Pourquoi investir et défiscaliser ?
La défiscalisation revient à diminuer sa charge fiscale en toute légalité. En optimisant ses revenus, en profitant de mesures incitatives, il est possible de payer moins d’impôt sur le revenu (IR). Pour se décider, il faut chercher les raisons pour lesquelles on souhaite investir mais aussi le temps à consacrer à ce projet :
- Investir dans l’immobilier en faisant tout soi-même ou en étant accompagné d’un courtier : recherche du bien, projet de financement, optimisation fiscale, location, etc.
- Etre accompagné dans le projet immobilier par des professionnels tels que les courtiers pour vous aider dans votre recherche de financement, pour se rassurer, et obtenir des conseils pertinents et gagner du temps. Bénéficier de l'expertise d'un conseiller en gestion de patrimoine vous permet également d'en savoir davantage sur les différents dispositifs de défiscalisation et ainsi réaliser des économies.
- Chercher une solution packagée dans laquelle votre investissement est entièrement géré par une société tiers.
Les raisons d’investir dans l’immobilier peuvent être nombreuses et variées :
- Se constituer un patrimoine ;
- Préparer sa retraite avec des revenus complémentaires ;
- Générer des revenus supplémentaires dès maintenant ;
- Aider ses enfants à se loger et à démarrer dans la vie ;
- Diminuer son imposition.
Dès 5 000 euros d’impôt par an, on estime qu’il est intéressant de chercher des solutions d’investissements défiscalisés.
Pourquoi les dispositifs de défiscalisation existent ?
Les lois de défiscalisation se succèdent au gré des gouvernements. Ce sont des outils importants pour inciter les contribuables à adhérer aux priorités politiques.
Les motivations sont diversifiées :
- Accroître le parc de logements locatifs avec des dispositifs visant les logements neufs ;
- Rénover les bâtiments anciens et particulièrement le patrimoine français avec des mesures comme la loi Malraux notamment ;
- Rendre les logements anciens plus économes en énergie avec des mesures axées sur la rénovation ;
- Multiplier les possibilités de logements pour les foyers modestes avec des mesures de défiscalisation conditionnées par les revenus des locataires et un plafonnement des loyers.
Comprendre les termes de la défiscalisation
Avant d’entreprendre un projet d’investissement immobilier motivé par la défiscalisation, un bilan patrimonial est recommandé. Cet accompagnement vous permet de vous poser les bonnes questions sur vos motivations, sur les choix et de déterminer les meilleures solutions.
Par exemple, votre situation conduit-elle à privilégier un investissement dans le neuf ou dans l’ancien ? Allez-vous privilégier une réduction d’impôt ou un amortissement du prix d’achat du bien ? Une défiscalisation immobilière dans le neuf ou une défiscalisation immobilière dans l’ancien ?
Pour bien démarrer, voici les principaux termes à connaître en matière de fiscalité :
- Abattement : partie d’un revenu qui échappe à l’imposition (déduction appliquée sur l’assiette taxable)
- Exonération : revenu qui échappe à l’impôt. L’exonération peut être totale ou partielle, porter sur l’impôt sur le revenu et/ou sur les prélèvements sociaux.
- Crédit d’impôt : diminution d’impôt. Si le montant va au-delà de l’impôt dû, les services fiscaux remboursent la différence (c’est la différence avec une réduction d’impôt).
- Amortissement du bien : déduction annuelle d’une fraction du prix d’un bien pendant plusieurs années.
- Déficit foncier : situation dans laquelle les revenus tirés de la location sont inférieurs aux charges ou aux amortissements conduisant à un résultat négatif et, par conséquent, à la non-imposition des loyers perçus.
Exemples de dispositifs de défiscalisation dans l’investissement immobilier
Les dispositifs de défiscalisation immobilière répondent chacun à des conditions précises. Aussi, tout investissement en ce sens doit commencer par une connaissance des règles y afférent.
▶ La loi Pinel
La loi Pinel est applicable pour les investissements immobiliers locatifs réalisés (et souscrits) jusqu'à fin 2024. Elle permet une réduction d’impôt pour toute mise en location de local transformé en habitation et de logement non meublé :
- ancien : dont les travaux de rénovation sont, au minimum, à hauteur de 25 % du prix total du bien et achevés, au plus tard, à la fin de la 2ème année suivant l’achat du bien immobilier (logement ou local) ;
- en réhabilitation ;
- neuf ;
- en construction : et dont la construction doit s’achever, au plus tard, 30 mois après la date d’octroi du permis de construire ;
- en état futur d’achèvement : et dont la construction doit être terminée, au plus tard, 30 mois après la signature de l’acte d’acquisition.
Pour bénéficier de la réduction d’impôt proposée par la loi Pinel, il faut que le logement soit en zone A, A bis ou B1. À chaque localisation correspond un plafond de revenu du locataire ainsi qu’un plafond de loyer au m² à respecter pour que la défiscalisation puisse être accordée.
Pour un engagement de 6 ans avec 2 prolongations de 2 fois 3 ans, la réduction d’impôt se passe comme suit sur le montant investi :
- les 6 premières années : 12 % à raison de 2 % par an ;
- à la première prolongation de 3 ans : 6 % à raison de 2 % par an ;
- à la deuxième prolongation de 3 ans : 3 % à raison de 1 % par an.
Pour un engagement de 9 ans avec une prolongation possible de 3 ans, la réduction d’impôt se passe comme suit sur le montant investi :
- les 9 premières années : 18 % à raison de 2 % par an ;
- la prolongation de 3 ans : 3 % à raison de 1 % par an ;
- La loi Pinel succède à la loi Duflot en septembre 2014.
- La loi Pinel est modifiée le 1er janvier 2021 et ne prend en compte que les habitations dans les immeubles collectifs.
- Depuis le 1er octobre 2014, les biens neufs ou en construction doivent répondre à la norme de réglementation thermique RT 2012. Les biens dont les permis de construire ont été déposés avant 2013 doivent obtenir le label 2005.
- Pour profiter de la loi Pinel, tous les logements acquis en 2022 et ceux dont le dépôt de permis de construire a été effectué en 2022 doivent se soumettre aux normes environnementales RE2020. Une obligation qui devrait s’appliquer jusqu’en 2025.
- En cas de travaux, le niveau de performance énergétique demandé correspond aux exigences du label HPE (ou BBC) rénovation 2009.
▶ La loi Denormandie
La loi Denormandie, à laquelle la souscription est ouverte jusqu’au 31 décembre 2024, défiscalisé à hauteur de :
- 12 % du montant de l’investissement pour une mise en location de 6 ans ;
- 18 % du montant de l’investissement pour une mise en location de 9 ans ;
- 21 % du montant de l’investissement pour une mise en location de 12 ans.
Mais pour qu’il y ait réduction d’impôt grâce au dispositif Denormandie, il faut que :
- le bien soit ancien et nécessite des travaux, ou soit un local transformé en logement ;
- les travaux et les transformations doivent correspondre à 25 % du prix du bien ;
- la commune où se trouve le bien immobilier ait :
- d’importants besoins de réhabilitation d’habitat (ancien quartier dégradé) ;
- adhérer pour une opération de revitalisation de territoire (ORT) ;
- un label Cœur de ville.
▶ Loi Censi-Bouvard
La loi Censi-Bouvard est un dispositif qui complète le statut LMNP (Loueur Meublée Non Professionnelle) ; les deux sont donc cumulables.
Le dispositif Censi-Bouvard permet une réduction d’impôt sur le revenu de 11 % du montant investi, pour les investisseurs immobiliers qui mettent en location des résidences :
- avec services agréés pour personnes âgées ou handicapées ;
- d’accueil et de soins agréées ;
- pour étudiants ;
- de tourisme classées.
- Pour être éligible et profiter de la réduction fiscale de la loi Censi-Bouvard, il faut que l’achat du bien neuf ou en état futur d’achèvement soit compris entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2022.
- Les biens immobiliers mis en location en tant que résidences de tourisme ne sont plus éligibles à la loi Censi-Bouvard depuis le 31 décembre 2016.
- En respectant le plafonnement des niches fiscales, il est possible de cumuler loi Pinel et loi Censi-Bouvard.
▶ Loi Monuments Historiques
La loi sur les Monuments Historiques défiscalise l’acquisition d’immeubles :
- classés monuments historiques ;
- qui font partie du patrimoine national ;
- inscrits à l’ISMH (Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques).
Le propriétaire devra toutefois s’engager à garder le bien immobilier durant 15 ans en plus d’autres conditions. Le respect de ces règles peut alors permettre :
- l’imputation des coûts des travaux de rénovation sur les revenus d’activité professionnelle et fonciers ;
- l’exonération de frais de succession.
À noter que le régime fiscal suivant la Loi Monuments Historiques varie selon qu’il :
- ne produit pas de recette ;
- produit des recettes sans être occupé (comme par le biais de visites payantes) ;
- est occupé tout en produisant des recettes.
- La défiscalisation immobilière est utilisée par les gouvernements successifs pour mettre en œuvre leur politique du logement.
- Pour réussir votre investissement, l’accompagnement d’un professionnel de la gestion de patrimoine est utile pour vous aider à définir les objectifs et trouver la solution personnalisée idéale.
- À chaque dispositif de défiscalisation correspond des conditions à respecter. Il peut s’agir de normes environnementales, de la nature du logement, de localisation et/ou de durée de mise en location.
- La défiscalisation fait appel à des notions et à un vocabulaire spécifique qu’il faut maîtriser
