Quel est le principe du crowdfunding immobilier ? 

De manière générale, le crowdfunding est un mode de financement collectif qui permet aux investisseurs particuliers de participer au financement d’un projet ou du lancement d’un produit. Dans le secteur de l’immobilier, le crowdfunding permet alors de financer des nouveaux projets de construction ou de réhabilitation portés par des promoteurs immobiliers.

▶ Une source alternative de financement pour les promoteurs

Pour réaliser un projet, les promoteurs immobiliers doivent mobiliser des ressources importantes. Ils cumulent ainsi plusieurs sources de financement : leurs fonds propres (ce qui correspond à un apport), des crédits, et la pré-commercialisation des logements du programme (les fameuses Ventes en l’État Futur d’Achèvement, ou VEFA).

Suivant l’ampleur et le coût du projet, ces sources de financement traditionnelles peuvent alors se montrer insuffisantes, notamment les fonds propres qui doivent représenter au moins 10 % du montant de l’opération. C’est la raison pour laquelle on assiste aujourd’hui à un essor des sources de financement alternatives, comme le crowdfunding immobilier. Ce mode de collecte permet ainsi aux promoteurs de compléter leurs fonds propres grâce à des investisseurs particuliers, qui bénéficient alors d’un placement rentable avec un risque réparti.

▶ Les différents types de crowdfunding immobilier

Si le crowdfunding peut prendre la forme d’un don simple (donation-based crowdfunding) ou avec contrepartie (rewarded-based crowdfunding), le crowdfunding immobilier se classe majoritairement dans la catégorie du financement participatif par prêt, ou crowdlending. 

Basé sur le principe du prêt, il permet aux promoteurs d’offrir la possibilité à des investisseurs particuliers de leur prêter de l’argent pour enrichir leurs fonds propres en vue de la réalisation d’un projet précis. 

Bien que cela soit moins répandu, le crowdfunding immobilier peut également prendre la forme d’un investissement au capital, aussi appelé crowd-equity. Pour l’investisseur, cela revient alors à devenir actionnaire du promoteur. 

Un mode de financement hybride de crowdfunding immobilier permet enfin aux investisseurs de prêter de l’argent avec un taux fixe tout en percevant une partie de la marge de l’opération. Le taux de rémunération de base est alors plus faible, mais avec un intéressement plus ou moins important. 

▶ Quels projets sont financés avec le crowdfunding immobilier ?

Le financement participatif immobilier se concentre généralement sur deux grands secteurs : la promotion et la réhabilitation immobilière.

La promotion immobilière consiste en la construction de nouveaux biens immobiliers, principalement, des logements collectifs, des bureaux, ou des projets hybrides combinant ces deux usages. 

La réhabilitation consiste à investir dans la rénovation de bien immobiliers existants, la réhabilitation d’immeubles vétustes, la transformation de bâtiments industriels…

▶ Crowdfunding et investissement en SCPI : quelles différences ?

On peut avoir tendance à confondre crowdfunding immobilier et investissement en Société Civile de Placement Immobilier (SCPI), les deux ayant pour principe la mise en commun de fonds récoltés auprès d’investisseurs particuliers. 

La différence se situe principalement au niveau des revenus, que ce soit en termes de source ou de versement.  

Les revenus d’une SCPI proviennent des loyers perçus par la société sur l’ensemble de son parc locatif. Les dividendes sont alors versés trimestriellement. 

À l’inverse, les revenus générés par le crowdfunding immobilier ne sont générés que par la vente des lots compris dans le projet. Les revenus sont versés sous la forme d’intérêts au moment du remboursement du capital, une fois le projet terminé et les lots vendus.

Quels sont les avantages du crowdfunding immobilier ? 

Très avantageux pour les promoteurs, le crowdfunding immobilier est aussi très intéressant pour les investisseurs, que ce soit pour diversifier leurs actifs ou pour investir dans l’immobilier sans mobilier de sommes trop importantes. 

▶ Un micro-investissement immobilier accessible à tous

Investir dans l’immobilier demande souvent des sommes importantes, avec un recours fréquent au crédit. Cela nécessite aussi une bonne connaissance du marché, ses réglementations et ses enjeux, surtout dans le cadre d’un investissement locatif. C’est donc un placement qui peut être difficile d’accès tant en termes de coûts que de connaissances techniques.

À l’inverse, le crowdfunding immobilier est un placement beaucoup plus accessible. Avec un ticket d’entrée moyen de 2 000 €, il peut être envisagé par de nombreux investisseurs, d’autant plus que certaines plateformes de crowdfunding immobilier proposent d’investir à moins de 1 000 €. Ces plateformes permettent également un accès simplifié à l’investissement immobilier, puisqu’elles permettent d’investir sans grandes connaissances et en seulement quelques clics.

▶ Des rendements élevés

Alors que l’investissement locatif “classique” offre des rendements généralement compris entre 2 et 7 %, le crowdfunding immobilier, lui, promet des rendements pouvant atteindre les 10 %. Et les chiffres semblent le prouver : en 2022, l’agrégateur de financement immobilier participatif Hellocrowdfunding annonçait un taux de rendement moyen de 9,5 % pour les 1 315 projets enregistrés dans l’année. Un chiffre qui semble assez stable, puisqu’il s'établit à 9,12 % pour 2021. Le taux de rendement moyen pour les 4 378 projets financés depuis 2021 s’établit ainsi à 9,48 %.

▶ Une fiscalité attractive

Le rendement d’un investissement peut être impacté par la fiscalité qui lui est imposée. Or, pour le financement participatif immobilier, cette dernière est plutôt avantageuse ! 
Les revenus générés par ce type d’investissement sont en effet assujettis au Prélèvement Forfaitaire Unique, qui est plafonné à 30 % (12,8 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux). De même, les revenus obtenus ne sont pas soumis au nouvel Impôt sur la Fortune Immobilière. En résumé, votre patrimoine immobilier ne sera pas considéré comme plus important, malgré la nature immobilière de votre investissement. 

▶ Un investissement à court terme

Les placements réalisés via une opération de financement participatif immobilier ont une durée moyenne de 21 mois, un chiffre stable depuis plusieurs années. Combinés aux rendements évoqués plus haut, cela signifie que ce type de placement peut vous rapporter de l’argent assez rapidement, contrairement à un placement en SCPI ou un investissement locatif qui impliquent une durée de placement de plusieurs années.

▶ Pour quels profils ?

Vous l’avez compris, le crowdfunding immobilier permet d’obtenir rapidement des rendements élevés, en mobilisant de petites sommes d’argent sur un temps relativement court. C’est donc une opportunité intéressante pour les personnes qui souhaitent investir mais ne disposent pas des sommes suffisantes pour devenir propriétaire, ou qui ne souhaitent pas mobiliser leur argent sur des périodes trop longues. Le crowdfunding permet en effet de réinvestir son argent rapidement dans un autre projet. C’est par exemple un excellent moyen de faire grandir son épargne pour se constituer un apport !

Comment investir grâce au crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding immobilier permet d’investir très simplement, en seulement quelques clics via une plateforme dédiée. Cependant, bien que cet investissement paraisse simple à réaliser, il comporte quelques risques qui méritent d’être étudiés.

▶ Quels sont les risques du crowdfunding immobilier ?

Comme tout investissement immobilier, le financement participatif immobilier est soumis à différents risques. En effet, le capital versé n’est jamais garanti, et les investisseurs ne se voient rembourser leur capital et verser leurs intérêts qu’une fois les logements livrés. Tout retard du projet entraîne alors un retard de paiement, de même qu’une faillite du promoteur peut engendrer un défaut de paiement.

Les risques sont alors directement liés au promoteur et à la plateforme de financement. Le promoteur peut être en difficulté financière et faire faillite avant même de pouvoir commercialiser son projet, de même que la plateforme de crowdfunding peut aussi mettre la clé sous la porte.

Le projet immobilier lui-même est également soumis à différents aléas inhérents à ce secteur d’activité. On distingue ainsi 4 grands risques dans ce type de placement : 

• Le risque commercial : les logements du projet ne se vendent pas ou les ventes prennent du retard
• Le risque financier : le promoteur ne parvient pas à respecter son budget initial
• Le risque administratif et juridique : obtention du permis de construire, assurance…
• Le risque technique et opérationnel : accident sur le chantier, effondrement, étude des sols…

Il faut donc bien prendre le temps de se renseigner aussi bien sur le promoteur immobilier, la plateforme de financement par laquelle vous souhaitez passer, et le projet immobilier en lui-même. Vous pouvez évaluer la stabilité financière et l’expérience d’un promoteur par son ancienneté. 

Soyez rassuré, le risque de défaut reste très faible. Les plateformes de crowdfunding ont tout intérêt à sélectionner rigoureusement les entreprises avec lesquelles elles collaborent, et mènent des audits approfondis pour évaluer chaque promoteur et chaque projet. Elles réussissent ainsi à obtenir un taux de défaut inférieur à 1 % depuis 2012.

▶ Quelles sont les différentes plateformes de crowdfunding immobilier ? 

Il existe actuellement près d’une quarantaine de plateformes de financement participatif immobilier. Pour plus de sécurité, il convient de choisir des plateformes labellisées CIP (Conseiller en investissement Participatif), une certification délivrée par l’Autorité des Marchés Financiers. Vous devez aussi vous renseigner sur le taux de défaut annoncé par l’entreprise afin d’évaluer le niveau de risque. Une plateforme qui affiche un taux de défaut trop élevé est probablement une plateforme qui manque de rigueur dans la sélection de ses projets ! Le rendement promis est donc loin d’être le critère le plus important à considérer.

▶ Quels sont les inconvénients du crowdfunding immobilier ?

Si les avantages du crowdfunding sont nombreux, il ne faut pas oublier ses inconvénients pour autant. Au-delà des risques évoqués plus haut (capital et rendement non garantis). Le vrai défaut de ce type de placement, c’est que votre capital est bloqué pendant toute la durée de construction et jusqu’à la livraison des derniers logements. Vous ne pouvez donc pas récupérer votre capital ou revendre vos parts pendant toute la durée du projet, soit deux ans en moyenne. Et les retards ne sont pas exclus ! Vous devez donc être sûr de ne pas avoir besoin de récupérer votre argent avant le terme et que ce placement ne vous fera pas manquer d’autres opportunités.