation, le vendeur a la possibilité de rester dans le bien, mais ne peut pas le louer.
Le viager sans rente ou viager en nue-propriété
Avec la vente en nue-propriété, le vendeur perçoit l’entièreté du coût du bien à la signature de l’acte de vente. Il pourra ensuite occuper le bien. L’acheteur ne pourra disposer de l’habitation qu’au décès du vendeur.
Le viager avec occupation limitée dans le temps
Le moment où le débirentier doit quitter le logement est déterminé à l’avance. L’acheteur a donc une idée précise à propos de la date à laquelle il pourra profiter du bien.
Le viager libre
Pour cette catégorie de viager, l’acquéreur peut occuper la maison ou l’appartement dès la conclusion de la vente. Cette option est la plus avantageuse pour le jeune acheteur, mais reste assez peu proposée.
Les obligations pour l’acquisition d’un logement en viager
Quel que soit l’âge du débirentier, il doit être capable de payer les frais liés à l’achat en viager, c’est-à-dire le bouquet et la rente viagère.
Le bouquet
Il s’agit du montant que l’acheteur doit payer comptant à la signature du contrat de vente. Il correspond à un pourcentage de la valeur du bien, et est fixé librement par les deux parties.
Le bouquet n’est pas obligatoire. Néanmoins, il est souvent demandé par le crédirentier. Il correspond généralement à 30 % du prix du logement.
La rente viagère
La rente viagère est la somme que perçoit le vendeur jusqu’à son décès. Elle peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle. La rente est habituellement évaluée suivant :
- La valeur du bien ;
- Le montant du bouquet ;
- L’âge et l’espérance de vie du crédirentier ;
- Le statut du bien (libre ou occupé).
Le montant total de la rente viagère dépend de la durée de vie du vendeur et ne peut donc être déterminé avec précision à l’avance.
La rente peut être versée à plusieurs personnes comme dans le cas d’époux vendeurs d’un bien en viager. Au décès de l’un des bénéficiaires, la rente peut être :
- Réversible (versée intégralement au survivant) ;
- Réductible (réduite).
Les charges
Le viager étant une forme de transaction immobilière particulière qui permet au vendeur d’occuper le bien après la signature du contrat de vente, il est donc nécessaire d’identifier à qui incombe le règlement des charges liées au logement. Au final, tout dépendra de la forme que prendra le viager. Vous achetez votre premier bien en étant dans la force de l’âge ? Vérifiez si le paiement des taxes et autres frais vous revient et surtout si vous avez les moyens financiers pour régler ces frais.
Les charges pour le viager occupé
Pour un viager occupé avec usufruit, les réparations d’envergure reviennent à l’acquéreur. Le vendeur aura à régler :
- La facture d’énergie ;
- La taxe foncière ;
- La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) ;
- Les réparations et entretiens de l’habitation. Elles ne sont plus à la charge du crédirentier dès que ce dernier libère le bien.
Pour un viager occupé avec droit d’usage, les charges peuvent être réparties et mentionnées dans le contrat de vente. Si ce n’est pas le cas, ce sera à l’acheteur de s’occuper de la taxe foncière et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
Les charges pour le viager libre
Pour le viager libre, les taxes et les frais d’entretien doivent être payés à l’acquéreur.
Dans tous les cas (viager occupé ou viager libre), il est possible de définir dans l’acte de vente la nature des charges pour chaque partie.
Les avantages fiscaux pour l’acquisition d’un bien en viager
En achetant un bien immobilier en viager, le débirentier doit s’acquitter des impôts et taxes relatifs à son statut. Il profite toutefois d’avantages fiscaux conséquents portant sur :
Les impôts locaux
Dans le cas d’un viager occupé, les taxes sont réparties entre le débirentier et le crédirentier ; ce qui a l’avantage d’alléger le montant des frais pour chaque signataire.
- L'application d'une réforme de la taxe d’habitation a débuté en 2018 pour les résidences principales. Après une baisse progressive, elle est entièrement supprimée en 2023.
- La taxe d’habitation reste en vigueur pour les résidences secondaires.
L’impôt sur la fortune immobilière (IFI)
Dans sa base taxable à l’impôt sur la fortune immobilière, le débirentier d’un bien immobilier en viager occupé ne déclare pas la valeur de la pleine propriété. Seule la valeur de la nue-propriété du logement est prise en compte. L’IFI peut ainsi être minoré, voire même évité.
Les frais de mutation
Les droits d’enregistrement pour le viager occupé sont calculés sur la valeur décotée après prise en compte du droit d’usage et d’habitation. N’étant pas calculés sur la valeur vénale du bien, les frais à la charge de l’acheteur offrent une économie importante.
L’âge idéal pour acheter un logement en viager
Théoriquement, toute personne ayant sa pleine capacité juridique peut acquérir une maison ou un appartement en viager. Quelques pistes peuvent toutefois aider à déterminer le moment idéal pour se lancer dans ce type de transaction.
L’écart d’âge
La différence d’âge entre l’acheteur et le vendeur est un paramètre de taille. Elle établira les risques que pourrait encourir l’acquéreur. Pour les minimiser, il est préférable que le débirentier ait (au moins) entre 15 et 20 ans de moins que le crédirentier. Cet écart d’âge maximise les chances de l’acquéreur de pouvoir profiter du bien.
Les capacités financières
L’achat en viager reste un investissement. De ce fait, il est impératif que l’acheteur dispose des moyens financiers pour couvrir tous les frais relatifs à la transaction et à son futur statut de propriétaire.
Si vous avez besoin de précisions sur le montant nécessaire à l’acquisition de votre habitation, n’hésitez pas à utiliser l’outil de calcul du budget pour l’achat de bien immobilier de CAFPI.
- Acheter jeune vous permet de vous créer un patrimoine plus tôt.
- Le prix de vente en viager dépend de l’espérance de vie du crédirentier (vendeur).
- Le bien peut vous revenir moins cher comme il peut dépasser sa valeur réelle.
- L’achat en viager jeune minimise les risques de ne pas pouvoir profiter du bien.
- La transaction en viager peut prendre plusieurs formes. Elles se définissent en partie par les droits et obligations de chaque partie (usufruit, droit d’usage et d’habitation en viager, taxes d’enlèvement des ordures, charges, factures d’énergie, etc.).
- Un écart d’âge minimum entre 15 et 20 ans entre l’acheteur et le vendeur est nécessaire pour maximiser les chances de profiter du bien. Le décès du débirentier (acheteur) avant celui du crédirentier étant un risque en viager.
- CAFPI met à votre disposition un outil pour vous aider à déterminer la somme utile pour votre achat immobilier.
