Les différents types de revenus locatifs

Pour constructions à vocation résidentielle, il existe deux principaux types de biens locatifs : 

• La location nue ;
• La location meublée.

La location nue

Louer un bien nu consiste à le mettre à disposition du locataire sans aucune installation mobilière. Néanmoins, le bien immobilier proposé à la location devra intégrer toutes les installations de confort indispensables au bien-être des occupants. La cuisine, la salle d'eau et les toilettes, le chauffage, l'eau chaude et l'électricité font partie des équipements obligatoires. Les conditions précises d'un bien loué nu sont précisées dans l'article 6 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989. 

Si vous achetez un bien ancien, pensez à effectuer des travaux pour garantir la conformité du bien. Autrement, le locataire peut engager des procédures légales qui peuvent aboutir à une ordonnance qui fera baisser le loyer. 

Un bien loué nu présente l'avantage d'offrir une meilleure stabilité quant aux revenus générés. En effet, les locataires en font généralement leur résidence principale, et y installent leur mobilier. Le bail d'une location vide est d'une durée de trois ans reconductible tacitement.

La location meublée

La location meublée est un bien immobilier proposé avec tout l'équipement nécessaire pour accueillir les occupants. Le d-981 du 31 juillet 2015 dresse une liste minimale d'équipements obligatoires pour qu'un bien puisse être considéré comme une location meublée :

• Meubles adaptés à l'usage de chaque pièce ;
• Literie incluant les couettes ou les couvertures ;
• Rideaux ou stores ;
• Tables et chaises ;
• Rangement ;
• Réfrigérateur avec un compartiment congélateur ;
• Four ou micro-ondes ;
• Vaisselles ;
• Plaques de cuisson ;
• Éclairage ;
• Matériel pour le ménage et l'entretien.

Une location meublée peut offrir un rendement supérieur de 10 à 30 % comparé à un bien loué nu. Son bail est par ailleurs plus court puisqu'il dure un an. 
Pour les étudiants, le bail peut être ramené à neuf mois. 

Il existe également le bail mobilité qui peut durer entre un et 10 mois non renouvelables (pour un même locataire). Il s'adresse aux saisonniers, aux salariés en mission…
Une location meublée peut être proposée en tant que résidence étudiante, pour les seniors, en tant que résidence principale… Il n'y a pas de restriction d'usage. 
Le meublé de tourisme est une catégorie à part dans cette catégorie. Ce classement s'applique à tous les biens loués aux vacanciers pour un séjour maximal de 90 jours. Ils doivent être déclarés auprès de la mairie. Il est possible de demander un classement pour obtenir des avantages fiscaux particuliers. 

Location nue : quel taux d'imposition pour vos revenus fonciers ?

Les loyers perçus dans le cadre d'une location nue entrent dans la catégorie des revenus fonciers. Les maisons et les appartements loués sans meuble entrent dans cette catégorie, tout comme les locaux d'activités et les terrains loués nus. 

En fonction du montant perçu, les revenus fonciers seront soumis à deux régimes différents :

• Le régime micro-foncier : si les revenus fonciers tirés de vos biens à louer ne dépassent pas 15 000 euros, vous êtes automatiquement soumis au régime micro-foncier. Pour cela, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 30 % sur le montant brut de vos loyers. Vous êtes donc imposé à hauteur de 70 %. Il faudra alors ajouter le montant imposable à vos revenus globaux (salaires, indemnités, bénéfices, plus-values…) ;
• Le régime réel : si vos revenus dépassent 15 000 euros, vous serez placé au régime réel. Celui-ci nécessite un travail de gestion plus poussé, car le montant imposable correspond au montant brut des revenus locatifs auquel on soustrait le total des charges déductibles  prévues par l'article 31 du Code général des impôts (travaux, assurance, charges de copropriété, frais de gestion, taxe foncière…). Si les charges sont supérieures aux revenus fonciers, vous êtes en déficit foncier. Dans ce cas, le montant de déficit est déductible de vos revenus globaux imposables jusqu'à hauteur de 10 700 euros. 

Quel que soit le régime choisi, vos revenus fonciers s'additionnent à vos revenus globaux. Il faudra par la suite appliquer votre taux marginal d'imposition (TMI) pour déterminer le montant de votre impôt sur le revenu. 

Pour optimiser votre profil fiscal, vous pourrez décider de vous placer au régime réel même avec des revenus fonciers en deçà de 15 000 euros. Dans ce cas, vous ne pourrez pas changer de régime pour une durée de trois ans. 

Les revenus fonciers sont soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 %. 

Location meublée : des revenus locatifs relevant des bénéfices industriels et commerciaux

Les loyers perçus de vos biens immobiliers loués meublés appartiennent à la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. 

Il existe deux types de statuts pour les loueurs meublés :

• Le loueur meublé non professionnel ou LMNP: ce statut concerne les bailleurs, dont les revenus locatifs meublés sont en deçà de 23 000 euros par an, ou si le total des loyers perçus ne dépasse pas 50 % des revenus globaux ;
• Le loueur meublé professionnel : si les deux conditions qui limitent le statut LMNP sont dépassées. 

En fonction du montant des revenus locatifs, le contribuable est soumis au régime micro-BIC ou le régime réel :

• Le régime micro-BIC : le régime micro-BIC s'applique si le total de vos revenus locatifs n'excède pas 77 700 euros (ramené à 176 200 euros pour les locations en tourisme). Dans ce cas, vous bénéficierez d'un abattement forfaitaire de 50 %. Ce statut facilite considérablement la comptabilité de vos loyers. Si vous bénéficiez d'un classement en tant que location de tourisme, l'abattement est de 71 % ;
• Le régime réel : le régime réel s'applique lorsque le montant total des loyers dépasse 77.700 euros (mise à jour 2023). Si c'est un meublé touristique classé, le plafond est de 188.700 euros (mise à jour 2023). Le montant imposable résultera alors de la différence entre les revenus bruts et les charges (impôts, frais de gestion, intérêts d'emprunt…). Ce régime nécessite la tenue d'une comptabilité. 

Avec le statut LMNP, le loueur déclare ses revenus imposables en tant que BIC pour déterminer son impôt sur le revenu. Le taux d'imposition qui s'applique est alors celui de votre TMI. 

Le loueur professionnel peut également déclarer ses revenus en tant que BIC s'il opte pour le paiement de l'impôt sur le revenu. 

Le statut LMP offre la possibilité de payer l'impôt sur les sociétés en créant une entreprise inscrite au registre du commerce et des sociétés. Si ses revenus locatifs sont au-dessous de 72 600 euros (176 200 euros pour le bien touristique classé), il pourra bénéficier de la simplicité d'une micro-entreprise.

Les revenus locatifs de vos biens meublés seront soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Les loueurs professionnels sont par ailleurs soumis à la cotisation foncière des entreprises (CFE). Leur montant est fixé par les communes. 

L'un des avantages du statut LMP concerne l'impôt sur la fortune immobilière. En effet, les revenus tirés d'un bien loué meublé n'entrent pas en compte dans le calcul de cet impôt. Les locations meublées sont en effet considérées comme des biens immobiliers professionnels. Néanmoins, il faut veiller à respecter les conditions nécessaires pour y accéder. 

Location meublée : quelques cas particuliers exonérés d'impôt

Si vous mettez à louer une partie de votre résidence principale pour quelque temps à des locataires de passage, vous n'aurez pas besoin de déclarer vos revenus locatifs si celui-ci ne dépasse pas 760 euros. Plusieurs particuliers proposent ainsi l'accueil des visiteurs chez l'habitant, à la fois pour bénéficier d'un appoint financier et pour profiter d'une expérience sociale. 

De même, si vous décidez de mettre en location une chambre meublée de votre résidence principale et que le locataire en fait sa résidence principale, vous êtes exonéré d'impôt. La condition à respecter est d'appliquer un loyer raisonnable. En 2023, le loyer annuel est limité à 199 euros/m² à Paris et à 147 euros/m² dans les autres régions. Si le montant est dépassé, vous devrez déclarer vos revenus en tant que LMNP. Il faut également un minimum de 9 m² habitable pour une hauteur de 2,2 m.