Comment investir dans une cave ?

Pour investir, plusieurs solutions s’offrent à vous :

▶ Acheter une cave existante

Vous pouvez choisir d’acquérir une cave existante, rattachée à une propriété. Vous avez ensuite la flexibilité de louer la propriété et la cave ensemble en tant qu'ensemble unique ou de les louer séparément.

Toutefois, il est peu fréquent de trouver des caves indépendantes, car la plupart des caves sont généralement associées à une propriété. En réalité, environ 65 % des maisons vendues à Paris sont équipées d'une cave.

Pour repérer les bonnes opportunités, il est recommandé de surveiller les petites annonces ainsi que les ventes aux enchères, où vous pourrez trouver des ensembles de caves *

Source Jestocke.

▶ Investir dans une cave de copropriété

Investir dans une cave de copropriété peut être malin.
Pour repérer une cave à acheter, il est recommandé de suivre les transactions au sein des copropriétés.
Étant considérée comme une partie distincte d'un bien en copropriété, il est parfaitement légal pour un propriétaire en copropriété de vendre sa cave de manière indépendante de sa résidence principale.
Cependant, lors de l'acquisition d'un bien en copropriété, il est essentiel de prendre en considération les contraintes qui y sont associées, comme l'obligation de payer les charges de copropriété, ce qui peut potentiellement réduire vos bénéfices potentiels.

▶ Construire une cave

Enfin, pour contourner la rareté des occasions d'acquérir une cave indépendante d'un logement, une alternative serait d'envisager la construction d'une cave vous-même.
Toutefois, cette démarche nécessite déjà la possession d'une propriété, car la cave serait une extension ou serait enfouie sous un terrain. Il est important de noter que cette option peut s'avérer très complexe, voire impossible, dans les grandes villes.

Quels critères prendre en compte pour bien choisir sa cave ?

Comme pour tout investissement, il est crucial de prendre en compte certains critères.
Prenez en compte : 

• L’emplacement
• L’état
• La taille
• La sécurité.

▶ L’emplacement

Tout comme pour les biens immobiliers classiques, l'emplacement demeure le critère prépondérant dans le choix d'une cave.
En effet, une cave bien située accroît vos chances d'obtenir un rendement satisfaisant. À titre d'exemple, à Paris, la rentabilité brute peut dépasser les 10 % dans certains arrondissements, alors qu'elle peine à atteindre les 5 % dans d’autres.
Veillez aussi à ce que la cave soit facilement accessible (notamment en voiture), avec par exemple peu d’escaliers et plutôt un ascenseur. Le prix de location n’en sera ensuite que plus élevé.

▶ L’état de la cave

L'état général constitue également un critère crucial à prendre en considération avant d'effectuer un achat.
Les locataires examineront attentivement cet aspect avant de conclure un contrat de location.
Il est essentiel de prêter une attention particulière à l'humidité, car il est impératif de garantir que les objets entreposés ne subissent aucun dommage. De plus, un bon éclairage est souhaitable pour une cave.

▶ La taille

En moyenne, les caves à louer présentent une superficie de 6 à 8 mètres carrés.
Cependant, les espaces de stockage plus modestes, de 2 à 3 mètres carrés, peuvent également générer un bon rendement.
À l'inverse, les caves plus spacieuses, dépassant les 20 mètres carrés, se font plus rares et sont donc naturellement plus coûteuses.

Plus la superficie de la cave est importante, plus vous pouvez fixer un loyer élevé.
C'est pourquoi il est conseillé de privilégier autant que possible les caves de grande taille. Par exemple, si vous parvenez à acquérir une cave de plus de 20 mètres carrés, vous aurez la possibilité de la louer à plusieurs locataires, augmentant ainsi le montant total de votre loyer.

▶ La sécurité

La sécurité constitue un élément attractif pour les locataires.
Des caractéristiques telles qu'une porte solide, la présence de caméras de surveillance et l'utilisation d'un digicode à l'entrée de l'immeuble sont des détails qui revêtent une grande importance.
Étant donné qu'il n'existe pas de limite de tarification fixe, vous avez la possibilité de demander un loyer plus élevé pour votre bien si celui-ci offre des dispositifs de sécurité fiables.

Combien coûte l’achat d’une cave ?

Le prix par mètre carré d'une cave varie en fonction de la commune, du quartier, de l'accessibilité, et de la superficie (avec une tendance à la baisse sur les grandes surfaces).

À Paris, qui constitue le marché le plus important en France dans ce domaine, les tarifs se situent généralement entre 2 000 et 3 800 euros par mètre carré, avec une moyenne de 2 400 euros par mètre carré en 2023 (comparé à 2 700 euros en 2022), selon les données fournies par le site Jestocke.com.

Ainsi, la location d'un mètre carré de cave revient à environ 20 euros par mois, tandis que pour un appartement, ce ratio est d'environ 33 euros, soit 65 % plus élevé.

Où investir dans une cave ?

De plus en plus de propriétaires découvrent les avantages de mettre leur sous-sol en location.
Ainsi, au cours du premier semestre 2023, l'offre de caves à louer à Paris a augmenté de 24 % en un an, atteignant un total de 1 050 locations disponibles.

Ce phénomène touche l'ensemble des arrondissements parisiens, bien que certains, notamment les XVème, XVIIème, XVIIIème, XIXème et XXème arrondissements, connaissent une croissance plus marquée. Cette tendance s'explique en partie par les tarifs plus attractifs pratiqués dans ces quartiers, ce qui devient d'autant plus pertinent dans un contexte de crise du pouvoir d'achat.

Mais désormais, le marché des caves en location ne se limite pas à Paris, et prend de l'ampleur dans d'autres grandes métropoles régionales : Marseille, Lyon, Lille, Bordeaux, Strasbourg,...

Bien que les rendements soient légèrement inférieurs à ceux de la capitale, ils demeurent très attractifs. Il est par exemple possible d'espérer un rendement annuel de 8 % à Marseille, Montpellier, Bordeaux, Lyon, Nice et Strasbourg, ou 7 % à Nantes et de 6 % à Lille, Rennes et Toulouse.

Quel rendement peut-on espérer en investissant dans une cave ?

La rentabilité d'un tel investissement dépend de plusieurs facteurs, notamment :

• Emplacement : L'emplacement de la cave est un élément clé de sa rentabilité. À Paris, par exemple, la rentabilité peut atteindre jusqu'à 20 % en fonction de l'arrondissement.
• Taille : La taille influence également sa rentabilité. Les caves plus grandes permettent généralement des loyers plus élevés.
• État : L'état général est important. Une cave bien entretenue peut attirer des locataires et obtenir des loyers plus élevés.
• Accessibilité : L'accessibilité de la cave, y compris l'accès facile depuis l'immeuble, peut jouer un rôle dans sa rentabilité.

Contrairement à ce que l'on pourrait penser, les zones où les prix des caves sont les plus élevés ne sont pas nécessairement celles qui offrent les meilleures rentabilités en termes de location.

Selon une étude de Jestocke.com basée sur 10 000 offres disponibles en France, Paris affiche les rendements moyens les plus élevés, atteignant 10 % par an au premier semestre (+1 point par rapport à 2022). Cela représente environ trois fois le rendement brut avant impôts et charges d'un appartement classique, qui est généralement d'environ 3,5 %.
Cependant, la demande varie selon les arrondissements.

Les obligations légales pour louer une cave

Passons maintenant aux obligations légales pour louer une cave.

▶ Contrat de location

Pour une location de cave seule, un contrat n'est pas légalement obligatoire, mais il est fortement recommandé.
Il devra inclure des informations telles que le montant du loyer, la durée du bail, les conditions de résiliation, et d'autres clauses pertinentes.

Si la durée de location n'est pas spécifiée dans le contrat, elle sera automatiquement reconduite chaque année, avec la possibilité pour chaque partie de résilier à tout moment.

En revanche, si la cave est liée à un logement, elle doit être mentionnée comme une annexe dans le contrat de bail, et les mêmes règles s'appliquent, y compris la durée du bail et le montant du loyer.

▶ Obligations du propriétaire

Au niveau fiscal, les revenus provenant de la location doivent être déclarés en tant que revenus fonciers.
Si ces revenus sont inférieurs à 15 000 euros par an, vous pouvez choisir entre le régime réel (permettant de déduire les charges) et le régime micro-foncier (avec un abattement de 30%).

Le propriétaire sera également assujetti à la taxe d'habitation si la cave est une dépendance directe de son logement, sinon, aucune taxe d'habitation ne s'applique si elle est à plus d'1 km de sa résidence principale.

Les obligations contractuelles envers le locataire incluent d'assurer la jouissance libre de la cave, la sécurité des biens stockés, et souscrire une assurance pour les éventuels dégâts. Le propriétaire doit également assurer l'entretien, en veillant notamment à prévenir l'humidité.

▶ Obligations du locataire

De son côté, le locataire a l'obligation de payer le loyer tel que spécifié dans le contrat de location.

Les avantages d’un investissement dans une cave

Investir dans une cave présente de nombreux avantages :

• Le ticket d’entrée

L'un des principaux avantages pour les nouveaux investisseurs est le coût d'entrée relativement abordable : dans une ville moyenne, il est possible de trouver une cave à partir de 5 000 euros.

• Un espace supplémentaire

Face aux prix exorbitants de l'immobilier à Paris, où le prix par mètre carré dépasse toujours les 10 000 euros malgré la récente baisse, de plus en plus de ménages ne peuvent plus se permettre d'acheter des logements spacieux en raison du coût élevé au mètre carré. 
De ce fait, de plus en plus de personnes se tournent vers les caves pour obtenir une pièce supplémentaire, tout en évitant les tracas d'un déménagement.

• Flexibilité de la location

Lorsque vous louez une cave indépendante (non rattachée à un logement), vous bénéficiez d'une grande liberté. Il n'y a pas de limite de loyer à respecter, vous avez le contrôle sur la durée du bail et les autres conditions de location.

• Charges réduites

Dans le cadre d’une location de cave, les charges sont généralement peu élevées, car vous n'avez pas à payer de frais liés au chauffage de l'immeuble, par exemple.
De plus, l'entretien est souvent limité, bien que l'installation d'une porte d'entrée solide soit recommandée avant la mise en location.

• Moins de risques d'impayés

La location de caves présente moins de risques d'impayés et une procédure de recouvrement moins complexe que la location de logements résidentiels classiques.
Par ailleurs, les loyers sont plus abordables que ceux des biens résidentiels, avec une fourchette de 18 à 30 euros par mètre carré à Paris.

Les inconvénients de l’investissement dans une cave

Notons à présent quelques inconvénients d’un tel investissement :

• Offres limitées

Le nombre d'offres de caves à vendre est très restreint. Il faut alors scruter de nombreux sites de petites annonces et parfois patienter pendant un certain temps.
De plus, l'obtention d'un crédit pour l'achat d'une cave est souvent plus complexe.

• Risque d'humidité et de vacance locative

Il est essentiel de vérifier attentivement que la cave n'est pas sujette à l'humidité et qu'elle est en bon état. Sinon, il sera difficile de trouver un locataire.
La recherche d'un locataire peut d’ailleurs s'avérer compliquée, car il s'agit d'un marché de niche. Il est possible de ne pas avoir de locataire pendant plusieurs mois, ce qui réduira la rentabilité théorique de votre investissement.

• Gestion complexe en cas de multiples locataires

Si vous avez plusieurs locataires pour la même cave, la gestion des allers-retours peut devenir compliquée et chronophage. Vous devrez être présent à chaque ouverture et envisager des aménagements supplémentaires.

• Incertitudes concernant la valeur future

Enfin, en tant que marché de niche, il est plus difficile de prédire si la valeur de votre bien augmentera avec le temps ou connaîtra une baisse.