Qu’est-ce qu’un viager ?
Un propriétaire, principalement âgé, souhaite vendre son bien pour pouvoir subvenir aux frais d’une résidence senior ou d’un EHPAD, ou pour profiter de la vie en retraite tout simplement ! Il peut mettre en vente son logement de manière classique ou le proposer en viager.
Comment fonctionne une vente en viager ?
Ainsi, un acheteur va acquérir la propriété du logement sans verser la totalité du prix immédiatement, et sans même connaître le prix de vente final. L’acheteur (appelé débirentier) verse une somme immédiatement (appelée bouquet) puis une rente viagère jusqu’au décès du vendeur (appelé crédirentier).
Le versement du bouquet est facultatif. Souvent son montant avoisine 30 % du prix convenu, selon les circonstances. La rente viagère peut être payée chaque mois, chaque trimestre ou chaque année.
L’acheteur devient propriétaire le jour de la signature du viager. Il récupère la pleine propriété en cas de viager libre ou la nue-propriété en cas de viager occupé.
Les annonces de viager se trouvent sur des sites immobiliers classiques ou auprès d’agences immobilières spécialisées dans les viagers, ou encore auprès de notaires.
Les différents types de viager
Il existe deux types de viager :
- le viager libre : l’acheteur peut immédiatement occuper, réaliser des travaux ou louer le bien immobilier ;
- le viager occupé : le vendeur conserve l’usufruit ou le droit d’usage sur le bien. Il peut donc rester dans le logement tant qu’il le souhaite, voire le mettre en location en cas d’usufruit.
Le prix de vente subit une décote en cas de viager occupé avec un simple droit d’usage. En revanche, le viager libre permet de percevoir immédiatement les fruits de son investissement. Tout dépend du projet d’investissement envisagé.
Le viager peut être pris sur une ou deux têtes, en fonction du nombre de propriétaires (un vendeur célibataire ou veuf ou bien un couple). L'acquéreur récupère l’usage du bien au décès du dernier survivant si le viager est sur 2 têtes.
La vente à terme est un système proche du viager. L’acheteur verse un paiement comptant et des mensualités sur une durée déterminée dans l’acte authentique. Le vendeur peut aussi se réserver un droit d’usage et d’habitation. La différence est qu’aucun aléa n’existe. Le nombre de mensualités est déterminé dans l’acte authentique.
Quels sont les avantages d’un viager ?
La vente en viager est une vente au prix aléatoire : le prix n’est pas connu à l’avance. La vente en viager constitue donc un pari sur un événement aléatoire : le jour du décès du vendeur. Dans certains cas, le vendeur sera gagnant comme Jeanne Calment qui a vécu plus de 100 ans. Dans d’autres cas, c’est l’acheteur qui réalise une bonne affaire.
Avantage pour le vendeur
Le propriétaire obtient normalement un bouquet qu’il peut conserver ou transmettre à ses héritiers par exemple. Ensuite, il reçoit chaque mois une rente viagère. C’est donc un complément de revenus très utile, surtout si vous disposez d’une faible pension de retraite. Il permet d’améliorer considérablement la vie quotidienne et pourquoi pas, de voyager et de profiter de sa retraite.
Arrivé dans le 4e âge ou en devenant dépendant, c’est une bonne manière de s’offrir les soins adaptés à sa situation. Par exemple, régler le coût d’un EHPAD sans solliciter ses enfants ni toucher à son épargne.
Au niveau fiscal, la rente viagère est imposable au titre des revenus pour un montant compris entre 30 % et 70 %, en fonction de l’âge du crédirentier.
Ainsi, la vente en viager est une alternative au prêt viager hypothécaire. Tous deux sont des moyens d’obtenir des liquidités pour les seniors, grâce à leur maison.
Le vendeur n’a pas à obtenir l’autorisation de ses héritiers pour vendre en viager (sauf s’il est sous tutelle ou curatelle). Il peut également vendre en viager à l’un de ses enfants, avec l’accord des autres héritiers et sous réserve qu’il ne s‘agisse pas d’une donation déguisée.
Avantage pour l’acheteur
L’achat en viager fonctionne comme un achat à crédit : l’acheteur emprunte auprès du vendeur ! Avec la possibilité de réaliser une belle affaire… ou pas.
Cela évite donc de recourir à un prêt immobilier pour obtenir une maison. Le viager intéressera donc les personnes exclues du crédit immobilier.
Le viager offre la possibilité de se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût. En effet, le plus souvent, le logement est indisponible jusqu’au décès du vendeur. Pour compenser, le prix d’achat est décoté, en fonction du sexe et de l’âge du vendeur.
De plus, dans le cas d’un viager occupé, les frais de notaire sont calculés sur sa valeur occupée, donc sa valeur décotée. Ainsi les frais de notaire sont réduits.
Un investisseur immobilier privilégiera un viager libre pour profiter immédiatement des revenus fonciers de son achat. Dès la signature, il dispose de la jouissance du bien.
Quels risques pour un viager ?
Le décès du débirentier avant celui du vendeur
Si l’acheteur décède avant le vendeur, l’obligation de verser la rente viagère passe à ses héritiers, comme toute autre dette.
L’aléa réel : condition de validité du viager
Le viager est une vente immobilière aléatoire. L’aléa doit réellement exister sinon la vente peut être nulle. Par exemple, si le crédirentier décède dans les 20 jours suivant la signature ou si le débirentier a connaissance de sa maladie. Une certaine insécurité juridique peut donc exister sur la preuve de la connaissance de la maladie.
4 spécificités de la vente en viager
Le calcul du prix de vente en viager
Le prix de vente se calcule sur la base de la localisation, de l’état de la maison, du nombre de pièces, etc. Comme pour tout bien immobilier !
Ensuite, on établit la durée de vie prévisible du vendeur en fonction de son âge actuel et de son espérance de vie. Des tableaux spécifiques existent auprès des notaires et des compagnies d’assurance.
Puis on divise le prix de vente par le nombre de mois prévisibles. Cela donne le montant de la rente viagère, hors bouquet, pour un viager libre. Si le viager est occupé, on soustrait l’équivalent d’un loyer mensuel pour l’occupation.
Si le vendeur souhaite un bouquet à la signature, on déduit également cette somme du montant global de la rente.
Enfin, on prend également en compte l’aléa qui doit profiter à l’acheteur. Sinon, à quoi bon prendre le risque d’une vente en viager ? Votre notaire utilise des barèmes pour établir un prix de vente en viager correct.
Un appartement situé dans un quartier prisé de Bordeaux appartient à un homme de 72 ans. Sa valeur actuelle sur le marché immobilier serait de 300 000 euros compte tenu de sa localisation, de sa superficie et de son état. L’espérance de vie d’un homme en France est de 79,3 ans. Il souhaite obtenir un bouquet de 60 000 euros pour effectuer une donation à ses deux fils. La rente mensuelle pourrait être comprise entre 2 000 et 2 800 euros.
La rente viagère est souvent indexée sur les prix à la consommation. Si aucune clause d’indexation ne figure dans le contrat, une indexation minimale légale peut s’appliquer.
Rente réductible ou rente réversible ?
Dans le cas d’un viager sur 2 têtes, que se passe-t-il au décès du premier membre du couple ? Le contrat initial de vente en viager peut prévoir que :
- La rente est réductible : au décès d’une personne, sa part de rente s’éteint.
- La rente est réversible : la rente viagère reste identique jusqu’au second décès.
Les frais de notaire
La vente en viager est assimilée à une transaction immobilière classique. Le notaire rédige donc un acte de vente authentique. Les droits de mutation, appelés frais de notaire, se calculent sur la valeur vénale du bien (et non pas sur le bouquet éventuellement payé le jour de la signature) lors d’un viager libre ou sur la valeur occupée lors d’un viager occupé.
Les frais d’entretien
Dans un viager libre, les frais d’entretien sont à la charge de l’acheteur dès la signature.
Dans un viager occupé avec usufruit, le vendeur continue de payer la taxe foncière et d’enlèvement des ordures ménagères, les frais d’entretien, les factures d’énergie. En revanche, les travaux pour grosses réparations sont à la charge de l’acheteur. Une autre répartition peut être prévue dans l’acte de vente.
Dans un viager occupé avec droit d’usage, la répartition des charges s'établit dans l’acte de vente. L’acheteur est redevable des taxes.
- La vente en viager est une vente immobilière avec des spécificités. En particulier, le prix de vente final est inconnu et lié au décès du vendeur.
- Le viager peut être libre ou occupé, avec un usufruit ou un simple droit d’usage.
- L’acheteur peut payer un bouquet à la signature ou non. Puis il verse périodiquement une rente viagère au vendeur.
Pour en savoir plus :
Acheter en viager quand on est jeune : vous voulez vous constituer un patrimoine dès maintenant ? On vous détaille ce qu’implique l’achat de bien en viager lorsqu’on est jeune.
