Revenus fonciers : ce qu'il faut comprendre 

Le revenu foncier doit faire l'objet d'une déclaration annuelle au même titre que vos salaires. 

On peut définir les revenus fonciers comme l'ensemble de vos rentrées financières provenant de la location de votre patrimoine immobilier. Celui-ci peut être bâti ou non bâti à usage résidentiel (maison, appartement) ou professionnelle (bureaux, magasins…). 

Les revenus fonciers peuvent aussi provenir d'une société civile immobilière. En clair, si vous n'avez pas les moyens d'acquérir un appartement ou une maison dans sa totalité, vous pourrez toujours profiter de la sécurité et de la rentabilité de la pierre en souscrivant à des quotes-parts. 

Les biens immobiliers, neufs ou anciens, entrent dans la catégorie des revenus fonciers dès lors qu'ils sont loués nus. 

Comment calculer le montant imposable des revenus fonciers et locatifs pour la location vide ?

En fonction du montant total de vos revenus locatifs, il existe deux régimes fiscaux qui s'appliquent : le micro-foncier et le régime réel.

Le régime micro-foncier

Lorsque le montant total de vos loyers ne dépasse pas 15.000 euros, vous êtes automatiquement soumis au régime micro-foncier. 
L'imposition des revenus locatifs est obligatoire. Néanmoins, vous bénéficierez d'un abattement forfaitaire de 30 %. En clair, seuls 70 % de vos revenus fonciers seront imposables au titre de l'impôt sur le revenu. 

Cet abattement correspond à une estimation des charges et des frais d'exploitation de vos différents biens immobiliers proposés en location nue. 

De plus, ce régime a l'avantage d'être très simple à gérer. Il n'y a en effet aucune démarche à effectuer pour bénéficier du régime micro-foncier dès lors que vous remplissez les conditions de revenus requises. Le calcul de l'abattement se fait automatiquement au moment de reporter les revenus issus de vos locations sur la déclaration.

Le régime réel

Lorsque le montant de vos loyers excède 15.000 euros, c'est le régime réel qui s'applique. Vous devrez alors déclarer un revenu foncier net, c'est-à-dire déduit de toutes les charges déductibles.

Voici la liste des principales charges que vous pourrez déduire au moment d'effectuer votre déclaration de revenus : 

• Les charges de copropriété si vous louez un immeuble ;
• Les travaux de rénovation (incluant l'amélioration des performances énergétiques) ;
• Les frais de gestion locative ;
• Les frais de syndic pour les copropriétés ;
• Les assurances ;
• La taxe foncière ;
• L'impôt sur les ordures ménagères ;
• Les intérêts d'emprunt.

Dans le cas où les charges sont supérieures au montant des loyers perçus, vous serez en déficit foncier. Vous pourrez alors déduire ce déficit de votre revenu imposable. Le seuil de cette déduction est de 10 700 euros. Pour cette année 2023 et jusqu'en 2025, le seuil est ramené à 21 400 euros si vous réalisez des travaux qui permettent de passer d'une performance énergétique E ou F à une classe supérieure (A, B, C ou D).

Même si vous percevez moins de 15.000 euros de loyer, vous pourrez faire le choix du régime réel afin de bénéficier des déductions de charges. Dans ce cas, vous devrez être capable de justifier toutes les dépenses déductibles, à la différence du micro-foncier. 

Quel est le taux d'imposition qui s'applique aux revenus fonciers ?

Après déduction de l'abattement forfaitaire ou des charges déductibles, le montant de vos revenus fonciers s'ajoute à votre revenu global pour le calcul de votre impôt sur le revenu.

Cela signifie que pour les revenus élevés, les tranches supérieures sont plus lourdement taxées. 

Pour cette année 2023 (portant sur les revenus 2022), voici les différentes tranches de taux d'imposition en fonction du revenu global annuel imposable pour une personne seule :

• Jusqu'à 10 777 € : tranche à 0 % ;
• Entre 10 778 € et 27 478 € : tranche à 11 % ;
• Entre 27 479 € et 78 570 € : tranche à 30 % ;
• Entre 78 571 € et 168 994 € : tranche à 41 % ;
• Supérieure à 168 994 € : tranche à 45 %.

Il faut également savoir que les revenus fonciers et locatifs sont soumis aux prélèvements sociaux, à hauteur de 17,2 % pour cette année 2024. Ces prélèvements se partagent entre la Contribution sociale généralisée (CGS) qui s'élève à 9,2 %, le prélèvement de solidarité à 7,5 % et la contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS) fixée à 0,5 %. 

Imposition des revenus issus d'une location meublée

Louer un bien meublé implique que le propriétaire mette à disposition du locataire :

• Matériels d’entretien ménager ;
• Luminaires ;
• Vaisselle pour tous les résidents ;
• Ustensiles de cuisine
• Plaque de cuisson ;
• Four à micro-onde ou four ;
• Réfrigérateur ;
• Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur ;
• Literie ;
• Couette ou couverture ;
• Étagères de rangement ; 
• Table et sièges.

En ce qui concerne la fiscalité des loyers perçus, le logement meublé fait coexister 2 statuts fiscaux :

• Le loueur meublé non professionnel (LMNP) ;
• Le loueur meublé professionnel (LMP).

Différence entre LMNP et LMP

Le statut de LMNP est un statut par défaut. Il s’applique donc si les conditions pour être loueur meublé professionnel ne sont pas remplies. 

Pour résumer, pour être considéré comme loueur meublé professionnel (LMP), il faut que :

• Les recettes annuelles perçues par tous les membres du foyer fiscal pour la mise en location dépassent 23 000 € ;
• Et les recettes doivent être supérieures au revenu global des autres activités du foyer fiscal.

La fiscalité pour le loueur meublé non professionnel (LMNP)

Pour la location meublée non professionnelle (LMNP), l’imposition dépendra de différents critères :

Le type de logement et le mode de mise en location

De manière générale, les revenus d’une LMNP sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). 
Si vous louez occasionnellement une pièce de votre domicile, les revenus sont également imposables dans la catégorie BIC avec la possibilité de bénéficier d’une exonération si :

• Les revenus ne vont pas au-delà de 760 € TTC par an ;
• Il est question de la mise en location d’une (ou de plusieurs) pièce(s) de votre résidence principale pour des personnes de passage.

Vous pouvez aussi louer une pièce de votre logement de manière habituelle pour un locataire qui s’en servira comme résidence principale (même de manière temporaire). Les loyers sont alors normalement imposables dans la catégorie des BIC. Notez que vous n’avez pas à déclarer les revenus de 2022 si le loyer n’est pas supérieur à :

• 192 € en Île-de-France ;
• 142 € dans les autres régions.

Le montant des revenus locatifs

Selon le montant des revenus que vous percevez de la location, vous aurez le choix entre :

• Le régime micro-BIC : qui offre un abattement forfaitaire de 50 %. Aucun impôt n’est à payer pour des recettes inférieures à 305 € ;
• Le régime réel : qui permet la déduction de vos frais et de vos charges. Et si les charges sont supérieures aux loyers perçus, vous pouvez déduire le déficit sur vos revenus de location pour les 10 ans qui suivent. 

Pour la LMNP, lorsque les revenus locatifs annuels (pour l’année 2022) ne dépassent pas 72 600 € et que vous n’optez pas volontairement pour le régime réel, le régime micro-BIC s’applique par défaut. Pour des recettes au-dessus de 72 600 €, vous n’aurez pas le choix et serez soumis au régime réel.

Attention, l’imposition pour les chambres d’hôtes et les meublés de tourisme classés ont une fiscalité spécifique. En effet, pour cette catégorie de biens meublés :

• Le régime micro-BIC (micro-entreprise) s’applique pour des recettes en dessous de 176 200 €. L’abattement forfaitaire pour frais est alors de 71 %, mais vous pouvez néanmoins choisir le régime réel ;
• Le régime réel est appliqué automatiquement pour des revenus annuels supérieurs à 176 200 €. Vous pouvez toutefois garder le régime micro-BIC avec un abattement forfaitaire de 71 %, si vous dépassez ce plafond pour la 1ère ou la 2ème année. 

La fiscalité pour le loueur meublé professionnel (LMP)

Comme dit plus haut, la location meublée professionnelle (LMP) n’est possible que pour des revenus locatifs annuels supérieurs à 23 000 € et dépassant les recettes des autres activités du foyer fiscal. Une fois ces conditions remplies, le statut peut être attribué aux sociétés comme aux particuliers exerçant la location comme activité commerciale. Notez toutefois que le caractère professionnel doit s’appliquer à toutes les locations meublées du foyer fiscal. 

Le fonctionnement de l’imposition pour la location meublée professionnelle

Sans prestation de services, la location en meublé n’est pas soumise à la TVA. Le régime fiscal dépendra ensuite de la structure juridique définie par le loueur. Ainsi, la location peut dépendre ou être soumise à/au :

• La catégorie BIC (bénéfices industriels et commerciaux) si l’entrepreneur a choisi l’imposition sur revenu ;
• L’imposition sur les sociétés ;
• Régime de la micro-entreprise pour le chiffre d’affaires de 2022 ne dépassant pas : 
  • 72 600 € pour les meublés non classés ;
  • 176 200 € pour les meublés classés.

Sauf pour la micro-entreprise, la location meublée est soumise au régime réel. Il est donc possible de déduire les charges du loyer perçu. Il s’agit entre autres de l’/des :

• Amortissement du mobilier et des améliorations ;
• Frais d’établissement ; 
• Intérêts d'emprunt ;
• Impôts locaux ;
• Frais de gestion et d'assurances ;
• Frais d’entretien et de réparation.

Le LMP peut aussi déduire les déficits du revenu global. Il est également possible de déduire les déficits occasionnés par des charges survenues avant la mise en location (si la mise en location est réalisée à la livraison du bien immobilier, par exemple). Pour ce cas particulier, le revenu locatif est déduit d’un tiers des déficits par année sur les 3 premières années de location. 

Les impôts locaux pour les LMP

Si vous louez en tant que LMP, vous devez vous acquitter de :

• La taxe foncière ;
• La Cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) si votre chiffre d’affaires hors taxes (HT) est supérieur à 500 000 € ;
• La Cotisation foncière des entreprises (CFE) si la location ne fait pas partie de votre résidence principale.

Les plus-values de cession pour la location meublée professionnelle

L’un des principaux avantages de la LMP est l’exonération des plus-values de cession. Elle peut être partielle ou totale.

L’exonération est partielle pour des revenus compris entre 90 000 € et 126 000 € hors taxes (HT).

L’exonération est totale pour :

• Une mise en location d’au moins 5 ans ;
• Les loyers perçus inférieurs à 90 000 € hors taxes (HT) sur les 2 ans précédant la cession.

Comment optimiser l'imposition de vos revenus fonciers ?

Lorsque les ressources provenant de vos locations nues augmentent, vous devez vous acquitter d'un montant fiscal plus important. Néanmoins, il existe des moyens d'optimiser la somme imposable vos revenus pour réduire le montant imposable. 

Investir dans l'ancien pour bénéficier du déficit foncier

Contrairement à son appellation qui pourrait suggérer un problème, le déficit foncier peut présenter pour le contribuable qui souhaite investir dans l'immobilier un avantage certain. En effet, lorsque le montant des charges déductibles dépasse le montant des loyers perçus, vous pourrez déduire le montant du déficit de vos revenus imposables. 

Le déficit foncier est un avantage fiscal plafonné à 10 700 euros par an et jusqu'à 21 400 euros pour les travaux de transition énergétique sur les biens énergivores. Néanmoins, dans le cas où votre déficit dépasse ce plafond, vous aurez la possibilité de le reporter pour les années suivantes. Si vous les imputez sur vos revenus globaux, le report est possible sur 6 ans. Si vous les reportez uniquement sur les revenus fonciers, vous pourrez bénéficier du report dans un délai de 10 ans. 

Investir dans l'ancien constitue la meilleure manière de tirer avantage du déficit foncier. En effet, dans un bien neuf, le montant des travaux à faire est quasi nul, à la différence d'un appartement ou d'une maison dans l'ancien. Les rénovations et les travaux d'amélioration des performances énergétiques à effectuer pèseront positivement dans les charges déductibles. 

L'autre avantage de cet aménagement avantageux est de ne pas faire partie du plafond annuel des niches fiscales limitées à 10.000 euros. 

Le dispositif Pinel : un investissement locatif pour réduire vos impôts

Si vous avez pour objectif de réduire le montant de vos impôts, optez donc pour le dispositif Pinel. Cette offre de défiscalisation a pour objectif de détendre la tension entre l'offre et la demande dans les zones qui connaissent une flambée des loyers.

Pour en bénéficier, il faut investir dans un bien immobilier neuf, acheté en état futur d'achèvement (vente sur plan) ou encore largement rénové. Le propriétaire doit par la suite proposer le bien à la location pour une période minimale afin de bénéficier d'une réduction de votre impôt sur le revenu. Le dispositif a été renouvelé jusqu'au 31 décembre 2024.

Voici les principales conditions de la défiscalisation Pinel :

• Investir dans un immobilier neuf, acheté sur plan, rénové à neuf ou transformé en bien habitable 
• Acquérir un bien affichant un prix maximal de 300 000 € et/ou 5 500 €/m² ;
• S'engager à louer le bien pour un minimum de six ans ;
• Investir dans les zones autorisées ;
• Louer nu le bien à destinée résidentielle ;
• Proposer la maison ou l'appartement en location dans les 12 mois après la remise des clés ;
• Respecter le plafonnement de ressources par foyer fiscal.

Toutes les localités de France ne sont pas éligibles au dispositif Pinel. L'Hexagone a été divisé en plusieurs zones, et seules certaines d'entre elles peuvent accueillir les biens. D'ailleurs, ce découpage détermine le plafond de ressources fixé par la loi Pinel. 

Pour un engagement locatif de six ans, vous bénéficierez d'un abattement fiscal à hauteur de 10,5 % de la valeur du bien à répartir sur la durée de l'engagement. Si vous optez pour la location sur 9 ans, l'abattement est de 15 ans. Il est de 17,5 % si vous louez pour 12 ans. Au bout de la période, vous pourrez continuer à louer, prendre possession du bien ou le vendre pour réaliser une plus-value.