Revenus fonciers : à quel régime suis-je soumis ?

Les revenus fonciers sont les recettes financières d'un foyer issu de la location d'un bien immobilier nu, bâti ou non bâti. 

En règle générale, ils résultent de la location d'une maison ou d'un appartement, mais aussi de terrains nus et de terres agricoles. Les revenus locatifs tirés d'une SCI (société civile immobilière) soumis à l'impôt sur le revenu entrent également en compte dans le calcul des revenus fonciers. 

Cependant, les biens loués meublés ne relèvent pas des revenus fonciers, mais constituent des bénéfices industriels et commerciaux. Il faut également savoir que la sous-location nue relève des bénéfices non commerciaux. 

Les revenus fonciers sont imposables au titre de l'impôt sur le revenu. 

Il existe aujourd'hui deux régimes d'imposition qui s'appliquent aux revenus de votre investissement locatif : 

• Le régime micro-foncier : il s'applique si le montant total de vos revenus locatifs ne dépasse pas 15 000 euros par an. Il prend en compte le loyer brut. Néanmoins, vous ne comptabilisez pas les charges récupérables (frais d'entretien, gardiennage, frais d'eau et d'électricité…) qui incombent normalement aux locataires. 
• Le régime réel : vous y êtes soumis si le montant total de vos loyers perçus dépasse 15 000 euros par an. 

Micro foncier : comment calculer le montant imposable de vos revenus locatifs ?

Le micro foncier a pour principal avantage de vous faciliter le travail de gestion et de déclaration de vos revenus locatifs. En effet, sur le montant total, il suffit d'appliquer un abattement forfaitaire de 30 % pour l'année 2024. Seuls les 70 % du montant total entreront donc en compte pour le calcul de votre impôt sur le revenu. 

Prenons l'exemple d'un appartement loué 1 000 euros bruts par mois. Le montant total du loyer à déclarer est donc de 12 000 euros par an si vous n'avez pas enregistré de vacance locative entre-temps. Après application d'un abattement forfaitaire de 30 %, vous déduirez alors 3 600 euros. Le montant imposable sera alors de 8 400 euros. 
Cet abattement de 30 % correspond globalement au montant des charges inhérentes à l'exploitation de vos biens locatifs. De fait, vous ne pourrez plus déduire de charges, sauf celles récupérables, au moment d'effectuer votre déclaration d'impôt. 

Le régime micro-foncier s'applique automatiquement. Néanmoins, si vous estimez que vos charges sont largement supérieures aux 30 %, vous pourrez effectuer la demande d'être placé au régime réel, même si vous percevez moins de 15 000 euros. Dans ce cas, vous pourrez soustraire toutes les charges (travaux, intérêts d'emprunt, frais de gestion, taxe foncière…) de vos loyers. Le montant imposable sera alors moins important. En contrepartie, vous devrez tenir une comptabilité stricte et conserver toutes les pièces justificatives liées aux charges. 

Attention, en vous plaçant expressément au régime réel, vous ne pourrez changer de statut qu'après trois ans. 

Comment effectuer la déclaration des revenus soumis au régime micro foncier ?

Chaque année, vous devez déclarer tous vos revenus locatifs de l'année précédente. Si vous avez perçu moins de 15 000 euros de revenus locatifs nus au cours de l'année 2023, vous devez les déclarer cette année 2024 au régime micro-foncier. 

Au moment de faire votre déclaration d'impôt, reportez simplement le montant brut de vos loyers dans le formulaire n° 2042, ligne 4BE. Grâce à la télédéclaration, le calcul de l'abattement forfaitaire de 30 % qui s'applique au régime micro-foncier s'effectue automatiquement. Si une part de vos loyers provient de l'étranger, le montant correspondant est à inscrire à la ligne 4BK. 

En tant que contribuable soumis au régime micro-foncier, vous n’avez pas à remplir le formulaire n° 2044 où sont inscrites en détail les charges déductibles propres au régime réel. 
Vous pouvez tout à fait effectuer votre déclaration sur un formulaire papier si vous avez du mal à utiliser l'outil sur Internet. Sachez néanmoins que le délai est plus court comparé à la déclaration en ligne. Gardez donc un œil sur le calendrier pour ne pas rater la date limite d'envoi. 

Quelle est l'imposition qui s'applique aux revenus locatifs ?

Le montant imposable de vos revenus locatifs s'ajoute au total de vos sources financières imposables au titre de l'impôt sur le revenu. Ce montant se verra par la suite appliqué le barème progressif pour le calcul de l'impôt à payer. 

Pour l'année 2024, voici le barème du taux d'imposition appliqué au total de vos revenus imposables :

• Pour la tranche en deçà de 10 777 euros : 0 % ;
• Entre 10 778 euros et 24 478 euros : 11 % ;
• Entre 22.479 euros et 78 570 euros : 30 % ;
• Entre 78 571 euros à 168 994 euros : 41 % ;
• Au-delà de 168.995 euros : 45 %.

Cette liste ne tient pas compte du quotient familial et s'applique à une personne seule.

Au même titre que les salaires et les autres revenus immobiliers et mobiliers, les revenus fonciers sont soumis aux prélèvements sociaux. Pour l'année 2024, leur total est de 17,2 %, se répartissant comme suit :

• La contribution sociale généralisée ou CSG : 9,20 % ;
• La contribution au remboursement de la dette sociale : 0,5 % ;
• Le prélèvement de solidarité : 7,5 %.

Tout comme l'impôt sur le revenu, le calcul des prélèvements sociaux s'effectue après l'abattement forfaitaire. 

Immobilier locatif : tenez compte de l'article 1418 du CGI

Au-delà de la déclaration des revenus liés à votre investissement locatif, vous êtes tenu, en tant que propriétaire, de déclarer à l'administration fiscale l'état d'occupation de vos différents biens. 

En effet, l'article 1418 du Code général des impôts (CGI) entré en vigueur le 1er janvier 2023 impose à chaque propriétaire de déclarer la location du bien. Cette déclaration doit se faire en ligne dans votre espace personnel sur le site impots.gouv.fr avant le 1er juillet de chaque année. Puisque le décret d'application a déjà été publié dans le Journal officiel le 28 avril dernier, la loi s'applique dès l'année 2023. À titre d'information, ce décret est également valable pour les résidences principales et secondaires ainsi que les biens occupés à titre gracieux. 

Peut-on bénéficier de la loi Pinel pour les revenus locatifs en micro-foncier ?

La loi Pinel est une mesure fiscale incitative qui a pour objectif principal d'inciter les investisseurs immobiliers à opter pour les zones où la tension locative est forte. En contrepartie, l'État accorde une réduction d'impôt sur une période définie. 

Tout en bénéficiant de cette réduction d'impôt, vous pouvez tout à fait profiter de la facilité de gestion et de l'abattement forfaitaire de 30 % du régime micro-foncier si le total de vos loyers ne dépasse pas 15 000 euros bruts par an. Ce régime adopté n'a aucune influence sur la réduction d'impôt dont vous bénéficiez.

Plusieurs conditions sont néanmoins à respecter pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel :

• Acheter un bien dans les zones ABis, A ou B1 ;
• Acheter un bien immobilier neuf ou en état futur d'achèvement ;
• Le prix d'achat du bien ne devra pas dépasser 5 500 €/m² et 300 000 € au total ;
• Le bien est destiné à la location résidentielle non meublée ;
• Les locataires doivent utiliser l'appartement en tant que résidence principale ;
• Respecter les normes de performance énergétique BBC 2005 ou RE 2020 ;
• Limiter le montant du loyer selon la zone : 17,62 €/m² pour la zone ABis, 13,09 €/m² pour la zone A, 10,55 €/m² pour la zone B1 ;
• Respecter le plafond de revenus.

Pour cette année 2024, voici le taux de réduction d'impôt en fonction de la période d'engagement locatif de votre bien immobilier :

• 10,5 % du prix du bien pour un engagement de 6 ans ;
• 15 % sur 9 ans ;
• 17,5 % sur 12 ans.

Ce taux est à répartir sur l'ensemble de la période d'engagement.

Pour effectuer votre déclaration Pinel, vous devez remplir le formulaire n° 2044-EB en plus de la case 4BE du formulaire n° 2042. Vous devez également remplir une section du formulaire n° 2042-RICI pour déterminer la répartition des amortissements de votre réduction d'impôt.