Les conséquences des difficultés de remboursement de crédit immobilier

Ne pas régler 3 mensualités d'un prêt enclenche normalement la déchéance du terme. Ce qui veut dire que la banque peut demander le règlement du capital restant dû. Elle peut même demander à ce que le bien soit vendu.

Néanmoins, face aux difficultés des emprunteurs, la majorité des organismes prêteurs n’en arrivent pas tout de suite aux poursuites ou à la saisie immobilière. Ils priorisent généralement les solutions à l'amiable.

Il existe ensuite une succession d’étapes suivant les garanties offertes lors de la contraction du crédit.

Les procédures en cas de non-paiement des mensualités

Des difficultés financières vous empêchent de respecter votre part du contrat de prêt immobilier ? L’organisme prêteur demandera l’intervention d’un huissier. Ce dernier jouera alors le rôle d’intermédiaire. Sa première action sera de faciliter la négociation entre vous et la banque. Mais si elles s’avèrent infructueuses, l’huissier devra entamer des démarches officielles qui passent généralement par 5 étapes.

La sommation de paiement du prêt immobilier

La sommation de paiement est une lettre de la banque demandant le paiement du montant dû. Vous aurez alors dans les 30 jours après réception de la mise en demeure. 
Vous devrez utiliser cette période pour chercher une solution. Vous pouvez, par exemple, demander un réaménagement des modalités de paiement ou alors vendre votre bien.

Le commandement de payer valant saisie

Si après la sommation de paiement, vous ne donnez aucune réponse ou si vous n’effectuez aucune démarche pour rembourser votre emprunt, l’huissier vous envoie une lettre : le commandement de payer valant saisie.

Le document donne :

• 8 jours pour régler le montant de la créance, les frais et les intérêts du crédit ainsi que les intérêts moratoires ;
• L’ordre d’expulser les personnes résidant dans le bien saisi. Ce qui n’est pas systématique. En effet, selon le cas, le bien peut rester occupé ou loué. Toutefois, si la mise en location est permise, vous ne pouvez pas utiliser le montant des loyers ;
• L’interdiction de donner ou de vendre le bien jusqu’à l’audience d’orientation.

L’assignation à comparaître et l’audience d’orientation

Dans les 2 mois après la publication du commandement au service de publicité foncière, vous obtiendrez une assignation à comparaître de la part du commissaire de justice. L’audience d’orientation aura ensuite lieu 1 à 3 mois après que l’acte vous soit parvenu.

L’audience d’orientation

Elle se déroule au tribunal judiciaire dont dépend le logement. C’est au cours de l’audience d’orientation que le juge de l’exécution décide de la suite de la procédure :

• Fin de la procédure de saisie. Cet arrêt peut être définitif ou temporaire ;
• Vente amiable ;
• Vente forcée.

La vente de l’habitation

La nature des étapes suivantes dépendra du jugement rendu à l’audience d’orientation (vente amiable ou vente forcée).

• Vente amiable, le juge détermine :
  • Le prix de vente minimum du bien immobilier ;
  • La date de l’audience de rappel durant laquelle vous devez justifier d’un compromis de vente.

Si le logement n’est toujours pas vendu 3 mois après l’audience de rappel, le juge ordonne alors la vente forcée.
Notez qu’en attendant l’audience de rappel (un délai de 4 mois maximum), la banque peut demander l'arrêt de la procédure de vente amiable et la mise en route de la vente forcée.

Si la vente amiable aboutie, l’acheteur transmet le prix de la vente au créancier (votre banque) qui vous reversera la différence si le coût du bien est supérieur à la somme que vous devez. Par contre, si le prix de vente est inférieur, vous devez régler le montant restant.

• Vente forcée, le juge fixe :
  • La date de l'audience d'adjudication. Il s’agit du moment de la vente aux enchères ; 
  • Les règles de visite du logement suivant la demande du créancier.

Avant l’audience, le créancier informe de la tenue de la vente aux enchères par divers moyens de diffusion (journaux d'annonces légales, affichages, etc.). Notez que cette démarche est faite aux frais de l'emprunteur.

L'audience d'adjudication se passe au palais de justice en présence du juge de l’exécution et des avocats des acheteurs chargés de faire les enchères. C’est la dernière proposition de prix qui détermine l’acheteur. Toutefois, une surenchère est possible dans les 10 jours qui suivent la vente aux enchères. Mais pour qu’elle soit prise en compte, il faut que la surenchère soit :

• D’au moins 10 % du prix principal de la vente ;
• Déposée sous forme d’acte auprès du greffe du juge d’exécution.

L’inscription à la FCIP

Si vous êtes poursuivi pour crédit impayé (2 mensualités au minimum), vous pouvez être inscrit au fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FCIP).
Vous y figurerez 5 ans ou jusqu’au remboursement du prêt. La désinscription doit se faire par votre banque auprès de la Banque de France. 

Les solutions pour un emprunt immobilier impayé

Pour ne pas en arriver à des extrêmes comme d’éventuelles poursuites pour crédit immobilier impayé, plusieurs solutions s’offrent à vous avec :

L’assurance emprunteur

Contracter une assurance pour le prêt immobilier n’est pas obligatoire. Mais elle est quasiment toujours demandée par l’organisme prêteur. 
La nature de la prise en charge dépendra ensuite des garanties auxquelles vous avez souscrit. Généralement, l’assurance de crédit immobilier couvre le décès ainsi que la perte totale et irréversible d’autonomie. Lors de la souscription au contrat d’assurance, d’autres options peuvent s’ajouter aux couvertures de base, comme les garanties :

• Perte d’emploi ;
• Invalidité permanente totale ou partielle ;
• Incapacité totale de travail.

Si vous répondez aux conditions établies dans le contrat, votre assureur peut prendre en charge tout ou partie des mensualités ou du capital restant dû. Faites en sorte de le prévenir au plus tôt pour éviter de devoir payer les pénalités pour mensualités impayées.

Les garanties du crédit immobilier

Si la banque vous a demandé des garanties pour le prêt en plus de votre assurance emprunteur, elle peut s’en servir pour récupérer le montant que vous devez. Il peut s’agir d(e)’ :

• Hypothèque : vous passerez alors par les étapes détaillées plus haut (intervention d’un huissier, commandement de payer, assignation à comparaître, audience d’orientation, vente). Elle reste l’une des garanties les plus sûres pour la banque et est généralement adoptée ;
• Nantissement : les garanties portent sur un produit boursier, sur un produit d’épargne, ou sur un autre bien immobilier ;
• Cautionnement : fait intervenir un organisme de cautionnement ou un tiers ;
• Privilège de prêteurs de deniers : qui met en gage un bien immobilier et qui permet au créancier d’être payé en premier (avant tout autre créancier) en cas de saisie-revente du logement.

La clause de modularité dans le contrat de prêt

Penser au prêt modulable se fait lors de la souscription du crédit immobilier. Il n’est donc pas d’une grande aide si vous êtes déjà face à l’incapacité de payer vos mensualités et que vous n’avez pas souscrit une clause de report d’échéance dans votre contrat de prêt.

Mais si vous en êtes encore à la phase d'élaboration de votre projet immobilier, sachez que la clause de modularité vous permet de suspendre les remboursements sur une durée déterminée. Elle peut même vous donner la possibilité de réduire le montant de votre échéance durant quelques mois.

Le délai de paiement

Vous pouvez également contacter votre établissement prêteur pour lui demander une suspension de paiement. Il faut envoyer un courrier, en recommandé de préférence. A noter que l’organisme de prêt n’est pas obligé d’accepter et peut décliner la proposition. 

Le délai de grâce auprès du tribunal

Vous pouvez demander au tribunal d’instance de suspendre le remboursement du prêt après un licenciement. Le délai de grâce peut aller jusqu’à 2 ans. Pour en bénéficier, vous devez remettre au tribunal judiciaire :

• Charges ;
• Remboursements en cours ;
• Justificatifs de ressources ;
• Ainsi que tous les documents indiquant vos difficultés.

Si votre demande est approuvée, vous n’aurez ni à payer de majorations ni à régler des pénalités de retard. Le paiement des mensualités impayées peut soit être rééchelonné, soit être reporté à la fin du crédit.

Les renégociations de votre emprunt immobilier

Vous n’avez pas prévu de clause spécifique dans votre contrat initial ? Vous pouvez opérer :

• Une renégociation : faire part de votre situation à la banque est le premier réflexe à avoir lorsque vous avez des difficultés financières. En vous y prenant à temps, vous augmentez vos chances de trouver un terrain d’entente avec votre créancier. Ce dernier n’est toutefois pas obligé de vous donner une réponse favorable.
• Le regroupement de crédits et le rachat de crédit : le regroupement de crédits vous permet de rassembler vos dettes, trouver un meilleur taux, rééchelonner le montant de vos mensualités et ainsi éviter les poursuites.
• Le rachat de crédit : c'est un autre établissement financier qui rachète votre prêt à un meilleur taux. Cela implique certains frais, il est donc conseillé de bien calculer la rentabilité de l’opération.

Le dossier de surendettement 

Si vos dettes sont trop élevées et que vous n’avez aucun moyen de les régler, le dernier recours est le dépôt de dossier auprès du secrétariat des commissions de surendettement.