Comprendre la colocation

Découvrez ce qu’est la colocation et ce qui explique son fort attrait. 

▶ Le concept de colocation

La colocation, c’est quoi ?

La colocation, c’est bien plus qu’un simple partage d’espace. Elle incarne une expérience d’habitation partagée où plusieurs individus décident de vivre ensemble dans un même logement. 

La cohabitation va au-delà du partage d’un toit. Elle englobe une expérience de vie commune où les colocataires se partagent des responsabilités et des moments de vie.

Mode de vie

Le mode de vie en colocation est basé sur une cohabitation étroite. Celle-ci est ponctuée d'interactions variées, allant des repas partagés aux prises de décisions sur la vie quotidienne.
Cette proximité crée une atmosphère de camaraderie et d’entraide. Chacun dispose de son propre espace, mais la vie en communauté demeure au cœur de cette expérience.

▶ Engouement pour la colocation

La colocation connaît un engouement croissant, en particulier auprès des jeunes adultes. 

Selon une étude récente, les étudiants représentent près de 61 % des demandeurs, contre 58 % en 2021, soit une augmentation de 3 %.

En plus des difficultés à trouver une habitation abordable et disponible, plusieurs facteurs contribuent à cette popularité grandissante de la colocation en France :

• 76 % des candidats locataires optent pour le coliving pour rencontrer de nouvelles personnes ;
• 47 % d’entre eux souhaitent réduire leur budget grâce à la colocation ;
• 28 % des personnes interrogées souhaitent profiter d’une habitation plus grande.

Avantages de la colocation

Elle offre nombre d’avantages pour les investisseurs et pour les locataires.

▶ Avantages pour les bailleurs

Réduction du taux de vacance locative

La colocation est une solution intéressante pour réduire la carence locative et le taux de vacance locative. 
Avec plusieurs locataires vivant dans un même appartement, le risque de voir l’espace inoccupé pendant de longues périodes est minime. 
Cela garantit un flux de revenus locatifs régulier pour les investisseurs.

Une gestion aisée du patrimoine

En location classique, il faut compter environ deux mois pour trouver un nouveau locataire. 
En colocation, la gestion de la propriété est plus simple. En effet, les colocataires restants se chargent de trouver le remplaçant en cas de déménagement d’un locataire. 

La clause de solidarité

Selon l’article 8-1 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qui réglemente la colocation, tous les colocataires sont solidairement responsables du paiement du loyer ou de la caution. 

Cette obligation légale s’appelle la clause de solidarité. Lorsque l’un des colocataires ne paie pas sa part, les autres sont tenus de compenser. 

Pour le bailleur, cela assure un revenu régulier, même en cas de défaut de paiement d’un locataire.

Les avantages fiscaux

La colocation peut offrir des avantages fiscaux intéressants pour les investisseurs. 
Selon le statut de location meublée ou nue et la législation fiscale en vigueur, ils peuvent bénéficier de déductions fiscales avantageuses. 

En optant pour le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), le propriétaire dispose de deux solutions intéressantes :

• choisir le régime réel pour réduire ses charges ;
• se tourner vers le régime micro-BIC afin de profiter d’un abattement de 50 % sur ses revenus.

Ces avantages fiscaux contribuent à augmenter la rentabilité de l’investissement, en rendant l’opération encore plus attrayante du point de vue financier.

▶ Avantages pour les locataires

Partage des charges : une solution abordable

Lors d’une étude en 2022, Flatlooker a révélé qu’une chambre en coliving coûte 30 % moins cher qu’un studio classique.

En optant pour la colocation, les colocataires peuvent diviser les coûts de l’appartement, ce qui rend le loyer et les dépenses associées beaucoup plus abordables. 
Cette solution s’avère particulièrement avantageuse pour les jeunes professionnels et les étudiants qui cherchent à économiser de l’argent et à profiter d’un espace de vie confortable.
Prenons un exemple : au lieu de payer 520 € par mois environ pour un studio de 25 m² à Nice, le locataire ne déboursera que 364 € en moyenne.

Favorise la vie communautaire

La colocation va bien au-delà du partage des charges, elle est aussi une opportunité d’épanouissement personnel et social. 
Les colocataires partagent non seulement un espace de vie, mais aussi des expériences et des moments de convivialité. Cela renforce les liens sociaux et crée un environnement de vie enrichissant sur le plan social. 

De plus, vivre avec d’autres personnes peut offrir un soutien émotionnel et pratique, ce qui peut s’avérer inestimable. 

▶ Risques et défis de l’investissement en colocation

La colocation présente un modèle complexe avec ses propres défis et risques. 

Avant de vous lancer dans un tel investissement immobilier, il est essentiel de bien les comprendre et de les anticiper. 

Voici quelques-uns des principaux défis et risques associés à la colocation :

Rotation fréquente des locataires

Il est courant que les locataires restent pour des périodes de location plus courtes que dans une location classique. 

Cela signifie que vous pourriez avoir à rechercher de nouveaux locataires plus fréquemment. Ce qui peut entraîner des coûts de gestion plus élevés et des périodes de vacance locative plus courtes.

Les charges locatives : un point de vigilance

Les bailleurs doivent veiller à ce que les dépenses liées à la propriété, telles que l’eau, l’électricité, le chauffage et l’entretien, soient équitablement réparties entre les colocataires. Une mauvaise gestion de cette répartition peut entraîner des litiges.

De plus, les propriétaires doivent être conscients des réglementations locales en matière de charges locatives et s’assurer de respecter la loi. Les différences d’une région à l’autre peuvent rendre la gestion des charges locatives encore plus complexe.

▶ Les défis liés à la gestion locative

Gérer une propriété en colocation peut être plus complexe que la location traditionnelle. 

Avec plusieurs locataires partageant le même appartement, la coordination des contrats de location, des paiements et des problèmes d’entretien peut devenir compliquée. 
Une communication efficace et une organisation rigoureuse sont essentielles pour éviter les conflits.

Les différences de personnalités et de modes de vie entre les colocataires peuvent également créer des tensions, nécessitant une intervention rapide pour maintenir un environnement harmonieux.

Réussir un investissement locatif en colocation

Investir dans la colocation peut être une stratégie immobilière lucrative, mais pour réussir, quelques étapes clés doivent être respectées. 

▶ Analyser les besoins actuels

Avant d’investir dans une colocation, il est essentiel d’analyser les besoins du marché local. 

Cela implique une meilleure compréhension de ces différents points :

• de la demande dans votre région cible ;
• des types de colocataires les plus courants ;
• de leurs besoins spécifiques en termes de logement. 

Une recherche approfondie vous aidera à adapter votre investissement pour répondre à ces besoins.

▶ Trouver le logement idéal

Le succès dépend de la qualité du bien immobilier. Il est préférable de choisir une propriété avec suffisamment d’espace pour accueillir plusieurs colocataires tout en préservant leur intimité. Les maisons avec plusieurs chambres et salles de bains sont souvent idéales. 

Les critères de choix du logement

Pour choisir la bonne propriété, définissez des critères spécifiques, tels que :

• le nombre de chambres ;
• la proximité des écoles ou des universités ;
• les installations locales et le budget. 

Cela vous aidera à filtrer les options disponibles et à trouver le bien parfait.

Choix de l’emplacement approprié

L’emplacement est un facteur clé dans le succès de la colocation. 
Privilégiez des quartiers populaires auprès des colocataires potentiels, tels que les zones proches des campus universitaires, des centres-villes ou des zones d’emploi. 

Le tableau ci-dessous résume les principales villes tendues et détendues en France en matière de demande :

Éviter les fortes vacances locatives est un des nombreux points sur lesquels il faut être vigilant lorsque vous établissez votre stratégie d’investisseur. Les roulements peuvent en effet être nombreux dans une colocation.

▶ Calculer du rendement

Le calcul du rendement est essentiel pour évaluer la rentabilité de votre investissement. 
Pour ce faire, suivez la formule suivante :

Le prix d’achat inclut différents frais tels notamment :

• les frais d’acquisition ;
• les frais de notaire ;
• les frais de remboursement de crédit ;
• toute charge supplémentaire liée à ce montant pour l’acquisition du bien immobilier.

Pour obtenir une estimation de rentabilité locative plus précise, il est essentiel de se focaliser sur le rendement net. Cette approche réduit les risques et vous permet d’anticiper les dépenses futures. 

Pour ce faire, il faut déduire du montant annuel du loyer toutes les charges locatives non récupérables telles que :

• les frais de gestion ;
• les impôts ;
• la taxe foncière ;
• les provisions pour les éventualités imprévues.

Cette méthode vous donne une vision plus précise de la rentabilité nette de votre investissement locatif.

La formule devient alors :

Un rendement élevé assure la rentabilité à long terme de la colocation. Il peut compenser les coûts élevés associés à l’achat et à la gestion de biens immobiliers. Plus il est élevé, plus l’investissement est attractif.

▶ Financer l’investissement en colocation

Le financement peut se faire de plusieurs manières. 

Selon vos besoins, vous pouvez opter pour l’une des solutions suivantes : 

• un prêt immobilier traditionnel ;
• un prêt commercial ;
• le financement participatif immobilier. 

Chaque option a ses avantages et ses inconvénients, alors choisissez celle qui correspond le mieux à votre situation financière et à vos objectifs.

De toute manière, une planification minutieuse et une compréhension approfondie du marché sont essentielles pour réaliser un investissement locatif en colocation rentable.

Optimisation de l’investissement en colocation

L’investissement en colocation vous donne l’opportunité d’augmenter vos rendements immobiliers tout en répondant à la demande croissante de logements en coliving. 

Pour réussir dans ce secteur, il faut comprendre comment optimiser votre investissement. 

▶ Bien agencer l’habitation

L’aménagement de votre propriété en colocation est essentiel pour maximiser l’utilisation de l’espace et réduire les conflits entre colocataires. 
Prévoyez l’installation de cloisons pour créer des zones privées, tout en préservant des espaces communs fonctionnels. Un arrangement bien pensé favorise une cohabitation harmonieuse.

Lorsque vous envisagez un réaménagement pour optimiser votre colocation, prenez en compte les principaux éléments suivants pour assurer son succès :

• prévoyez un espace de rangement adéquat pour les locataires ;
• offrez un confort nocturne en installant au moins un lit double dans les chambres ;
• assurez-vous d’avoir suffisamment de salles de bains avec des toilettes séparées pour préserver l’intimité de chacun ;
• concevez un salon qui séduit les futurs habitants grâce à son agencement et son ambiance ;
• gardez à l’esprit que la décoration joue un rôle majeur dans l’attrait de la colocation.

▶ Proposer des services supplémentaires

Pour rendre votre colocation plus attrayante, proposez des services et des prestations supplémentaires qui séduiront vos futurs locataires.
Il est par exemple possible d’installer des équipements de qualité pour améliorer le confort des colocataires tels que :

• l’accès à Internet haut débit ; 
• des appareils électroménagers : machines à laver, lave-vaisselle, congélateur, four, etc.

Ces services peuvent constituer des avantages significatifs pour attirer et fidéliser les locataires. Ils vous permettent également de proposer des loyers légèrement plus élevés en raison des commodités supplémentaires offertes.

▶ Choisir les bons résidents

Le succès d’un investissement en colocation dépend en grande partie du choix des colocataires. Au-delà des aspects financiers, il est essentiel de bien choisir les résidents pour éviter les désagréments.

Pour ce faire : 

• organisez des entretiens pour évaluer leur personnalité et leurs habitudes de vie ;
• créez un règlement intérieur clair pour éviter les conflits futurs.

Souvenez-vous qu’une bonne harmonie entre les résidents est la clé d’une colocation réussie.

Gestion pratique 

Gérer une colocation efficacement implique la maîtrise de plusieurs aspects tels que la compréhension des responsabilités légales. L’investisseur doit être aussi en mesure de rédiger un contrat complet, gérer les travaux et la maintenance, souscrire à une assurance habitation, etc.

▶ Les responsabilités légales des propriétaires en coloc

La colocation entraîne des responsabilités légales importantes pour les propriétaires, qui doivent garantir un logement décent et sécurisé pour leurs colocataires.

Fournir une habitation décente aux colocataires

Selon la loi du 30 janvier 2002, les propriétaires doivent mettre à disposition des colocataires un bien décent. 

Cette obligation légale implique que la propriété doit être en excellent état, sécurisée et conforme aux normes de sécurité en vigueur. 

Selon le type de contrat choisi, le bien doit respecter une certaine superficie :

• pour un bail unique : les chambres doivent offrir au moins 16 m² d’espace pour deux colocataires ;
• pour un bail indépendant (individuel) : une surface minimale de 9 m² est requise. 

Garantir des installations fonctionnelles et sécurisées

Afin d’assurer la sécurité et le confort des habitants, le bien doit être équipé de toutes les installations nécessaires, notamment :

• un réseau électrique en bon état ;
• une alimentation en eau potable fiable ;
• un système de chauffage fonctionnel ;
• des dispositifs de sécurité opérationnels : extincteurs, détecteurs de fumée, ascenseurs aux normes ;
• des installations sanitaires séparées de la cuisine ;
• un système d’évacuation des eaux usées appropriées, etc.

Ces différents équipements garantissent un cadre de vie sûr et conforme aux normes en vigueur.

Proposer un bail complet

La rédaction d’un contrat de location complet est cruciale pour éviter les litiges et les malentendus entre les parties. 

Le bail doit clairement définir les conditions de location, les obligations du propriétaire et des locataires, les modalités de paiement des loyers, ainsi que les règles spécifiques à la colocation.

Ce contrat peut prendre deux formes : 

• un bail unique (bail solidaire) : il regroupe tous les occupants sous un seul contrat avec possibilité d’ajouter une clause de solidarité ;
• un bail individuel : dans ce cas, chaque résident possède son propre contrat.

Dans le détail, le bail de colocation inclut les éléments suivants :

• l’identification des deux parties impliquées ;
• les dates de début et de fin du bail ;
• le montant du loyer mensuel ;
• la durée du contrat ;
• le montant du dépôt de garantie ;
• les spécifications relatives au bien ;
• le détail des charges associées.

Gérer les travaux d’entretien et de maintenance de l’habitation

Le bailleur est chargé de veiller à ce que son habitation reste en bon état. Les colocataires ne seront tenus de contribuer aux réparations que si les dommages ne résultent pas de leurs propres actions.

Les travaux concernent notamment :

• l’entretien et le maintien en l’état du logement ;
• les améliorations des parties privées et communes ;
• l’optimisation de l’efficacité énergétique ;
• l’entretien de la façade et de la toiture.

Les travaux d’entretien et de maintenance en colocation peuvent s’avérer complexes. Il est donc recommandé d’établir un plan de maintenance préventive et d’effectuer un suivi régulier pour assurer la pérennité du logement.

▶ Gestion locative 

La gestion efficace d’une colocation nécessite une série de démarches essentielles, allant de la sélection minutieuse des locataires au suivi des imprévus.

Trouver les bons résidents

Pour trouver les bons candidats, il est essentiel de :

• étudier soigneusement chaque profil : statut professionnel, solvabilité, garantie, etc. ;
• organiser des visites de l’habitation : des visites virtuelles vous feront gagner énormément de temps.

Souscrire à une assurance habitation

La souscription à une assurance habitation permet de protéger votre investissement et de couvrir les risques éventuels. 

Vous avez deux options : 

• l’assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) : à votre charge. Le terme « propriétaire non occupant » se réfère à un propriétaire d'un bien immobilier qui ne l'occupe pas lui-même, mais qui le met à la disposition d'un locataire ou le laisse vacant. Les propriétaires non occupants peuvent être des investisseurs immobiliers, des entreprises ou des particuliers qui possèdent des propriétés pour des raisons d'investissement ou de spéculation immobilière. 
• l’assurance MRH (Multirisques Habitation) : à la charge des colocataires. L'assurance Multirisques Habitation est une assurance destinée à protéger les propriétaires occupants ou non occupants ainsi que les locataires contre différents types de risques liés à leur habitation. Cette assurance permet une couverture complète en regroupant plusieurs garanties essentielles sous un même contrat. Les principales garanties incluses dans une assurance Multirisques Habitation peuvent varier d'une compagnie d'assurance à l'autre, mais elles couvrent généralement les risques suivants : Incendie et Dégâts des Eaux ; Responsabilité Civile ; Vol et Cambriolage ; Bris de Glace ; Protection Juridique ; Catastrophes Naturelles et Technologiques ; Dommages Électriques.

Il est recommandé de choisir les deux options pour une garantie solide. 

Suivre les revenus

Un suivi précis des revenus de la colocation est nécessaire pour une gestion financière efficace. 
Cela comprend :

• la gestion des loyers : comptabilité locataire, quittances, encaissement, émission des avis de loyer ;
• la gestion des frais : paiement des impôts, justification et régularisation des charges locatives, règlement des dépenses liées à l’habitation.

Gérer les imprévus

• Le bailleur doit être réactif pour faire face aux imprévus, tels que les sinistres, les entretiens courants et les litiges. 
• En outre, lorsqu’un résident décide de quitter la colocation, assurez-vous de suivre les procédures appropriées pour trouver un remplaçant et éviter les pertes de revenus.
• Prévoyez un fonds d’urgence pour faire face aux réparations inattendues.