Qu’est-ce que le dispositif Pinel Outre-Mer ?

Le dispositif Pinel Outre-Mer reprend les grandes lignes du dispositif Pinel en appliquant des conditions plus adaptées aux villes situées en Outre-Mer. 

Le dispositif Pinel en bref

Avant de définir les conditions et du dispositif Pinel Outre-Mer, il convient de rappeler en quoi consiste le dispositif Pinel tout court. 

Le dispositif Pinel a été introduit par la Loi Pinel en 2014. C’est un dispositif de défiscalisation qui permet aux investisseurs résidant en France qui achètent dans le neuf de bénéficier de réduction d’impôts pendant une durée limitée et sous certaines conditions.

Pour être éligible, le logement doit être acheté dans l’immobilier neuf, et être situé une zone géographique tendue, soit les zones A, Abis et B1 du zonage ABC. Le prix du logement est plafonné à 5 500 € le m2 et à 300 000 € au total.

Le mode de location doit également répondre à certaines conditions, comme le respect d’un certain plafond de loyer. Si le logement peut être loué à des membres de la famille du propriétaire, les locataires doivent dans tous les cas respecter des conditions de revenus. Le bien doit être loué en tant que résidence principale, en location vide, et ce pour une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans suivant le niveau de réduction fiscale espéré.

Actuellement, les taux proposés sont les suivants : 

• 6 ans : 10,5 %
• 9 ans : 15 %
• 12 ans : 17,5 %

Le logement doit enfin répondre à différents critères liés à ses performances énergétiques et thermiques, afin de respecter les normes RT 2012 et BBC 2005.

Un dispositif spécifique pour répondre à une forte demande de logements

L’ensemble des départements, Régions et collectivités d’Outre-Mer font partie de la zone B1 du zonage ABC, soit une zone éligible au dispositif Pinel classique. Alors pourquoi proposer un dispositif spécifique pour ces collectivités ?

En réalité, le dispositif Pinel Outre-Mer propose des conditions d’accès différentes, notamment en matière de réglementation thermique, de loyers et de ressources, pour mieux correspondre à la réalité de ces territoires. 

En proposant des conditions d’accès plus souples, mais aussi des réductions d’impôts plus avantageuses, la loi Pinel Outre-Mer permet d’attirer les investisseurs pour créer des logements dans des zones soumises à une demande très forte.

Quelles sont les conditions pour pouvoir bénéficier de la loi Pinel dans les DROM-COM ? 

Les conditions à respecter pour être éligible au dispositif Pinel Outre-Mer sont sensiblement les mêmes que celles appliquées en Métropole.

Des conditions relatives au propriétaire

Pour pouvoir bénéficier des réductions d’impôts Pinel, un investisseur doit forcément avoir une adresse fiscale en France. Ce dispositif n’est donc pas accessible aux expatriés. Il est possible d’acquérir le bien seul, via une SCI, ou en indivision (couples mariés ou pacsés).

Des conditions relatives au logement

Comme en Métropole, les logements éligibles à la loi Pinel Outre-Mer doivent être acquis dans le neuf ou avoir fait l’objet d’une rénovation importante. Le logement doit être mis en location dans les 12 mois suivant son acquisition ou d’achèvement des travaux.

Les logements concernés sont des logements appartenant à une résidence d’habitat collectif, et ne doivent pas avoir été achetés à un prix supérieur à 300 000 € ou 5 500 € le m2. Il est également possible de bénéficier du dispositif en achetant un local dans le but de le transformer en habitation.

La principale différence concernant les conditions appliquées au logement réside dans les performances énergétiques et thermiques du logement. Les logements situés en Outre-Mer n’ayant pour la plupart pas besoin d’un système de chauffage, ils ne sont pas soumis aux mêmes réglementations qu’en Métropole.

Des conditions relatives à la location du logement

La Loi Pinel Outre-Mer prévoit, comme sa version métropolitaine, que le propriétaire s’engage à louer son bien pendant une durée déterminée de 6, 9 ou 12 ans. Le bien doit être loué vide, et peut être loué à un membre de la famille (hors du foyer fiscal). 

En Outre-Mer aussi, des plafonds de ressources pour les locataires doivent être respectés pour être éligibles au dispositif. Ceux-ci peuvent varier d’un territoire à l’autre, notamment entre les Départements et Régions d’Outre-Mer (Martinique, Guadeloupe, Guyane, la Réunion, Mayotte) et les Collectivités d’Outre-Mer (la Polynésie française, Saint-Pierre-et-Miquelon, Wallis-et-Futuna, Saint-Martin et Saint-Barthélémy). Cela permet de prendre en compte le coût de la vie dans chaque territoire : 

DROM, Saint-Martin, Saint Pierre et Miquelon : 

• Personne seule : 29 079 € ;
• Couple : 38 834 € ;
• + 1 personne à charge : 46 700 € ;
• + 2 personnes à charge : 56 377 € ;
• + 3 personnes à charge : 66 320 € ;
• + 4 personnes à charge : 74 742 € ;

COM :

• Personne seule : 31 199 € ;
• Couple : 41 662 € ;
• + 1 personne à charge : 50 101 € ;
• + 2 personnes à charge : 60 484 € ;
• + 3 personnes à charge : 71 151 € ;
• + 4 personnes à charge : 80 185 € ;

En plus de ces plafonds de ressources, des plafonds de loyer doivent également être respectés. Encore une fois, ceux-ci varient en fonction des différents territoires pour prendre en compte les spécificités du marché immobilier local. Ils ne peuvent pas dépasser un certain montant au m2 : 

• 10,73 €/m² pour la Guadeloupe, la Martinique, la Réunion, Mayotte et Saint-Martin ;
• 12,87 €/m² pour la Nouvelle-Calédonie, la Polynésie et Wallis-et-Futuna. 

Quelles sont les réductions d’impôts avec Pinel Outre-Mer ?

Comme évoqué plus haut, le dispositif Pinel Outre-Mer se veut plus incitatif que celui proposé en Métropole, afin d’attirer les investisseurs et dans le but de répondre à une demande croissante de logements dans ces régions.

Les réductions d’impôts proposées par ce dispositif spécifiques sont donc plus avantageuses que celles habituellement proposées : 

• 21,5 % de réduction d’impôt pour 6 ans de location (contre 10,5 % en Métropole) ;
• 26 % de réduction d’impôt pour 9 ans de location (contre 15 %) ;
• 28,5 % de réduction d’impôt pour 12 ans de location (contre 17,5 %).

Le dispositif Pinel Outre-Mer permet ainsi de bénéficier de réductions d’impôts quasiment deux fois supérieures à celles de la Métropole ! 

Par contre, il convient de noter que ces réductions d’impôts vont aussi baisser progressivement au cours des prochaines années. Pour l’année 2024, elles seront ainsi ramenées aux taux suivants : 

• 20 % de réduction d’impôt pour 6 ans de location (contre 9 % en Métropole) ;
• 23 % de réduction d’impôt pour 9 ans de location (contre 12 %) ;
• 25 % de réduction d’impôt pour 12 ans de location (contre 14 %).

Même en enregistrant une baisse, ces réductions d’impôt restent beaucoup plus intéressantes en Outre-Mer. Elles restent même supérieures à celles offertes par le dispositif Super Pinel, ou Pinel+, qui propose des réductions d’impôt de 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans et 21 % sur 12 ans.

Quelles différences entre la loi Pinel et le dispositif Pinel Outre-Mer ? 

Le dispositif Pinel Outre-Mer se veut plus incitatif que son homologue Métropolitain, comme en témoignent les taux de déduction fiscale proposés. Mais cela est aussi valable sur les réductions d’impôts globales offertes par le dispositif, ainsi que les plafonds imposés aux niches fiscales.

Un plafond de réductions Pinel plus important en Outre-Mer

Les réductions d’impôts permises par la loi Pinel sont déterminées en fonction du prix du bien, auquel est appliqué un pourcentage de réduction croissant en fonction de la durée de location. Le total des réductions d’impôts annuelles est alors soumis à un plafond, qui correspond à la déduction maximale que l’on peut obtenir pour un logement acheté 300 000 €. Alors que ce plafond est de 63 000 € sur 12 ans en Métropole, il est réévalué à 96 000 dans les territoires ultramarins.  

Des plafonds de niches fiscales augmentés

Les avantages fiscaux perçus en France sont plafonnés à un montant maximum annuel, tous avantages confondus. Or, ces plafonds ne sont pas les mêmes pour les investissements réalisés en Métropole et ceux réalisés en Outre-Mer : 

• En Métropole, le total des avantages fiscaux ne peut actuellement dépasser 10 000 € par an pour l’imposition 2024 (sur les revenus perçus en 2023). 
• En Outre-Mer, le total des avantages fiscaux est soumis à un plafond de 18 000 € pour l’imposition 2024.