Comment devenir loueur en meublé professionnel ?
Le statut loueur en meublé professionnel (LMP) est possible à certaines conditions cumulatives :
- Louer des locaux d’habitation meublés ;
- Bénéficier de recettes annuelles supérieures à 23 000 euros ;
- Ces recettes sont supérieures à toutes les autres recettes du foyer (incluant les salaires et tout autre type de revenus).
Le Conseil Constitutionnel a décidé en février 2018 que l’obligation d’inscription d’un membre du foyer fiscal au registre du commerce et des sociétés était inconstitutionnelle. Ce n’est donc plus une obligation !
Quelle est la fiscalité imposée aux revenus LMP ?
Comme pour le statut du loueur en meublé non professionnel ou LMNP, les revenus issus de la location meublée sont imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non pas au titre des revenus fonciers.
En fonction du montant des revenus, vous pouvez bénéficier de différents régimes d’imposition :
- Micro-BIC : les loyers dont le montant est inférieur à 70 000 euros chaque année bénéficient d’un abattement de 50 % et sont imposés au titre de l’impôt sur le revenu.
- Réel simplifié : possible sur option même avec des revenus inférieurs à 70 000 euros, ce régime permet de déduire toutes les charges et travaux et d’amortir les locaux, en fonction de la durée de détention.
- Réel : pour les recettes supérieures à 238 000 euros. Une comptabilité et une liasse fiscale complètes sont exigées.
- Lorsque vous mettez en location un bien meublé sans fournir de prestation supplémentaire (location de tourisme avec demi-pension, conciergerie…), vous n’êtes pas soumis à la TVA.
- De même, les chambres d’hôtes dans lesquelles des services sont proposés ne sont pas soumises à la même réglementation que la location meublée.
- Si le linge de maison (draps, serviettes de bain…) est mis à disposition, si les locaux sont nettoyés régulièrement, si le petit-déjeuner est servi sur place ou si toute autre prestation accompagne la location de la chambre, c’est la réglementation et la fiscalité de la para-hôtellerie qui s’appliquent.
▶ La déclaration des revenus locatifs générés sous le statut de loueur meublé professionnel
Ce sera la structure juridique que vous aurez choisie en tant que loueur en meublé professionnel (LMP) qui déterminera le régime fiscal et la marche à suivre pour la déclaration de vos revenus locatifs.
La micro-entreprise
Pour bénéficier du statut de micro-entrepreneur, il faut que les revenus enregistrés chaque année ne dépassent pas un certain seuil. Ces seuils dépendent alors de la nature de l’activité : profession libérale, vente de marchandise ou prestation de services.
Dans le cadre d’un statut de Loueur en meublé professionnel, nous sommes donc dans le cas de prestations de services engendrant des bénéfices industriels et commerciaux. Pour les années 2023 à 2025, le plafond des bénéfices enregistrés sur l’année est alors de 77 700 € pour les meublés non classés. Ce seuil est porté à 188 700 € pour les meublés classés.
L’imposition sur le revenu
L’impôt sur le revenu porte sur l’ensemble de vos revenus perçus au cours de l’année, qu’ils consistent en des salaires, des allocations (ARE), des revenus non-salariés (micro-entreprise, profession libérale), ou locatifs. Dans le cadre de la location meublée professionnelle, la déclaration est à faire dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, et ce, quel que soit le régime fiscal que vous avez choisi.
Le classement d’un meublé de tourisme peut être demandé par le bailleur à tout moment. Pour pouvoir être classé, l’appartement doit répondre à 112 critères de contrôle répartis entre les catégories “équipements et aménagements”, “Services aux clients” et “Accessibilité et développement durable”. Après évaluation, le meublé de tourisme se voit attribuer une note qui va de 1 à 5 étoiles : c’est le même principe que pour les hôtels !
L’imposition sur les sociétés (IS)
L’impôt sur les sociétés concerne les entreprises de type SA (Sociétés anonymes), SARL (Sociétés à responsabilité limitée), SCA (Sociétés en commandite par actions), SAS (Sociétés par actions simplifiées), SEL ou SEARL (Sociétés d'exercice libéral à responsabilité limitée ou non).
C’est une option facultative pour les entrepreneurs individuels tels que les Loueurs en meublé professionnels.
Pour les entreprises concernées, la déclaration se fera via le formulaire n°2065-SD. Les revenus déclarés doivent correspondre aux bénéfices réalisés au cours de l’exercice annuel et être déclarés à date fixe.
Les loueurs en meublé professionnels qui n’ont pas le statut d’auto-entrepreneurs peuvent déduire différentes charges de leur résultat fiscal :
- Frais d'établissement (frais de notaire, de constitution de société notamment)
- Frais d'entretien et de réparation
- Impôts locaux
- Frais de gestion et d'assurances
- Intérêts d'emprunt
- Amortissement du mobilier et des améliorations
Une déduction des déficits
Certains déficits peuvent être déduits des revenus de loueur en meublé professionnel imposables. Il s’agit notamment des déficits dus aux sommes engagées avant la location de l’appartement.
▶ Les impôts locaux
Sachez que toute location meublée professionnelle (LMP) est soumise à la taxe foncière, à la cotisation foncière des entreprises (CFE) et à la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE).
La taxe foncière
La taxe foncière est à régler par le propriétaire ou par l’usufruitier même dans le cas d’une mise en location.
En effet, elle concerne toutes les propriétés bâties et donc les habitations ; qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement.
La cotisation foncière des entreprises (CFE)
Elle est à régler sauf pour les locations meublées faisant partie de votre habitation principale.
L’application de la cotisation foncière des entreprises (CFE) pour la location meublée non professionnelle (LMNP) dépendra du lieu et de l’utilisation du bien immobilier. Pour en connaître les termes, informez-vous auprès du service des impôts des entreprises (SIE) du lieu où se trouve le bien.
La cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE)
Elle est appliquée suivant 2 conditions :
- un chiffre d’affaires annuel supérieur à 500 000 € ;
- une activité imposable à la cotisation foncière des entreprises (CFE).
Les avantages du statut LMP
Le régime du loueur en meublé professionnel présente 3 avantages fiscaux majeurs :
- Imputation des déficits sur le revenu global : le déficit créé par le régime réel est déductible du revenu global du contribuable, dès lors qu’il n’est pas généré par les amortissements pratiqués. Ce dernier peut, lui, être reporté sur les résultats des 6 années suivantes.
- Exonération des plus-values de cession : lors de la revente du bien immobilier, la plus-value réalisée est ainsi exonérée si les recettes annuelles étaient inférieures à 90 000 euros depuis 2 ans et si le bien était loué depuis plus de 5 ans.
Une exonération partielle est prévue pour des recettes comprises entre 90 000 euros et 126 000 euros. - Exonération d’impôt sur la fortune immobilière (IFI) : les biens sont affectés à une activité professionnelle et n’entrent pas dans l’assiette de l’IFI.
Pour se lancer dans une activité de loueur en meublé professionnel, l’accompagnement par des professionnels de l’immobilier et de la fiscalité est vivement conseillé pour adopter le meilleur statut en fonction de la situation de l’ensemble de la famille.
Rappel sur le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP)
Les revenus locatifs du bien en location meublée non professionnelle sont toujours à déclarer dans les bénéfices industriels et commerciaux puisqu’ils sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Si vous venez de commencer votre investissement locatif et que vos premières recettes seront perçues cette année 2024, voici quelques points à connaître.
▶ Les revenus imposables
Vous êtes loueur meublé non professionnel si le montant de vos revenus locatifs ne dépasse pas le total des autres revenus de votre foyer fiscal et/ou les revenus perçus de la location par tous les membres de votre foyer fiscal ne dépassent pas 23 000 €.
Vous devez alors déclarer lesdits revenus dans la catégorie des BIC. Néanmoins, vous bénéficiez d’une exonération si vous louez une ou des pièces de votre résidence principale de manière occasionnelle à des personnes de passage et si le montant de la recette annuelle est inférieur ou égal à 760 € TTC.
De même, vous n’êtes pas tenu de déclarer les recettes locatives issues d’une location d’une ou de plusieurs pièces de votre résidence principale même si la mise en location est effectuée de manière habituelle. Il faudra tout de même que pour le locataire, la pièce louée soit également sa résidence principale et que le loyer annuel respecte les plafonds et les prix pratiqués dans la région.
▶ La fiscalité de la location meublée non professionnelle
Le régime pour le statut LMNP dépendra des recettes perçues. Il sera alors question, soit du régime réel, soit du régime micro-entrepreneur BIC.
Pour les chambres d’hôtes et les meublés de tourisme classés :
- Si les revenus ne dépassent pas 176 200 € par an, c’est le régime micro-BIC qui s’applique, sauf si vous choisissez vous-même d’être soumis au régime de bénéfice réel ;
- Ce régime fiscal fait bénéficier d’un abattement de 50 % sur ses recettes.
- Si les revenus dépassent 176 200 € par an, c’est le régime des bénéfices réel qui s’applique.
- L’imposition au réel permet la déduction des frais et charges.
Pour les autres locations meublées (ni chambres d’hôtes ni meublés de tourisme), le régime appliqué est :
- le régime micro-BIC, si vous ne faites pas le choix d’être soumis au régime réel et que votre recette locative annuelle est égale ou inférieure à 77 700 € (188 700 € pour les locations classées) ;
- le régime de bénéfice réel, si votre recette locative est supérieure à 77 700 € (188 700 € pour les locations classées).
- Les loyers des locations meublées sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
- Le régime du loueur en meublé professionnel permet de déclarer ses revenus selon le régime réel en déduisant toutes les charges et en amortissant l’achat des locaux de l’activité.
- Les recettes perçues sur la location meublée professionnelle sont à déclarer selon le statut juridique du propriétaire : imposition sur le revenu, sur société ou régime de la micro-entreprise.
- Le statut du LMP offre plusieurs avantages fiscaux comme l’imputation du déficit sur l’ensemble des revenus du foyer.
- Les biens régis par le statut du LMP bénéficient du régime des plus-values professionnelles lors de la revente et n’entrent pas dans le calcul de l’IFI.
- Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) est soumis, soit au régime micro-BIC, soit à celui du bénéfice réel.
